שקיפות, הוגנות וביטול עסקאות – תקנות חדשות יסדירו את העסקאות בין יזמי ההתחדשות העירונית לבין בעלי הדירות. המדריך המלא 2024
המדינה מסדירה לראשונה את העסקאות בתחום ההתחדשות העירונית: הועברו לאישור ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת תקנות חדשות העוסקות בעסקה שבין היזמים לדיירים. מדובר בהמשך מהלך שתחילתו בשנת 2022, דאז התפרסמו תקנות המחייבות את היזמים לערוך כינוס לבעלי הדירות לפני כל התקשרות בעסקה, ולהציג להם מסמך המפרט את עיקרי הצעת היזם. כעת קובעות התקנות כללים מחייבים לעניין העסקה עצמה, והן יחולו גם על עסקאות פינוי בינוי וגם על עסקאות מסוג התחדשות בניינית – תמ"א 38 וחלופותיה.
היזמים יידרשו להציג ערבות לדירת התמורה
התקנות קובעות עוד כי בשלב העסקה תחול על היזמים החובה לציין את התמורה או עקרונות לקביעת התמורה שיקבל כל בעל דירה בפרויקט וכן, תוצג התחייבות היזם למסור לבעלי הדירות ערבות לבניית דירת התמורה, בדומה לנדרש ברכישת דירה חדשה. גובה הערבות לא יפחת משווי דירה הדומה במאפייניה לדירת התמורה. לעניין זה יקבע נוסח ערבות אחיד בתקנות וכן, התחייבות היזם למסור לבעלי הדירות ערבות בלתי מותנית הניתנת לפירעון עם דרישה, להבטחת תשלום דמי השכירות לתקופה הפינוי, עד קבלת הדירה החדשה.
עוד קובעות התקנות כי תוצג התחייבות היזם למסור לבעלי הדירות ערבות גם בעסקת עיבוי וחיזוק, להבטחת השלמת ביצוע העבודות שהובטחו לבעלי הדירות.
מתי ניתן לבטל עסקה?
התקנות קובעות כי אי קיומם של דרישות אלה בנוגע לחוזה שנחתם בין יזם לבעל דירה יוביל, במקרים מסוימים, לבטלות העסקה. ניתן יהיה לפנות לממונה על פניות הדיירים בבקשה לאשר את בטלות העסקה, ולמחוק את הערת האזהרה, אם נרשמה.
בנוסף, מפרטות התקנות רשימת נושאים שיש לכלול בעסקה, אך ניתן להשלימם בהסכמת הצדדים, אם לא נכללו בהסכם מראש.
שקיפות: חשיפת בעלי השליטה בחברה היזמית
בין היתר, התקנות הנוגעות לשקיפות ואשר נועדו להגן על הדיירים, קובעות כי על עורך הדין לאמת את חתימתו של בעל הדירה על עסקת התחדשות עירונית, וזאת לאחר שווידא כי בעל הדירה מבין את מהות העסקה ומשמעויותיה, ולאחר ששוכנע שהדבר הובן כראוי ושבעל הדירה חותם מרצונו.
עוד בתחום השקיפות, התקנות מציעות כי העסקה תכלול פרטים מזהים מלאים של היזם, תוך חובה לגלות מי הם בעלי השליטה בחברה, כך שבעל דירה יוכל לדעת מול מי הוא עומד בעת חתימה על ההסכם. כמו כן, תחול חובה לגלות כל אפשרות לניגוד עניינים של היזם וכל מי שפועל מטעמו בקשר לפרויקט.
זכויות הדיירים: ייקבעו תאריכים מדויקים
בתחום ההגנה על בעלי הדירות, תחול חובה לציין בעסקה את התאריך בו נחתמה עסקה ראשונה עם בעל דירה בבית המשותף, מאחר וממועד זה נגזרות זכויות מהותיות, כדוגמת הזכות לבטל העסקה בשל עיכוב בקידומה, זכויות קשישים ועוד. עוד חובה לציין, מועדים מרביים לאישור תב"ע (תוכנית בניין עיר), להוצאת היתר בנייה ולמסירת הדירה החדשה.
עוד התקנות קובעות, כי תחול החובה לציין את סוג העסקה בעת החתימה על החוזה – פינוי בינוי, התחדשות בניינית בדרך של הריסה ובנייה מחדש, או בדרך של עיבוי וחיזוק, ולא להותיר זאת לשלב מאוחר יותר, כפי שקורה כיום.
מה עומד מאחורי התקנות החדשות?
"התקנות כוללות הסדרה מקיפה של הסכמי התחדשות עירונית. הן עוסקות גם בדרך ההתקשרות, וגם בתכניה, והכול במטרה לקדם התקשרויות הוגנות, שקופות וראויות, שמייצרות שוק משוכלל ואיכותי", אומר אלעזר במברגר, מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. לדבריו, "ההסדרים שנקבעו יגנו על זכויות בעלי הדירות מחד, ומאידך ישרתו גם את היזמים בכך שיקדמו פשטות ואחידות בעסקאות, ובכך יאפשרו קרקע בטוחה ונוחה לקידומן.
הסדרים דומים שיצרנו בעבר מיסדו ושיפרו מאוד את ההתנהלות בשוק, ואפשרו את היקפי הפעילות העצומים שאנו רואים כיום בענף ההתחדשות העירונית."
מנכ"ל משרד המשפטים, איתמר דוננפלד, אומר כי: "התקנות הן שלב נוסף במהלכים שנועדו לספק הגנה לדיירים לאורך כל שלבי הליך ההתחדשות העירונית. החלטה לחתום על עסקת התחדשות עירונית היא אחת ההחלטות המשמעותיות שמקבל בעל דירה, והתקנות המוצעות נועדו לקבוע כללים לעסקה כזו כדי לוודא שהוא לא יקופח במסגרתה".
כרמית יוליס, המשנה ליועצת המשפטית לממשלה (משפט אזרחי), אומרת כי: "לצד הליכי חקיקה דרמטיים לקידום מיזמי התחדשות עירונית, אנו תמיד עם העיניים אל בעלי הדירות ומודעים לצורך במעטפת הגנה עליהם בשוק ההולך ומתפתח. התקנות שהוגשו עתה לאישור ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת, נועדו להבטיח את הבטוחות עבורם, להביא לחיזוק האמון בין השחקנים השונים בתהליך ולהגברת הוודאות בתחום. קיבלנו מספר רב של הערות מהציבור לטיוטת התקנות, כאשר הנוסח שהוגש משקף כמה שינויים שהוחלט לאמצן".
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
