יהודה הרציג // יחצ

ערי גוש דן כאלטרנטיבה לתל אביב בהתחדשות עירונית

6 סיבות לפיהן ערי גוש דן יהוו בשנים הקרובות את המסה הקריטית בהתחדשות עירונית

מגדילים 27.06.2018

מאת: יהודה הרציג

כמי שהשתתף בכנס התחדשות עירונית של הערים רמת גן וגבעתיים שהתקיים לא מכבר בכפר המכביה, בהפקת מידע כנסים ובחסות "מגדילים", קיבלתי חיזוק משנה לעובדה שערי גוש דן ה"גרעיניות", רמת גן, גבעתיים, חולון, בת ים, ראשון לציון, בני ברק ופתח תקוה, יהוו בשנים הקרובות את המאסה הקריטית בהתחדשות עירונית. ישנן כמה סיבות לכך:

ראשית, הפערים הגדולים ברמות המחירים. בתל אביב ממוצע המחירים באזורים המבוקשים חצה את ה-40 אלף שקלים למ"ר, זאת שעה שניתן ואפשר למצוא בערים אלה, ובאזורים טובים, הזדמנויות בטווח של 17-25 אלף שקלים למ"ר, ואף פחות מכך, תלוי בעיר ובשכונה.

שנית, שדרוג המותג של ערי הלווין בגוש דן. נכון, תל אביב יש רק אחת, ובכל זאת, האפשרות למצוא דירה במחיר סביר, ובמרחק דקות ספורות נסיעה במכונית, אוטובוס או ברכבת הקלה העתידית, תגרום ללא ספק ל"כווץ'", לא רק בפער המחירים, אלא גם בפער המותג בין תל אביב לערי הלווין.

שלישית, שדרוג התשתיות באותן שכונות ואזורים שבהן מתמקדת כבר היום ההתחדשות העירונית, הופכת מתחמים שהיו כל העת ממוקמים במיקום מעולה, אך הבניינים בהם היו ישנים ומתפוררים ל"ביצת זהב" נדל"נית. ישנם, לדוגמא, מתחמים  כאלה במרכזי רמת גן, גבעתיים, בת ים ועוד.

רביעית, מהזווית הפסיכולוגית והתדמיתית,  ההתחדשות העירונית אינה יודעת גבולות ואינה מבדילה בין תל אביב לשכנותיה. נהפוך הוא. העובדה שבערים דוגמת רמת גן, גבעתיים ובת ים, למשל, ניכרת ההתחדשות העירונית בכל פינה, יוצרת ללא ספק "וויב" של עיר עדכנית, משכת ותוססת.

חמישית, הקו האדום והירוק של הרכבת הקלה הצפויים להיפתח במהלך העשור הקרוב(האדום תוך כ-4 שנים) ובהמשך גם הקו הסגול, יקצרו ויצמצמו מרחקים, (לדוגמא בין רחוב בלפור ושדרות העצמאות בבת ים, לבין מתחם הבורסה ברמת גן, הנסיעה תתקצר לכ-15 דקות בלבד), מה שמשפיע כבר היום על הביקושים.

שישית, אולי המרכיב החשוב ביותר, הינו המרכיב האנושי. לערים אלה, שרובן הגדול הזדקן במהלך עשרות השנים האחרונות, מתחילה להגיע אוכלוסיה צעירה וחזקה, שאולי לא יכלה להרשות להעצמה דירה חדשה בתל אביב או שהשכונות המתחדשות בערי הלווין דווקא משכו אותן, עובדה שגם מטשטשת את הגבולות המוניציפאליים וגם יוצרת דינמיקה נדל"נית שלא היתה קודם לכן.

ולאחר פירוט של היתרונות הללו, אעיר כי דווקא הביקושים הללו מהווים אתגר מאוד חשוב עבור ראשי אותן ערים ומקבלי ההחלטות בכלל. ברמת גן, לדוגמא, צפויים כבר בשנים הקרובות להתאכלס עוד אלפים רבים של דירות, מה שיגדיל כמובן לא רק האוכלוסייה, אלא גם את הצרכים שלה במוסדות ציבור, חינוך, תרבות ופנאי, יותר מקומות תעסוקה, יותר מקומות חנייה ועוד. כנ"ל גם בערים הנוספות שפורטו לעיל. אתגר לא פחות חשוב יהיה לשלב כהלכה את האוכלוסייה הותיקה עם החדשה שזה מקרוב הגיעה הלום. אלה הינם בהחלט אתגרים ברי ביצוע, ששומה על כולנו, היזמים בשיתוף ראשי הרשויות, לקחת בחשבון תוך כדי השינויים הפיזיים והדמוגרפיים ההיסטוריים, והמבורכים לכשעצמם, המתרחשים לנגד עינינו באותן ערים, ובקצב שלא ידעו מעולם. לתשומת לב מקבלי ההחלטות.

*הכותב הינו בעלי חברת "הרציג נדל"ן", הינו יזם נדל"ן מומחה להתחדשות עירונית הבונה ברחבי הארץ.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות