זוגות רבים שזכו בדירות לא הצליחו לממן את הדירה כי הם לא הגיעו מוכנים – המדריך להערכות מוקדמת לזוכים מאת מאור אוחנה
מתחילת השנה בוצעו כ- 5,000 עסקאות לרכישת דירות על ידי זכאי התוכניות הממשלתיות, כמעט כל עסקה רביעית מבוצעת במסגרת התוכניות ומכניסה לשוק הרבה מאוד זוגות צעירים, שייתכן ולא התכוונו לרכוש דירה ללא ההטבות שהמדינה מעניקה. מחד, מדובר בבשורה של ממש לזוכים שכן מדובר בהנחות ענק על דירות חדשות המגיעות למאות אלפי שקלים, אולם לצד הבשורה הטובה הטמונה בזכייה, רוכשי הדירות העתידיים צריכים להיערך נכון מבחינה פיננסית לעסקה העתידית והיזמים צריכים להיערך למתן שירות ללקוחות החדשים שלהם,
למרות שברוב הפרויקטים מדובר בתקופה ארוכה עד לבחירת הדירה והחתימה על ההסכם. הזוכים צריכים להיערך פיננסית הרבה לפני שהם נקראים לבחור את הדירה. ההמלצה שלנו היא לא להמתין לשלב בחירת הדירה, לבחור את הדירה ואחר כך לחפש את מקורות המימון אלא לבדוק כבר היום מה הסכום העומד לרשות הזוכים עוד לפני בחירת הדירות.
אז איך עושים את זה?
הון עצמי – יש לבדוק מה ההון העצמי העומד לרשותכם, המימון במסגרת תוכנית "דירה בהנחה" יכול להגיע עד 90% מעלות הנכס לדירות עד 1.8 מיליון ₪, מעל 1.8 מיליון ₪ אחוז המימון לא יעלה על 75% מערך הנכס. אך העלות של ההלוואה גבוהה מאוד בעיקר בסביבה של עליית ריבית הפריים ועליית מדד המחירים לצרכן. לכן כדאי לנצל את תקופת ההמתנה להגדלת ההון העצמי ובחינת המקורות הכספיים שבעזרתם ניתן להגדילו כמו קרנות השתלמות וכדומה.
השלב השני הוא הוא לבחון מראש מה ההחזר החודשי שבו תוכלו לעמוד במהלך שנות ההחזר. חשוב מאוד לא לנצל את הסכום המקסימלי ולקחת בחשבון את הגידול הצפוי בהחזרים החודשיים ואת העלויות הנלוות כמו ביטוח המשכנתא, עלות שמאי ,פתיחת תיק ,יועץ משכנתאות חיצוני לא דרך הבנק הצמדה למדד תשומות הבנייה ועוד…
לאחר שמקורות ההון העצמי ויכולת ההחזר ידועים ניתן לקבוע מה המחיר הסופי של הדירה שאותה תוכלו לרכוש במסגרת ההגרלה. יש לזכור שהמחיר למ"ר אינו סופי ויש להוסיף לו את עלות המרפסת, המחסן והחניה.
מומלץ גם לעשות בדיקה ראשונית עם יועץ משכנתאות חיצוני לא דרך הבנק, לבחון האם יש מגבלות בקבלת משכנתא, כמו דרוג אשראי נמוך, או סיבות נוספות שיכולות לייקר את המשכנתא או אף לגרום לסירוב. יש לזכור כי לצד הבנקים יש היום גם גופים חוץ בנקאיים רבים מהם ניתן לקבל משכנתאות לצורך הרכישה
להגרלה מומלץ לבוא עם הידע המוקדם לגבי העלות הסופית והמקסימלית שבה תוכלו לעמוד ולבחור את הדירה בהתאם. זה יאפשר לזוכים להתמודד על הדירות שנמצאות בגבול היכולת הכלכלית שלהם ולא לבחור בדירות שאותן לא יוכלו לממן. עדיף לרכוש דירה קטנה מהמתוכנן מאשר לזכות בדירה גדולה שאותה לא ניתן יהיה לממן. בשנים האחרונות ראינו זוגות רבים שזכו בדירות אבל בגלל הערכות לא נכונה הם לא הצליחו לממן את הדירה ונאלצו לותר על הזכייה.
טיפ ליזמים: שירות אדיב לזוכים
אוהד אסרף הבעלים של קבוצת ארי מגורים, המתמחה בשיווק פרויקטי נדל"ן, מוסיף בהמשך למדריך, כי הדבר הראשון שצריכים הזוכים לקחת בחשבון הוא שבמרבית הפרויקטים מצפה להם המתנה ארוכה למימוש הזכייה. בפרויקטים שבהם אין עדיין היתר בנייה (מרבית הפרויקטים שנכנסו להגרלה) הם עדיין לא יודעים איזה דירות יוצעו למכירה במסגרת הפרויקט ומה יהיה מחירן.
היזמים מבחינתם נכנסים גם הם לתקופה של חוסר ודאות. מרגע הודעת הזכייה, הזוכים בהגרלה הופכים ללקוחות החברה לכל דבר, הם יפנו לחברה בשאלות ובדרישה לקבלת מידע, כאשר ליזמים לא תהיינה תשובות עד לקבלת ההיתר. הסיכון הוא שטיפול לא נכון בפניות הזוכים עלול להפוך אותם ללקוחות לא מרוצים הרבה לפני החתימה על העסקה. ליזמים אני ממליץ להקים מערכת שירות תומכת לזוכים שתוציא להם עדכונים שוטפים ותאפשר להם מענה מהיר ואדיב גם במקרה שאין חדשות של ממש. ככל שהשירות לזוכים יהיה אדיב ושקוף יותר כך ניתן יהיה להפוך את תקופת ההמתנה לנוחה יותר לכל הצדדים ואת הזוכים ללקוחות מרוצים וממליצים.
יש לזכור כי הזוכים אינם יכולים לממש את הדירות שלהם באופן מיידי והם צריכים להמתין 7 שנים מהגרלה או 5 שנים מקבלת הדירה עד למימוש. עם זאת, אנו רואים כי בהרבה מקרים הדירות יוצאות לשוק השכירות, כאשר הזוכים משכירים את הדירה בה זכו ושוכרים במקביל דירה אחרת ובכך למעשה הופכים את הזכייה להשקעה משתלמת ביותר.
*המדריך נכתב על ידי מאור אוחנה מנכ"ל "דרכנו" רשת לייעוץ משכנתאות
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
