banner
ארז שטיינברג, המפקח על המקרקעין בנתניה // צילום: משרד הפנים | Depositphotos
ארז שטיינברג, המפקח על המקרקעין בנתניה // צילום: משרד הפנים | Depositphotos

קיבלת הבטחה לשימוש ברכוש משותף בבניין ללא תמורה? בכל רגע יכולים לפנות אותך

המפקח על המקרקעין: מתן אישור לשימוש ברכוש משותף ללא תמורה אינו מקנה זכות לצמיתות

זיו גולדפישר 27.09.2023

חוזה על הקרח: המפקח על המקרקעין בנתניה, ארז שטיינברג, קבע בפסק דין שבו קיבל תביעה של דיירי בניין בעיר לפינוי מרחב מוגן קומתי (ממ"ק) שבו השתמש אחד מבעלי הנכסים בבניין. לדברי הנתבע הוא קיבל הרשאה מחברת הניהול להשתמש בנכס ללא תמורה, אך המפקח קבע כי מדובר במתן רישיון במקרקעין, וציין בפסק הדין כי: "ההלכה היא כי רישיון במקרקעין ניתן לביטול בכל עת".

הבניין שנמצא בלב הסכסוך המשפטי הוא בן 12 קומות, ויש בו 46 דירות. הנתבע מחזיק בשתי יחידות בקומת הקרקע, המשמשות לעסק מסחרי. בתביעה שהגישה נציגות הבניין נטען כי הנתבע משתמש באופן בלעדי בשני ממ"קים בבניין, וכן הציב ציוד בלובי. לטענת הדיירים, הנתבע עושה שימוש בלעדי וייחודי ברכוש המשותף באופן השולל מיתר בעלי הדירות את האפשרות להשתמש באופן רגיל וסביר ברכוש המשותף. הדיירים דרשו כי הנתבע יפנה את הממ"קים ואת הרכוש שהציב בלובי.

הנתבע השיב להגנתו כי ניתנה לו כנגד תמורה – זכות שימוש ייחודית על פי הסכם עם הקבלן באחד הממ"קים. בנוגע לממ"ק השני, הנתבע השיב כי יתנה לו זכות שימוש על פי הסכם עם חברת הניהול הקודמת. ביחס לשני הממ"קים נטען כי לא הובעה כל מחאה מצד מי מבעלי הדירות לאורך השנים באופן המלמד על הסכמתם לשימוש הייחודי שנעשה שם על ידי הנתבע. משכך זכות שימוש זו היא בלתי הדירה ולא ניתן לבטל אותה, וכי אין עילה להוצאת צו לסילוק יד ופינויו מהממ"קים.

לאחר תחילת הדיון המשפטי, הודיע הנתבע כי פינה את אחד הממ"קים ואת הציוד. עם זאת, הוא המשיך להשתמש בממ"ק נוסף (הממ"ק המזרחי), הצמוד לחנותו, והותיר ארון תצוגה קטן. הדיירים המשיכו לתבוע את פינוי הממ"ק השני ואת הארון.

לטענת הנציגות, הממ"ק הוא רכוש משותף ולנתבע אין שם זכויות קנייניות. עוד נטען כי זכות השימוש שניתנה לנתבע בממ"ק היא לכל היותר מתן רישיון במקרקעין ללא תמורה, וזאת לאחר שהנתבע אישר בעדותו כי לא שילם דמי שכירות עבור הממ"ק. רישיון במקרקעין ללא תמורה, כך הטעימה הנציגות, הוא על פי עמדת הפסיקה, רישיון הדיר, קרי כזה שניתן לביטול ולחזרה ממנו, בכל עת, שבו ירצה בעל הזכות (ובמקרה זה, הדיירים) להפסיק את מתן הרישיון.

זכות לצמיתות או רישיון זמני?
הנתבע, מנגד, טען בסיכומיו כי בידיו רישיון בלתי הדיר בתמורה לעשות שימוש ייחודי ובלעדי בממ"ק המזרחי על פי הסכם רכישה עם היזם שבנה את הבית וכחלק בלתי נפרד ממנו. הוא טען עוד כי זכויותיו בממ"ק עוגנו בכתב ובאופן חוקי וזכו לאישור ולהסכמה מלאה מצד בעלי הדירות והנציגות בנוהג ברור וחד-משמעי מעל לעשרים וחמש שנים.

המפקח שטיינברג ציין בפסק דינו כי "לאחר שעיינתי בחומר הראיות שהוגש לתיק ובטיעוני הצדדים בכתב ובעל-פה, מצאתי לקבל את התביעה ולהורות על סילוק ידו של הנתבע מהממ"ק וכן להורות על סילוק ארון התצוגה המוצב בלובי הקומתי בסמיכות לחנות".

המפקח ציין בפסק דינו כי: "אין מחלוקת כי שטח הממ"ק המזרחי אינו צמוד לחנות הנתבע וכי הוא רכוש משותף. הממ"ק המזרחי גם לא יכול להיות צמוד קניינית לדירה פלונית נוכח הוראת חוק המקרקעין הקובעת שלא ניתן להצמיד לדירה מסוימת רכוש משותף הכרחי כגון: מקלטים, חדרי מדרגות או מעליות המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות. כל מקום, ואפילו היה ניתן להצמיד קניינית את הממ"ק המזרחי לחנות הנתבע, ברי כי לשם כך נדרשת הסכמת כל בעלי הדירות בהתאם לחוק המקרקעין. אין חולק כי הסכמות קנייניות כאמור לא קיימות בענייננו".

עם זאת, המפקח הוסיף כי ניתן לתת רישיון לשימוש בנכס שהוא רכוש משותף. "רישיון לעניין שימוש ייחודי ברכוש המשותף יכול להינתן גם בעל פה, או להילמד מהנסיבות, אולם מתן רשות כאמור חייב להיות מוכח במידה הנדרשת ועל בסיס ראיות מספקות… לעניין תוקפו של רישיון במקרקעין הכלל הוא שמדובר ברישיון 'הדיר' וככלל נותן הרשות רשאי בכל עת לחזור בו מההסכמה שהוענקה".

המפקח קבע כי הנתבע אישר בעדותו כי אומנם קיבל הרשאה לשימוש והחזקה בממ"ק המזרחי אך זאת ללא ששילם כל תמורה בעד שימוש זה. "הפועל היוצא מהאמור הוא כי הנתבע קיבל מהחברה היזמית שבנתה את הבית המשותף, לכל היותר, הרשאה למתן שימוש ייחודי בממ"ק המזרחי, ללא תמורה". עוד קובע המפקח כי החוזה בין הנתבע לחברה כולל הוראה ברורה שלפיה הנתבע מתחייב לפנות את הממ"ק בהתראה של שלוש שעות בלבד. "הוראה זו, אף היא מלמדת על כך שנותן הרישיון לא התכוון לתת לנתבע רישיון בלתי הדיר. אלא בדיוק להפך. כעולה ממסמך זה, זכות השימוש שהוענקה לנתבע, היא זכות צרה ומצומצמת ביותר, ניתנת לביטול בכל עת, בהתראה קצרה עד מאד, שאינה יוצרת ואף אינה יכולה ליצור כל ציפייה לזכות שימוש בלתי הדירה בממ"ק".

המפקח הורה בפסק דינו לנתבע לפנות את הממ"ק ולסלק משם את הרכוש שלו, וכן לפנות את ארון התצוגה.

בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל

קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות