אילוסטרציה // מגדילים
אילוסטרציה // מגדילים

כיצד תחלצו פרויקט תמ"א 38 שנתקע ואיך תתגברו על המכשולים שבדרך?

פרויקטיי תמ"א 38 כוללים שורה ארוכה של אתגרים ומכשולים, החל בקידום התוכנית, דרך יזם שפרש, בעיות בלתי פוסקות במהלך הבנייה ועד לגמר. הבשורות הטובות הן שיש פתרונות! יצאנו לשאול את המומחים ממשרד עורכי הדין יוריסט עפרוני, המיצגים בעלי דירות בפרויקטים להתחדשות עירונית, וחזרנו עם כל תשובות

חמוטל כהן 27.05.2021

מאות פרויקטים של תמ"א 38 מבוצעים מדי שנה בישראל ומהווים נתח מרכזי בשוק הבניה בארץ. לצד יתרונותיה של התמ"א, היא כרוכה בלא מעט קשיים ואתגרים, בהם נתקלים בעלי הדירות והיזמים, החל מראשית הפרויקט ועד סיומו. לעיתים אתגרים אלו מובילים להתמשכות ההליכים לאורך שנים, לעצירת פרויקטים ואף עלולים לעלות לגרום לבעלי הדירות להוצאות כלכליות רבות וניכרות.

לדברי עוה"ד רויטל יוריסט, ממשרד עורכי הדין יוריסט עפרוני, המתמחה בייצוג בעלי דירות "הפרויקטים שנתקעים לרוב הם פרויקטים של תמ"א 38/1 לחיזוק ועיבוי, מאחר ואלו פרויקטים שהיזם נכנס אליהם מבלי לדעת איך יצא. מדובר בפרויקטים שאישורם איננו וודאי ולעיתים גם התחשיב הכלכלי שעושים טרם תחילת הפרויקט מתברר במהלך הדרך כשגוי. לא בכדי למעלה מ- 50% מפרויקטים אלו נתקלים בבעיות כאלו ואחרות . זה יכול לקרות עוד בשלבים שלפני קבלת ההיתר, אולם ישנם לא מעט מקרים, שבהם הופסקו העבודות במהלך שלב הבניה של הפרויקט, דבר שמותיר את הדיירים להתגורר באתר בניה עתיר פיגומים ופגעים בטיחותיים מסוכנים וללא יכולת לצפות את קו הסיום". 

הסיבות להפסקת הפרויקט הן רבות ומגוונות, החל מיזמים שנותרים בלי כסף ויכולת כלכלית לממן את הפרויקט, דרך יזמים שמגלים במהלך הדרך שהפרויקט לא כלכלי  להם ועד ועדות תכנון שלא מאשרות את הפרויקט. במשרד עורכי הדין יוריסט עפרוני נתקלו בלא מעט מקרים כאלו במהלך 15 שנות עבודתם בתחום הנדל"ן.  אולם לדברי עו"ד יוריסט "על אף שמדובר במציאות שכולנו היינו רוצים להימנע ממנה, מקרים אלו קיימים וימשיכו להתקיים ויש דרכים להתגבר עליהם, זה בהחלט לא סוף העולם".

כך למשל, דיירים בפרויקט תמ"א 38/1 בתל אביב חתמו בשנת 2010 על חוזה עם יזם, אולם לאחר הוצאת ההיתר הודיע היזם כי הוא לא מעוניין בפרויקט. יזם חדש נכנס לתמונה והחל בתהליך הבניה, ואולם גם במקרה זה נטש היזם תוך כדי ביצוע העבודות. וכאן נכנס משרד עו"ד יוריסט – עפרוני לתמונה. המשרד פעל בשיתוף פעולה עם הקרן שהעניקה ליווי לפרויקט, ובהליך משפטי מזורז, איתרו יזם חדש איתו חתמו הדיירים על הסכם וההיתר עבר על שמו. הליך זה התאפשר בזכות עיגון זכויות הדיירים כבר בחוזה, לרבות הסעיף שקבע כי במידה והיזם מפר חלק מהחוזה – ההיתר עובר לדיירים. כעת מצוי הפרויקט בשלבים מתקדמים, שהתאפשרו כאמור בזכות ההגנה המשפטית שסעיפי החוזה נתנו לבעלי הדירות.

עו"ד רויטל יוריסט // צילום: רז רוגובסקי
עו"ד רויטל יוריסט // צילום: רז רוגובסקי

מקרה נוסף איתו התמודד משרד יוריסט עפרוני אירע בפרויקט בהרצליה. גם במקרה זה מדובר בפרויקט מסוג תמ"א 38/1, שעמד בפני קבלת היתר. בשלב זה הודיע היזם כי לא יוכל להמשיך בפרויקט, בשל קשיים כלכליים. הדיירים שחתמו על סעיף בחוזה, שקובע כי היזם לא רשאי להעביר את מניותיו ללא הסכמת הדיירים, איתרו ביחד עם משרד עורכי הדין יזם חדש, שחתם עם קודמו על הסכם העברת הפרויקט. איתור היזם החדש והחתמתו בוצעו רק לאחר שבמשרד יוריסט עפרוני בדקו את הדו"חות הכלכליים ואת ההיתכנות הכלכלית להשלמת הפרויקט. גם במקרה זה עיגון ושמירה על זכויותיהם של הדיירים הבטיח להם שליטה על תהליכי העברת הבעלות בפרויקט.

לדברי עו"ד יוריסט "החשיבות הגדולה של משרד עורכי הדין, שמלווה פרויקטים של התחדשות עירונית, היא ביכולת לחזות את כל התרחישים שיכולים להיווצר במהלך פרויקט ולעגן את זכויות הדיירים כבר בשלב הראשוני של עריכת ההסכם." עוד לדבריה: "תרבות ה'סמוך' שכל כך אופיינית לחברה הישראלית לא יעילה  במקרים כאלו. יעל בעלי הדירות לבטח את עצמם מבעוד מועד באמצעות חתימה על הסכם מפורט ככל הניתן מול היזם ולא להשאיר נקודות או חוסרים שיסגרו בהמשך הדרך אם וכאשר נגיע אליהם. , אלא לבטח לדאוג לסגור את הדברים כבר בשלב ההתחלתי של ניהול מו"מ על הסכם משפטי מפורט".. 

אבל לא רק מקרים של נטישת פרויקט על ידי יזם קיימים בתחום זה, אלא גם תקלות בלתי צפויות שעשויות לשבש את שגרת החיים של בעלי הדירות. כך לדוגמה, בפרויקט תמ"א בקרית אונו אירע קצר חשמלי במהלך יום שישי. התקלה הותירה כאמור את בעלי הדירות ודיירי הבניין ללא חשמל רגע לפני כניסת השבת ואף סיכנה את חייהם. במקרה זה פנו נציגי משרד עורכי הדין יוריסט עפרוני למפקח מטעם החברה וחייבו אותו למצוא פתרון מיידי לדיירים. בתוך שעות ספורות מרגע קבלת הדיווח על התקלה – שוכנו הדיירים בבית מלון למשך סוף השבוע, על חשבונו של היזם.

"לעורכי הדין יש תפקיד מכריע וקריטי בהצלחתו של פרויקט התחדשות עירונית", אומרת עו"ד יוריסט, "ככל שהם מגיעים עם ניסיון מקצועי רב יותר בליווי פרויקטים מסוג אלו, יש להם את היכולת לחזות יותר תרחישים שעלולים "לצוץ" לאורך חיי הפרויקט ולהבטיח את זכויותיהם של בעלי הדירות מפניהם". 

 אולם לדבריה, לצד הניסיון והמקצועיות גם לשירותיות ולנגישות יש חשיבות מרכזית. "תפקידנו כעורכי דין הוא בין היתר להיות קשובים לבעיות ולצרכים ולתת להם מענה בזמן אמת. צריך לזכור שבכל פרויקט יש עשרות ולעיתים גם מאות בעלי דירות, שלכל אחד מהם רצונות וצרכים שונים ואנו נדרשים לגשר על הפערים, לנהל משאים ומתנים ולמצוא את עמק השווה לשביעות רצון כולם", היא מסכמת.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות