קריאת אזהרה לממשלה ולרשויות: "הגיע הזמן להציל את שוק ההתחדשות העירונית"

שוק הפינוי-בינוי מצטייר היום כהבטחה הגדולה של שוק הדיור הישראלי. שיווק נוצץ, מצגות מושקעות, כנסים מקצועיים ומספרים מרשימים של תב"עות מאושרות. כל אלה ועוד יוצרים תחושה של תנופה חסרת תקדים.
אבל מתחת לפני השטח הולכת ומתנפחת בועה. לא בועת מחירים אלא בועת התחייבויות. זו בועה שקטה של הבטחות לדיירים, של צבר תכנוני עצום על הנייר, ושל פער מסוכן בין היכולת להחתים מתחם לבין היכולת להוציא אותו לביצוע אמיתי לאורך עשור.

אי אפשר להתעלם מהיתרון הברור של קבוצות יזמיות חדשות, לפחות בשלב הראשון. הן נמצאות בשטח, משקיעות שעות בשכנוע ורתימת ועדי בתים, נכנסות למתחמים שחברות גדולות נזהרות מהם, ומצליחות להניע תהליכים שנראו תקועים שנים.

אבל צריך לומר ביושר: היכולת להחתים דיירים ולקדם תב"ע איננה הוכחה ליכולת להחזיק פרויקט מורכב עד למסירת מפתח.
פינוי-בינוי איננו מרוץ של שנה-שנתיים. זהו מסע של עשר שנים ויותר. ולכן, חשוב לדעת כי מי שאין לו חוסן פיננסי אמיתי, הון עצמי משמעותי, ניסיון מוכח בביצוע רחב-היקף ויכולת ספיגה של שנים ללא מכירות, לצערנו פשוט לא ישרוד את הדרך.

למשוואה הזו צריך לצרף את הלקוחות. הדיירים אינם בוחנים עומק הון עצמי או מבנה מימון. אין להם כלים רגולטוריים שמחייבים גילוי עמוק של יציבות פיננסית, והם עצמם כמובן שאינם מומחים לנושא.

התדמית נוצרת ממשרד מרשים, מצגות איכותיות, הדמיות מגדלים נוצצים וביטחון עצמי משכנע. כך נוצר מצב שבו קבוצות בתחילת דרכן נתפסות כחברות מבוססות, אף שבפועל אין להן כמעט פרויקט אחד בביצוע מלא.
הפער הזה הוא פער מסוכן.

במקביל לתהליך שתיארנו, יש את תהליך קידום התב"ע שהפך בשנים האחרונות לשלב שקל יחסית לממן. ההשקעה הראשונית נמדדת במיליונים בודדים, הפוטנציאל העתידי נראה עצום, והפיתוי לצבור עוד ועוד מתחמים גדול מאוד.
כך נוצר צבר תכנוני בהיקפים שמזכירים חברות ציבוריות גדולות, אבל שוב בלי הגב הפיננסי שמצדיק אותו.
צבר תכנוני איננו נכס נזיל. הוא התחייבות כבדה שממתינה לשלב שבו ההוצאות הופכות קבועות, גבוהות, וחודשיות, וזאת בלי מכירות, בלי ליווי בנקאי מלא ובלי מרווח נשימה.
האמת מתגלה, בדרך כלל בשלב הרישוי והביצוע. הקשיים צצים והפרויקטים נתקעים לא פעם.

לתוך המציאות הזו נכנסות קרנות מימון חוץ-בנקאיות. שמציעות כסף מהיר, נזיל אבל יקר. מאוד.

הבעיה איננה עצם קיומן של הקרנות, אלא בכך שהן מאפשרות לדחות את רגע ההכרעה. במקום שהשוק יבלום יזמים שאין להם יכולת להחזיק את הדרך, ההון הזמין מאפשר להם להמשיך, להחתים עוד מתחמים ולהעמיק את החשיפה.

התוצאה הפחות טובה היא, שהבועה אינה מתפוצצת – היא פשוט מתנפחת. וכאן טמון סיכון ענק לעתידם של פרויקטים רבים. רבים מידי.

הבעיות לא נגמרות שם. בתחרות על אמון הדיירים ניתנות לעיתים הבטחות שחברות ממוסדות אינן נותנות. לא כי אינן רוצות, אלא משום שהן אינן חוקיות, אינן שוויוניות או אינן ישימות כלכלית ותכנונית. לחברות הגדולות יש את הידע, את הניסיון ואת היכולת להגיד "לא" להצעות לא ישימות.

היזמים המתחילים "פטורים" מכל זה. הדיירים שומעים הבטחות ומתקשים להבין מדוע יזם גדול וזהיר אינו מציע את אותו הדבר. הציפיות נבנות, והפער בין חזון למציאות מתרחב.

ואז מגיע הרגע שבו הקבוצה היזמית מתקשה להמשיך. כאשר יזם ממונף קורס או מחפש שותף מציל, נכנסים השחקנים החזקים באמת, חברות בורסאיות וגופים מוסדיים.

הם רוכשים את הפרויקטים, אך אינם מחויבים להבטחות שניתנו בעבר. בוודאי אם הן אינן חוקיות או לא כלכליות. הפרויקט ממשיך, אבל התנאים מתכנסים למינימום האפשרי. הדיירים, שבחרו בתום לב, מגלים שהחזון הוחלף במציאות קשוחה. וכך, שוב, המחיר של הבועה משולם על ידי הציבור. העלינו את הבעיות המרכזיות. 

אז מה הפתרון?
למדינה ולרשויות המקומיות יש אינטרס ברור להציג זינוק באישורי תב"עות. המספרים נראים מצוין בדו"חות. אבל תב"ע מאושרת איננה דירה בבנייה. דירה בבנייה איננה מפתח ביד.
ככל שמספר האישורים גדל בלי בחינה עמוקה של יכולת הביצוע, כך גדל הפער בין תכנון למציאות – וכך גדל הסיכון המערכתי. ביום שבו פרויקטים ייתקעו בשלב הרישוי והביצוע, אותם מספרים חגיגיים יהפכו לנטל.

מצד שני, פינוי-בינוי הוא תשתית לאומית, וחשוב לקדם אותו אבל לא בצורה של זירת ניסוי מסוכנת.
כפי שקיים מדד קבלנים הבוחן סיווג, ניסיון ויכולת ביצוע – כך חייב לקום מדד יזמים מחייב, שיבחן יציבות פיננסית, הון עצמי, ניסיון מוכח בהקמה והשלמה של פרויקטים רחבי היקף, ומבנה מימון אחראי.

הדיירים אינם יכולים להמשיך לבחור יזם על בסיס מצגת והדמיה. הרשויות אינן יכולות להמשיך לאשר תב"עות מבלי לבחון לעומק מי עומד מאחוריהן והמדינה לא יכולה בשום אופן להרשות לעצמה משבר מערכתי בהתחדשות העירונית, בפרט שמצוקת הדיור כה חמורה.

השאלה היא אם נפעל עכשיו – או שנמצא את עצמנו מסבירים בדיעבד למה לא הייתה ברירה. וזו קריאה לממשלה ולחברי הכנסת. הגיע הזמן להציל את שוק ההתחדשות העירונית.

הכותב, אבי חבר, הוא בעל השליטה בחברת א. חבר ובעל ניסיון רחב בפרויקטים למגורים ולשימושים מעורבים

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן