רחוב אחוזה ברעננה יעבור התחדשות עירונית עם אלפי דירות חדשות ומרכז עסקים שוקק חיים
מהנדס ואדריכל העיר חשפו בשולחן מקצועי יוזמת "מגדילים" את התכנית לחידוש המע"ר: "סטגנציה לאורך אחוזה זה היפוך מוחלט למה שקורה מסביב"
מהנדס ואדריכל העיר חשפו בשולחן מקצועי יוזמת "מגדילים" את התכנית לחידוש המע"ר: "סטגנציה לאורך אחוזה זה היפוך מוחלט למה שקורה מסביב"
בשבועות הקרובים צפויה הוועדה המקומית רעננה להקפיא את הבנייה לאורך ציר אחוזה בעיר, זאת לטובת קידום תכנית התחדשות המע"ר. המהלך מתקיים קצת יותר מחודש לאחר אישורה של תכנית ההתחדשות הבניינית בעיר, רע 1010ב'. מהנדס העיר רעננה, חיים מלמן, ואדריכל העיר, אורן און, הסבירו את התכנית בשולחן עגול מקצועי יוזמת "מגדילים" שהתקיים אתמול (א'), בהשתתפות בכירים בתחום ההתחדשות.
תכנית רע 1010ב, שמחליפה את תמ"א 38 כתכנית התחדשות בניינית ואשר קודמה בסיוע הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, תאפשר לבנות תוספת של כ-3,000 יח"ד, אומר מלמן. התכנית מאפשרת התחדשות במסלול הריסה ובנייה בלבד, ללא חיזוק ותוספות. הרקע לקידום התכנית, שאושרה בסוף השנה שעברה, הוא הצורך בהכנת תכנית שמפשטת הליכי התחדשות. "בתכנית הזאת גילמנו חלק מההקלות שהיו מקובלות ברמת מדיניות, והכנסנו אותן לגוף התכנית כדי שהיזמים לא יצטרכו לבקש הקלות", אומר מלמן.
התכנית חלה על מבנים שנבנו עד 1985, אך ניתן לכלול בהן גם מבנים שנבנו עד 1992, במידה והמגרש שעליהם נבנו יאוחד עם מגרש שעליו יש בניין שנבנה עד 1985. "בוועדה המחוזית אפשרו לכלול בתכנית בניין שנבנה ב-1992, בתנאי שהוא צמוד למגרש שעליו נבנה בניין שההיתר עבורו ניתן עד 1985. במקרה כזה, הבניינים יכולים להתאחד ולהוציא היתר מתוקף התכנית", מסביר מלמן.
אחד מהאתגרים בהתחדשות עירונית הוא הצורך להוסיף מבנים לצרכי ציבור, ובעיקר מוסדות חינוך, לאור תוספת האוכלוסיה שמגיעה לעיר. "על כל 500 יח"ד שקיבלו היתר, אני חייב לדווח לוועדה המקומית על המצב מבחינת תשתיות ומבני חינוך, כדי לא להעמיס על התשתיות", מסביר מלמן. "במרכז רעננה אין לנו שטחים לבתי ספר חדשים, ולכן נצטרך לחזק מבנים בבתי ספר קיימים ולבנות קומות נוספות, ולכן הוחלט על המנגנון של דיווח כל 500 יח"ד". התכנית כוללת גם הרחבת כבישים. מלמן: "לנו כרשות יש אחריות שהתשתיות יתקיימו גם עם תוספת יח"ד".
זכויות הבנייה בתכנית הן נפחיות, והן נקבעות על פי נוסחה נפחית שמחשבת את שטח המגרש, גובה הבניין ומשתנים נוספים. גובה הבנייה המקסימלי על פי התכנית הוא 9 קומות. אתגר נוסף בתכנית הוא הכלכליות שמייצרות התכניות. "אם התכנית לא תהיה כלכלית, לא עשינו כלום", אומר מלמן. "לכן נעודד את היזמים להכין תכנית נקודתית שתייצר ככדאיות לבנין להתחדש, והוא יהיה גבוה יותר, רחב יותר – אבל לא יתרסק על אנשים. אם עולים מ-8 קומות ל-12 ו-13 קומות, זה מעל תכנית המתאר שלנו, ולכן זה יהיה בסמכות הוועדה המחוזית". באשר לאיחוד חלקות מעל 2 דונם, שמחייבות מטלות לתועלת ציבור, הוא אומר: "אנחנו רואים מה הצורך המידי לצרכי ציבור בסביבות הפרויקט, ועל בסיס זה מקבלים החלטות".
תכנית ההתחדשות הבניינית חלה ברחבי העיר, למעט המע"ר העירוני לאורך ציר אחוזה, שלגביו מקודמת תכנית התחדשות משלו, המקודמת אף היא בסיוע הרשות להתחדשות עירונית. מלמן: "החלטנו ללכת על תכנית למע"ר בגלל כוחות שוק. אין כלכלה להתחדשות המע"ר. יש תכנית, אבל היא לא כלכלית". אדריכל העיר, אורן און: "העניין של סטגנציה לאורך אחוזה זה היפוך מוחלט למה שקורה מסביב. באזור שעליו חלה תכנית רע 1010 ב, יש כלכלה שעובדת, לאורך אחוזה כמעט שאין פרויקטים, וזה מה שהתכנית מנסה לעשות".
תכנית התחדשות אחוזה, ששטחה 480 דונמים, משתרעת לאורך רחוב אחוזה, רחובה הראשי של רעננה, מהרחוב שברץ וקזן במזרח, הרחובות הנשיאים והמלכים במערב. בתוך שטח התכנית יש תחנת מטרו, והטבעת הראשונה של התחנה נכללת בתוך תכנית המע"ר. התכנית מחולקת למספר מתחמים, וההתחדשות בה היא מתחמית, לא בניינית. אדריכל העיר, אורן און: "אחד הדברים שאנחנו עושים עכשיו זה ללכת על תהליך של פרסום הודעה לפי סעיפים 77-78 ולהקפיא את מה שקורה בתחום הזה. זאת תכנית מפורטת שמציעה מנגנון של מתחמים, ואנחנו לא רוצים יוזמות מקומיות שיפגעו מתחמים".
למע"ר יש תפקיד ייחודי בעיר. מדובר באזור שבו מתנקזות הפעילויות הכלכליות של העיר, ותושבים רבים מגיעים אליו. און: "אחד העקרונות של התכנית זה לתפוס את המע"ר כמוקד משיכה לכלל תושבי כרעננה. לכל תושב צריכה להיות מוטיבציה להגיע למע"ר, בגלל פעילות כלכלית, יש מורשת שרוצים לשמר. התכנית תיצור תנועתיות, שבילים ומעברים כדי לשפר הליכתיות, ולייצר כלכלה וביקושים".
התכנית מציעה 5,300 יח"ד, מתוכן 2,900 תוספתיות, ובסך הכל 705,000 מ"ר מגורים, 85,000 מ"ר מבני ציבור, 17,000 מ"ר תעסוקה ומסחר. ובסך הכל, 960,000 מ"ר. על פי ההערכות, בתוך כשנה התכנית תוגש לוועדה המקומית ובהמשך למחוזית.
הבינוי לאורך הרחוב צפוי להיות מרקמי, עם עלייה במרכז המע"ר, בין רחוב קרן היסוד לבניין העירייה, שנחשב לגזרה אינטנסיבית יותר. און: "תכנית המתאר קבעה עיקרון של בנייה מרקמית עד 9 וחצי קומות, והדבר הזה הוא מבורך. אבל כדי ליצור כלכלה צריכים לאפשר עלייה מתונה לגובה. בחנו אפשרות להגיע ל-30 קומות, אבל ההחלטה הייתה בסוף להגיע לבנייה מתונה יותר. נאפשר במקומות מסוימים, במיוחד בגזרה אינטנסיבית – בקרן היסוד עד העירייה, ששם צפויה להיות תחנת מטרו, בנייה מגדלית עד 15-16 קומות. אנחנו חורגים מהתכנית המתארית, אבל שומרים עדיין על האופי של הרחוב".
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן