banner
רועי אייז // צילום: אופיר אייב
רועי אייז // צילום: אופיר אייב

האם ישראל תשנה את מדיניות שימור הקרקעות החקלאיות?

עורכי הדין רועי אייז ומאור זילכה מסכמים את התהליכים שהשפיעו במשך עשרות שנים על ערכן של הקרקעות החקלאיות בעולם ובארץ, מדברים על הניסיון לייצר איזון בין בינוי לשטחים פתוחים- וחוזים שהכל יכול להתהפך בדורות הבאים

מגדילים 26.12.2019

רועי אייז // צילום: אופיר אייב

מאת: עורכי הדין רועי אייז ומאור זילכה

אוכלוסיית העולם, נכון לשנת 2018, נאמדת בכ-7.7 מיליארד בני אדם, זאת לעומת כ-2.5 מיליארד בשנת 1950. צמיחה זו של כ-300% ב-70 השנים האחרונות, מחייבת בהכרח גם הרחבתם של השטחים הבנויים. תהליך זה מעמיד את המרחב הכפרי, אשר היה במוקד ההתיישבות של תושבי העולם במרבית התקופות ההיסטוריות, ולמעשה עד לאחרונה ממש – במגמת צמצום מתמשכת ועקבית שסופה בגדר נעלם. 

תהליך גלובלי של אובדן הקרקע החקלאית 

מגמה זו מחייבת מדינות רבות בעולם לערוך תוכניות תכנון ופיתוח מוקדמות וליצור מערכת איזונים כאשר מחד קיים ההכרח בהפשרת קרקעות לצורך הגדלת השטח הבנוי ומאידך שמירה על שטחים מספקים של קרקע חקלאית. 

בארה"ב, התקדמות בפיתוח מדיניות לשמירה על  קרקע חקלאית, נרשמה רק בשלב מאוחר יחסית, לאחר הפצתם של נתונים חד משמעיים.קצב אובדן הקרקע החקלאית עלה בכמעט פי 3 בין שנות ה- 60 לשנות ה- 70. באיחוד האירופי, בו רמת צפיפות האוכלוסין אף גבוהה יותר, מדיניות התכנון והפיתוח שמה דגש ניכר על המרחבים הפתוחים ושימור השטח הכפרי. במדינות הפחות מפותחות, הנשענות על תוצרי השטחים הכפריים ביחס למדינות המפותחות, קיימת כיום מודעות לצורך באסטרטגיה מקדימה עבור שמירה על השטחים הכפריים. ממצאים מראים, כי יש בפיתוח מידע חקלאי ושיטות עיבוד מודרניות כדי לסייע יותר מכל בהורדת רמת העוני באזורים אלו, ובכך לתרום לצמיחה כלכלית של המדינה כולה.

בישראל: ההגנה על קרקע חקלאית הפכה לאבן יסוד

בישראל, חוק התכנון והבניה (1965), מהווה אבן יסוד בשמירה על ייעודה של הקרקע החקלאית והסדרת השימוש בקרקע. תיקון מס' 43 לחוק התכנון והבניה, משנת 1995, הורה על הקמת הועדה לשמירה על קרקע חקלאית ושטחים פתוחים אשר בסמכותה להכריז על קרקע פנויה כקרקע חקלאית ומטרתה העיקרית לשמור על עתודות קרקע לשימוש חקלאי ושמירה על השטחים הפתוחים. 

מהלכי מנע אלו מחויבי המציאות, אל מול הבעיה המרכזית הנעוצה בעובדת היות קרקע חקלאית שהופשרה בבחינת פעולת "אל חזור". לאחר הסבת קרקע חקלאית לשטח בנוי לא ניתן, לכאורה, להחזירה לייעודה המקורי ועל כן ישנה חשיבות מיוחדת בתכנון מקדים ומקיף תוך בחינת מכלול השיקולים לטווח ארוך טרם החלטה שניתן לראות בה גורלית.

ואולם, סדרי העדיפות הלאומיים דינמיים ומושפעים מתהליכים אשר אינם מצויים תמיד במכלול הנתונים העומדים בפני מקבלי ההחלטות ומגבשי המדיניות. כך למשל, גל העליה מברית המועצות בשנות ה-90 הביא לגידול באוכלוסית ישראל בשיעור של יותר מ-10% בתקופה קצרה ביותר וחייב הגדלה משמעותית ומיידית של השטח הבנוי, גם על חשבון קרקעות חקלאיות. בדומה, עליית מחירי הדיור בעשור האחרון העלולה להביא להחלטות בהן ישנו מרכיב פוליטי לצורך השגת תוצאות מיידיות שיוצגו לציבור הרחב אולם השפעתן על הטווח הרחוק עודנה שנויה במחלוקת.

ניסיון לאזן בין צרכי פיתוח להגנה על השטחים הפתוחים

אבן בוחן להתנגשות בין צרכי הציבור המיידים לחשיבותה של מדיניות מתוכננת ושקולה ניתן למצוא בהקמת הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל) אשר קמה בשנת 2014 כהוראת שעה, כחלק ממאמצי ממשלת ישראל להתמודד עם הלחץ הציבורי בעקבות עלייתם הדרמטית של מחירי הדיור. 

מטרתה העיקרית של הועדה הינה קידום מהיר, ככל שניתן, של תוכניות בינוי על מנת להגדיל את ההיצע אל מול הביקוש הגובר ליחידות דיור. בארבע שנות פעילותה הייתה הועדה אחראית לאישור של כ- 35% מכלל יחידות הדיור שאושרו ע"י מוסדות התכנון, כאשר בטיפול הועדה ישנן כ- 53 תוכניות בשלבי תכנון שונים הכוללות כ-200,000 יחידות דיור נוספות. עם זאת, חרף העובדה כי מטרתה העיקרית של הועדה הוא קידומן המהיר של התוכניות, גם בדו"ח זה מדגישה הותמ"ל את הצעדים בהם היא נוקטת על מנת למצוא את האיזון בין צרכי פיתוח לשמירה על שטחים פתוחים. בנוסף, כוללות תכניות הותמ"ל הוראות המאפשרות המשך עיבוד השטח החקלאי עד לשלב מימוש התכניות על מנת למזער את הפגיעה בהם.  

כיום אנו עדים להליכי שינוי ייעוד המספקים מענה לבעיה נקודתית שבמונחים הסטוריים מהווה מענה בטוח הקצר, אולי אפילו קצר מאוד. נשאלת השאלה האם אותן פעולות למעשה מכלות משאבים יקרי ערך שעוד יהיו נחוצים לנו בעתיד והאם הדורות הבאים עוד יווכחו להליכי שינויי ייעוד,  שרק אז יהיו בכיוון ההפוך (לחקלאות).

*עו"ד רועי אייז הוא שותף במשרד ליפא מאיר המתמחה בין היתר בייצוג מושבים בהסדרי פינוי והשבה של קרקעות ובעסקאות מול יזמים והקמת מיזמים משותפים בשטחים חקלאיים. עו"ד מאור זילכה הוא עורך דין במשרד.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

לכנס הנדל"ן השנתי | כל בכירי הענף במקום אחד!

שיתוף
תגיות:

כתבות שיכולות לעניין אותך

"יזמות פורצת דרך"

ליזם אורן פלד, שייסד לפני כ12  שנה את חברת הנדל"ן GLM ישראל ביחד עם שותפיו, עופר בן דור...
בשיתוף חברת GLM 23.05.2022

PAZZO MARZO חודש מרץ המטורף

פקידי האוצר ובראש וראשונה שר האוצר ליברמן, עשו בפעם המי יודע כמה טעות קלאסית, כשניסו לפגוע בביקושים, זאת...
עמית דובקין, אסטרטג נדל"ן ויועץ התקשורת 16.05.2022

מי שומר עלינו?

גם בשעות הלילה המאוחרות, באזורי תעשייה שוממים ובמקומות מרוחקים הסיירים והמאבטחים האזרחיים הם הכוח המגן שמונע פריצות ונזקים...
ניר גלבוע 18.04.2022

המלחמה על אדמות קיבוץ האון

ינקי  קוינט, מנהל  רשות  מקרקעי  ישראל, סוקר את הרקע לשיווק קרקעות קיבוץ האון, שאדמותיו שעל שפת הכנרת קורצות...
ינקי קוינט, מנהל רשות מקרקעי ישראל 31.03.2022

לא למהר להעלות את שער הריבית!

בנק ישראל בפרט, ומקבלי ההחלטות בתחום הכלכלי בכלל, יעמדו מן הסתם במהלך בימים הקרובים  בפני דילמה לא פשוטה:...
עמית דובקין 17.03.2022

תמ"א 38 בסטטוס של אסיר ברישיון

אין לנו היזמים והקבלנים, אלא לחוש כמו אסירים ברישיון כשהמדינה עושה לנו טובה ומאריכה בשנה את תוכנית תמ"א...
רוני מזרחי 16.03.2022

מגלופוליס 2050 – האתגר הלאומי הגדול

"מודל ה"קפסולה" של מגדלים כבר קודם בהצלחה מרובה בשכונת סירקין שבפתח תקווה, ויעניק לתושבים את כל השירותים האפשריים"...
אדריכל רוני תימור 08.03.2022

הסתירות הלוגיות של תא/5000

כוונתה של עיריית תל אביב לעדכן את תכנית המתאר תא/5000 היא טובה אולם כוונות טובות לחוד ומציאות לחוד....
אדריכל אמיר שוורץ 17.01.2022

איפה האחריות שלכם?

"יש להיות מוטרדים במיוחד מנושא העדר בטיחות מינימלית, שלא לומר סכנה ממשית, בחלק משמעותי ביותר של הבניינים הקיימים...
עו"ד אלדן דנינו 02.01.2022

נקודת התורפה להגדלת היצע הדיור

כשאין כלל הלימה בין תוכניות הבנייה לתוכניות התחבורה, שלא לדבר על תשתיות משלימות אלמנטריות – אישורי הבנייה נבלמים...
אייל בהרי 28.12.2021

האובססיה להוריד את הרוב הנדרש

האם במרוץ המטורף להורדת הרוב הנדרש של הדיירים בפינוי בינוי מישהו חשב על הגורם האנושי, מלח הארץ, שהתגורר...
אייל בהרי 02.12.2021

מי את תמ"א 47?

"הנשק הסודי של ההתחדשות העירונית" – הגיע הזמן שהציבור הרחב יכיר הרבה יותר טוב את תמ"א 47 –...
מגדילים 09.11.2021

להקדים התחדשות עירונית לקריסה

המבנים הישנים בישראל הפכו להיות פצצה מתקתקת. לא מדובר בתופעה חדשה אלא בהזנחה ארוכת שנים, אדישות מערכתית וגם...
חמוטל כהן 17.10.2021

נס ה-11 בספטמבר בחולון

אחרי קריסת הבניין המסוכן בחולון: "יש ליזום תוכנית דחופה ומידית בהליך מקוצר למבנים מסוכנים, פינוי תוך 90 יום...
רוני מזרחי* 19.09.2021

חוק ההסדרים הוא לא יותר מאקמול

חוק ההסדרים הוא אקמול לחולה במחלה ממארת. זה לא יעזור. זה רק יגרום לחולה לשכוח לכמה דקות את...
עו"ד רונית עובדיה, משרד הררי טויסטר ושות' 29.07.2021

זה לא שוק הנדל"ן שהכרתם

עליות מחירי הקרקע, המשכנתאות ששוברים שיאים חדשים, דהירת המשקיעים ועליית מחירי הדירות  – מוכיחים כי זו שעתה היפה...
רנית נחום-הלוי 03.06.2021

ההתחדשות העירונית לאן

הכוונה טובה – מדינת ישראל והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מעודדות ופועלות לקידום פרויקטי התחדשות עירונית חדשים במקומה של...
רנית נחום-הלוי 25.05.2021

המדינה חוזרת לספסרות בקרקע

בימים האחרונים התפרסמו תוצאות של מכרז קרקע ברמת השרון. התוצאות מעידות על הסתערות יזמים וקבלנים וגם על מחירים...
מגדילים 28.01.2021

יותר דירות? יותר תאונות!

אחרי הקורונה תבוא עלייה משמעותית בכמות התאונות והנפגעים בענף הבנייה, בדיוק כשם שבשנים עברו, שבהן שוק הדיור נכנס...
עו"ד אלדן דנינו 21.01.2021

איך יראה שוק המשרדים בשנת 2021?

האם שוק המשרדים עתיד להתרחב, מדוע הצעת משרד האוצר להפוך משרדים למגורים רצופה במכשולים ומה המענה שייתן פתרונות...
מגדילים 08.11.2020

הקורונה מתעתעת גם בנתונים

סקירת האוצר שפורסמה בשבוע שעבר מעידה במבט ראשון על התאוששות של הענף באוגוסט. אם לא היה סגר שני...
אורי חודי 01.11.2020

בנייה במגדלים – לא בכל מחיר!

בניית מגדלים בפריפריה ומחוץ לאזור הביקוש לא רק שאינה חיונית, היא אף פוגעת, פיזית ותודעתית, במרחב הטבעי של...
מגדילים 09.09.2020

האם ישראל תהפוך להונג קונג?

מה תהינה ההשלכות של שינוי תכנית המתאר הארצית תמ"א 35? התכנית צפויה לצופף משמעותית את הבנייה בערים, פי...
מגדילים 05.08.2020

הסבת משרדים לדירות מגורים?

מחישוב זהיר שערכנו, ניתן כבר בשנה הקרובה לקדם כ-25-30 אלף דירות למגורים על ידי שינוי ייעוד ממשרד למגורים...
מגדילים 05.08.2020

אשליית ההלוואות והמשכנתאות

יש לשמור לא רק על הבנקים, אלא על הצרכנים הלווים, ולקבוע קריטריונים (צ'ק ליסט) שיאפשרו לזהות לווים בעייתיים...
מגדילים 27.07.2020

האם תם עידן עירוב השימושים ?

"המתכננים יותרו קומת מסחר או משרדים במפלס התחתון של המגדלים, אולי שתי קומות, אבל התרחיש של לפני ימי...
מגדילים 22.07.2020

אשליית מדד הדיור

האם אכן מדד הלמ"ס משקף את מצב שוק הדיור לאשורו, או שבעצם הוא משקף בפועל כמות מצומצמת יחסית...
מגדילים 17.05.2020