גילעד ושדי, עו"ד ומגשר // יח"צ
גילעד ושדי, עו"ד ומגשר // יח"צ

המדריך המלא לדיירים: השלבים לקידום פרויקט פינוי בינוי מצליח

התהליך הנכון, דגשים בדרך להתארגנות ומינוי בעלי מקצוע ויזם ועד לערבויות וחתימות – כך תנהלו פינוי בינוי מצליח! המדריך המלא והמעודכן לדיירים בשכונות המתחדשות

גילעד ושדי, עו"ד ומגשר* 26.08.2021

במידה והנכם מתגוררים בשכונה ישנה ומתפוררת וחשקה נפשכם בשדרוג איכות החיים, יתכן ופרויקט פינוי בינוי הוא בדיוק מה שהנכם צריכים. פרויקטים רבים של פינוי בינוי קורמים עור וגידים בערים רבות ויזמים רבים צובאים על דלתות בעלי הדירות במתחמים המיועדים על מנת לבצע בהם פרויקטים של פינוי בינוי.
בטרם מתחילים יש לוודא כי בבניין/במתחם ישנם לפחות 24 דיירים (תנאי סף להפעלת חוק הפינוי בינוי). ככל שמספר הדיירים יגדל, תגדל וודאותו והתכנותו של הפרויקט מאידך פרויקט עם מאות דיירים לרוב אורך זמן רב יותר בשל הצורך להחתים את הרוב הדרוש מבין מאות הדיירים. על כן, במקרים רבים מחולקים מתחמים לתתי מתחמים על מנת לפשט את התהליך ולזרזו.

כיצד מתחילים? 

מינוי ועד
על פי רוב, פרויקטים של פינוי בינוי מתמקדים בשכונות או במקבצי בניינים סמוכים ועל כן תידרש נציגות של בעלי דירות שתהווה את הוועד הפועל לענייני הפינוי בינוי בשכונה. רצוי כי בוועד הפועל לקידום הפרויקט יהיו נציגים מכלל הבניינים, כך כל בניין ימנה לו דייר אחד שיהיה נציג בוועד כאמור. רצוי כי הוועד ימנה מספר אי זוגי של חברים על מנת שיהיה ניתן לקבל החלטות באופן דמוקרטי עפ"י רוב דיירים. לא הצלחתם לגייס דיירים מכלל הבניינים המיועדים?!  לא נורא. תתקדמו עם מה שיש, תוכלו לגייס בהמשך הדרך חברים נוספים ככל ויהיה צורך.

מינוי עו"ד
לאחר מינוי הוועד, יפנה הוועד לבחירת עו"ד מתמחה בתחום המקרקעין ובפרט בתחום הפינוי בינוי. עוה"ד צריך להראות נכונות ללוות את חברי הוועד בפגישותיהם השונות עם יזמים ובעלי מקצוע ולהיות חדור מוטיבציה לעבודה בזמנים קצובים ובאופן אינטנסיבי. עו"ד המורגלים לשבת במגדלי השן אינם מתאימים לפרויקטים של פינוי בינוי , המצריכים עבודה סיזיפית במוקד ההתרחשות – הלא הוא מתחם המגורים של הדיירים. כמו כן נדרשת מעוה"ד מידה רבה של אינטליגנציה רגשית, יחסי אנוש טובים ורקע בפתרון סכסוכים. עבודתו של העו"ד היא במידה רבה הסברתית בכל מה שקשור להחתמת הדיירים.

מינוי יזם
לאחר מינוי העו"ד והתגבשות הועד, יפנו הנ"ל לבחור יזם ראוי שיבצע עבורם את הפרויקט. לבחירת היזם ישנה חשיבות רבה שתשליך בעתיד על התקדמות הפרויקט, משך הזמן שייקח להקים את הפרויקט והתוצאה הסופית הנכספת. בבואנו לפנות ליזמים, מומלץ לבצע בדיקה מעמיקה בנוגע לניסיונו של היזם, אמינותו , חוסנו הכלכלי וההון האנושי בחברה. לא כל יזם שמבצע פרויקטים של תמ"א 38 מסוגל טכנית וכלכלית להקים פרויקט של פינוי בינוי.
יזמים חדשים וחסרי ניסיון לוטשים עיניים לעבר מתחמים המיועדים לפינוי בינוי ומנסים את מזלם. במתחמים רבים תקועים פרויקטים באשמת יזמים חסרי ניסיון ודיירים שלא ביצעו בדיקה מקדימה מקיפה אודותם.

יזם רציני, בטרם יגיש הצעה כל שהיא לדיירים ו/או יתחייב בפניהם על תמורות שונות מחויב לבצע בדיקות מקדמיות רבות: תכנוניות, חוקיות, מוניציפליות, כלכליות, ועוד. אל מול אדריכל, בעיריות וברשויות שונות וזאת בטרם יגבש הצעה רצינית ומתווה מתוכנן להקמת פרויקט פינוי בינוי.

כל הצעה שתובא לפניכם חייבת לבוא לאחר שהיזם בדק את היתכנות הפרויקט, כלכליותו ומוכנות הרשויות לקדמו. כל מצג או הבטחה בנוגע לתמורות הדיירים בפרויקט בטרם בדק היזם את הנ"ל הינו לא אחראי ומעיד על חוסר יושרה ורצינות. במקרים רבים ניתן לערוך מכרזים מסודרים לבחירת יזם ולקבל הצעות שיבחנו ע"י נציגות בעלי הדירות ובלווי אנשי מקצוע מטעמם. יש להיעזר בעו"ד על מנת לבצע בדיקה אודות היזם, חוסנו הכלכלי וניסיונו.

מיקום, הצעה, מפרט
השלב הבא, לאחר שבחרנו להתקדם עם יזם מסוים, עלינו לבחון את תוכניותיו בנוגע לאופן ביצוע הפרויקט ומיקומו העתידי של הפרויקט החדש. להלן אפשרויות להקמת הפרויקט:

  1. בינוי פינוי – היזם יפעל לבניית בניינים חדשים בלוקיישן אחר/סמוך לשכונה ויעביר את הדיירים ישירות לדירותיהם החדשות בטרם יהרוס את הבניינים הישנים.
  2. פינוי בינוי – במידה והנ"ל אינו אפשרי מבחינה טכנית/תכנונית יפנה היזם לפנות את הדיירים לשכירות עד גמר הריסת הבניינים הישנים ובניית החדשים.

לאחר החלטה על המתווה יגיש את הצעתו לדיירים, ההצעה תכלול בקווים רחבים את התמורה שתתקבל אצל הדיירים בנוגע לגודל הדירה, מיקומה, וההצמדות החדשות. לדוגמא: כל בעל דירה יקבל דירה גדולה ב x  מ"ר בתוספת מרפסת שמש חנייה ומחסן צמודים בטאבו.

לאחר שישנו קיבול להצעת היזם, יעברו הצדדים לדון במפרט הטכני היורד לפרטים ושופך אור על כלל האלמנטים שיתווספו לכל בעל דירה כגון: גודל מטבח, תאורה וחשמל, אינסטלציה וצנרת , מקלחות ושירותים, חיפויים וריצוף, דלתות וחלונות ועוד. המפרט הטכני חשוב ביותר ויש לו השלכות כלכליות עתידיות. חוסר תשומת לב בנוגע למפרט יוביל למפח נפש בעתיד לבעלי הדירות.

חוזה משפטי
לאחר שחברי הוועד הגיעו להסכמות עם היזם לגבי המיקום והתמורות יפנו הצדדים באמצעות ב"כ עוה"ד לניסוח חוזה משפטי שיסכם את שלל ההסכמות וההגנות הנדרשות לדיירים בהתאם למתווה עליו החליטו הצדדים. בנוסף, ידונו הצדדים בשיקולי מיסוי, ביטוחים שונים, ערבויות ובטחונות והתחייבויות הצדדים לביצוע הפרויקט.

ערבויות
במסגרת החוזה יידרש היזם להמציא לדיירים מספר ערבויות בנקאיות להבטחת תשלומים שונים:

  • ערבות בנקאית (חוק מכר) בשווי הדירה חדשה האמורה להתקבל בסוף התהליך בתמורה לדירת הבעלים הישנה. ערבות זו ניתנת כנגד מסירת הדירה הישנה לידי היזם/קבלן.
  • ערבות בנקאית אוטונומית לדמי השכירות – ערבות זו ניתנת לבעלים כנגד מסירת הדירה הישנה יחד עם הערבות הבנקאית (חוק מכר) ערבות זו ניתנת למימוש מידי בכל מקרה בו היזם לא ישלם את דמי השכירות בזמן ללא צורך בהוכחת נזק כל שהיא, הערבות תהיה בשווי כלל חודשי השכירות הצפויים בפרויקט או ערבות בסכום אחר כאשר היא תתחדש זמן מה לפני תפוגתה (יש לערבות תוקף) . תנאי מימוש ערבות זו יפורטו בהסכם .
  • ערבות מיסים – היזם ישערך באמצעות בעלי מקצוע מה המס שיושת עליו בגין הפרויקט ויפקיד ערבות בסכום דומה אצל ב"כ הבעלים על מנת שלא יחויבו הבעלים במיסוי אותו נדרש היזם לשלם.
  • ערבות בדק – בסיום הפרויקט, היזם מעניק על פי חוק שנת בדק בה נדרש היזם לתקן כל ליקוי בדירות וברכוש המשותף. על מנת להבטיח את התיקונים האמורים מפקיד היזם ערבות בדק בידי ב"כ הבעלים.
  • ערבות רישום – בסיום הפרויקט היזם מתחייב לבצע רישום בית משותף לכלל בעלי הדירות הקיימים והחדשים, ערבות זו באה להבטיח רישום מהיר ויעיל .
  • ביטוחים – היזם נדרש למנות יועץ ביטוח על מנת לבטח את הפרויקט, העובדים, צדדי ג' ועוד מכל נזק שעלול להיגרם בתקופת הבנייה .

החתמת הדיירים
לאחר דין ודברים יגובש החוזה בין הצדדים. את החוזה יש להביא להחתמת כלל הדיירים  (לפחות 80% נדרשים לחתום על מנת להוציא את הפרויקט לפועל). לכל עו"ד בעל ניסיון ישנה אג'נדה הנוגעת לאסטרטגיה הנוגעת להוצאת "מיזם ההחתמה" לפועל.

על פי רוב רצוי לקיים מפגשים מצומצמים עם בעלי העניין "הבטוחים" תחילה והשארת המתנגדים לסוף. כך או כך רצוי לפעול בשקיפות ולשדר אמינות לכלל הדיירים ,הן ע"י הוועד והן ע"י העו"ד המלווה.
חשוב לנקוט בשוויוניות על מנת לא ליצור מצבים של קנאה וצרות עין בין בעלי דירות שונים בפרויקט היכולים בקלות להכשיל פרויקט.
וועד הפעולה, עו"ד הדיירים והיזם הנבחר יכולים בשיתוף פעולה הדוק להקים פרויקט לתפארת.
בהצלחה.

*הכותב, גילעד ושדי, הינו עו"ד ומגשר מוסמך מטעם ועדת גדות ובתי המשפט, בעל תואר M.B.A, מלווה בעלי דירות וועדים בפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות