התקבלה תביעה שהגישו פוליקר ושכניו נגד דיירות סרבניות, נקבע שהוא קיבל תמורות פחותות ונמתחה ביקורת קשה על סרבנים: "טוב יעשה בעל דירה אם ישכיל להתמקד בתועלות שבפרויקט, לא רק בהיבט האישי הצר אלא בהיבט הלאומי"
ניצחון לזמר המיתולוגי במאבק על פרויקט תמ"א 38. המפקחת על המקרקעין קיבלה השבוע תביעה שהגישו יהודה פוליקר ושכניו בבניין ברחוב בילטמור 7 בסמוך לכיכר המדינה בתל אביב, נגד שתי שכנות סרבניות.
פסק הדין חשף את התמורה שלה יזכה פוליקר, שבבעלותו 5 דירות בבניין: 3 דירות, ביניהן פנטהאוז בשטח של 257 מ"ר, ו-3 חניות מוצמדות. המפקחת אושרת ארפי דחתה את טענות הדיירות הסרבניות לפיהן פוליקר זכה לתמורות עודפות, והורתה על ביצוע הפרויקט. המפקחת קבעה כי פוליקר למעשה קיבל תמורת פחותה בהיקף של מעל 120 אלף שקל, לאחר שקיבל פחות מחסנים ומקומות חניה שהיה זכאי להם.
את התביעה הגישו 8 בעלי דירות בבניין, ביניהם כאמור פוליקר, שיוצגו על ידי עו"ד ישי מאירסדורף, וכן החברה היזמית רם מוגרבי ארדיטי. מדובר במבנה אשר נבנה בראשית שנות השישים של המאה הקודמת, והוא כולל 5 קומות ו-13 דירות, שבבעלות התובעים 11 מהן. שתי דירות נוספות נמצאות בבעלות הנתבעות. לפני כחמש וחצי שנים התקשרו דיירי בבניין עם החברה היזמית רם מוגרבי ארדיטי, בהסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 מסוג הריסה ובניה מחדש. הפרויקט צפוי להתבצע במשותף עם הריסה ובניה מחדש הבניין הסמוך ברחוב בילטמור 9, ולכלול מרתף חניה משותף לשני הבניינים. על פי ההסכם, הבניין החדש יכלול 27 דירות, מתוכן 12 דירות בעלים.
3 דירות ופנטהאוז במקום 5 דירות
פוליקר הוא בעלים של 5 דירות בבית המשותף: דירה בקומת המרתף, שתי דירות בקומת הקרקע, דירה בקומה השניה ודירה בקומה השלישית ששטחן 61.64 מ"ר. הדירות של פוליקר בקומה השניה ובקומה השלישית מחוברות במדרגות פנימיות ביניהן. בדירה בקומה השלישית מדרגות לחדר נוסף שנבנה על גג הבית המשותף ששטחו כ-26 מ"ר וממנו יציאה למרפסת גג ששטחה כ – 50 מ"ר. בנוסף, פוליקר עושה שימוש ייחודי אף בגג החדר הנוסף שנבנה על גג הבית המשותף ששטחו 26 מ"ר.
בהתאם להסכם, פוליקר יקבל 3 דירות תמורה בתמורות לחמש הדירות שבבעלותו כיום: דירה בקומה הראשונה בשטח עיקרי של 45 מ"ר, הכוללת מרפסת שמש בשטח של 12 מ"ר; דירה בקומה השניה בשטח עיקרי של 45 מ"ר, הכוללת מרפסת שמש בשטח של 12 מ"ר; דירת פנטהאוס בשטח עיקרי של 257.5 מ"ר, הכוללת מרפסת שמש בשטח של 34 מ"ר. לדירות התמורה של פוליקר יוצמדו 3 חניות. בהתאם להסכם, לדירת הפנטהאוז תוכשר ותוצמד על הגג שמעל הדירה מרפסת בשטח של 40 מ"ר, כאשר הגישה למרפסת תהיה מתוך הדירה עצמה.
לפני כשנתיים אישרה הוועדה המקומית את היתר הבנייה, אך בעקבות סירוב הנתבעות, הגישו נגדן השכנים תביעה בפני המפקחת על המקרקעין, בבקשה למתן צו המאשר ביצוע הפרויקט. לטענת אחת הנתבעות, פוליקר ודיירת נוספת נהנים מתמורות עודפות שאינן שוויוניות, הן ביחס לתוספת השטחים לדירות התמורה, הן ביחס להשתתפות החברה היזמית בתשלום מסים עודפים בעניינם. עוד נטען כי פוליקר השתלט שלא כדין על שטחי רכוש משותף בבית המשותף וביצע במהלך השנים בניה בלתי חוקית בעטיין גדל שטח דירותיו, אשר שימש בסיס לחישוב התמורות בהתאם להסכם באופן שגוי ומפלה.
טענות דומות העלתה הנתבעת השנייה, שבכתב ההגנה שלה נכתב כי מנגנון התמורות הקבוע בהסכם עולה כדי פגיעה בשוויון התמורות לנוכח תמורות "עודפות, מפליגות וקיצוניות" שניתנו לפוליקר ולדיירת נוספת, אשר בבעלותם כמחצית מכלל הדירות בבית המשותף, תוך רמיסת זכויות הנתבעת. לטענתה, התמורות העודפות כוללות תוספת שטחים לדירות התמורה, הטבות מפליגות ובכללן שדרוג המפרט הטכני ובנייה של חדר מלח וסאונה רטובה לאחת מדירות התמורה של פוליקר.
במהלך הדיון בתביעה, המפקחת מינתה מומחה שיבחן את הטענות לאפליה בתמורות. המומחה קבע כי פוליקר זכה לתמורה עודפת בשטח של מעט יותר ממ"ר אחד (1.09 מ"ר). לעומת זאת, דיירת נוספת זכתה לתמורה עודפת בהיקף של 15.17 מ"ר. מהנתבעות נגרע שטח של 2.72 מ"ר (מכל אחת). המפקחת קבעה כי נוכח עובדה זו, נפגע שוויון התמורות בכל הנוגע לתוספת השטח.
מנגד, המפקחת קבעה כי פוליקר לא נהנה מתמורה עודפת בכל הנוגע להצמדת שטחי חניה ומחסנים. המפקחת קבעה כי פוליקר היה זכאי ל-4 חניות ול-4 מחסנים, אך בהתאם להסכם יקבל הצמדה של 3 חניות ושל מחסן אחד בלבד – תמורה פחותה, שהוא מחל עליה. מנגד, המפקחת ציינה כי התחייבות החברה היזמת לבנות בדירת הגג של פוליקר חדר מלח וסאונה רטובה ולחפות רצפת הדירה בפרקט עץ אמיתי, מהווה תמורה עודפת העולה כדי פגיעה מהותית בשוויון התמורות.
המפקחת דחתה טענות נוספות של הנתבעות הנוגעות לתמורה עודפת שקיבל פוליקר, ביניהן ייעוץ אדריכלי, ייעוץ משפטי ותובלה. המפקחת הבהירה כי בנסיבות שבהן לפוליקר 5 דירות בבית המשותף העתידות להפוך ל – 3 דירות מגורים, אין במתן שירותי אדריכלות נוספים לפוליקר, כדי ללמד פגיעה מהותית בשוויון התמורות. זאת, לנוכח השונּות המהותית הקיימת בעניין זה בין פוליקר, שבבעלותו 5 דירות בבית המשותף, לבין בעלי הדירות האחרים.
"חיוב במסים – פגיעה בשוויון"
בנוסף, המפקחת ציינה, בהתייחסה לטענות בנוגע לייעוץ המשפטי שקיבל פוליקר על חשבון היזמית, כי התחייבות חברה יזמית לשאת בעלות ייעוץ משפטי לבעלים של יותר מדירה אחת בבית משותף , לצורך מתן הסכמתו לביצוע פרויקט תמ"א 38 בבית משותף, עשויה להיות סבירה ומקובלת בנסיבות העניין . זאת, לנוכח השוני המהותי במעמדו הקנייני ובהיקף זכויותיו בבית המשותף בהשוואה לבעלי הדירות האחרים, המשליך על היקף הסיכונים ומורכבות ההתקשרות בהסכם.
המפקחת התייחסה גם לטענה כי פוליקר נהנה משירותי הובלה, בין השאר לאולפן בדירתו. "אשר להתחייבות החברה היזמית לממן שירותי ההובלה של תכולת דירות פוליקר ללא מגבלת סכום, איני סבורה כי מדובר בתמורה עודפת העולה כדי פגיעה מהותית בשוויון התמורות. זאת, משלכתחילה בבעלות פוליקר 5 דירות בבית המשותף, מתוכן 4 דירות מגורים".
טענה נוספת שדחתה המפקחת התייחסה למימון דמי שכירות שקיבל פוליקר. המפקחת סיכמה וכתבה כי "בהתייחס לתמורות 'תוספת אחרת' שעניינן מפרט טכני משודרג לדירת הגג של פוליקר (בניית חדר מלח וסאונה רטובה וחיפוי רצפת הדירה בפרקט עץ אמיתי), המדובר בתמורה עודפת העולה כדי פגיעה מהותית בשוויון התמורות. מנגד, הוראות ההסכם והסכם פוליקר לעניין מימון שירותי ייעוץ אדריכלי, מימון שירותי אריזה והובלה, ותשלום דמי שכירות בגין כלל הדירות בבית המשותף, אינן מלמדות מתן תמורה עודפת לפוליקר ופגיעה מהותית בשוויון התמורות. בנוסף, לא הוכח מימון ייעוץ משפטי לפוליקר", נכתב.
הנתבעות העלו טענה נוספת נגד פוליקר ודיירת נוספת, שלפיה החברה היזמית נשאה בתשלומי המסים שהיו עליהם לשלם. על פי ההסכם, היזם התחייב לשאת בתשלומי המסים, למרות שפוליקר ודיירת נוספת הם בעלים של מספר דירות, ועל כן הם אינם זכאים לפטור ממס שבח, מע"מ ומים נוספים. הנתבעות טענו כי התחייבות החברה היזמית לשאת בעלויות כל המסים שיחולו על פוליקר ועל הדיירת הנוספת במסגרת ביצוע פרויקט תמ"א 38 בבית המשותף, עולה כדי תמורה עודפת על חשבון כל בעלי הדירות האחרים בבית המשותף, אשר יכלו חלף זאת לקבל תמורה גדולה יותר מהחברה היזמית.
המפקחת דחתה טענה זו: "תמ"א 38 מעניקה לבעלי דירות בבית משותף וליזם תמריצים כלכליים על מנת לעודד בעלי הדירות לחזק הבית המשותף מפני רעידות אדמה מבלי שיידרשו לשאת בעלות כספית בשל כך. חיוב בעלים של מספר דירות בבית משותף לשאת בתשלומי מס הנובעים מבעלותו במסגרת ביצוע פרויקט תמ"א 38, משמעו הטלת חבות כספית עליו בשונה מיתר בעלי הדירות בבית המשותף הפטורים מתשלום היא בבחינת תמורה פחותה לבעלים זה העולה כדי פגיעה בשוויון התמורות בעניינו" .
תמורה פחותה של 120,000 שקל
בסיכומו של דבר, פוליקר זכה אמנם לתמורות עודפות מסוימות, אך תמורות אלה התקזזו בכך שלא קיבל 3 מחסנים וחניה שהיה זכאי להם, ובסך הכל, פוליקר קיבל תמורה פחותה בהיקף של 120,533 שקל, אך בהסכם הוא מחל על התמורה הפחותה. המפקחת סיכמה וקבעה כי פוליקר לא קיבל תמורה עודפת. מנגד, דיירת נוספת, שתבעה אף היא את הסרבניות, קיבלה תמורה עודפת בהיקף של 1,143,619 שקל. עקב כך, המפקחת קבעה כי הנתבעות יפוצו על ידי החברה היזמית ב-263,214 שקל לכל אחת.
את פסק הדין סיכמה המפקחת בהתייחסות למציאות הביטחונית: "כשמצויים אנו בעיצומה של מלחמת 'שאגת הארי', בעת שבה נאלצים תושבי המדינה, לרבות ובפרט תושבי העיר תל אביב יפו, לתור אחר מחסה ומקלט מאימת הטילים המשוגרים לארצנו ממדינות אויב, פעם אחר פעם, דומה כי אין צורך להכביר מילים בדבר חשיבותו הרבה של ביצוע פרויקט תמ"א 38 בבתים משותפים בישראל. בגדרם של פרויקטים אלה, נבנים על פי רוב מרחבים מוגנים דירתיים באופן התורם תרומה מכרעת לביטחונם האישי של הדיירים ולהצלת חיי אדם, כפי שנוכחנו ביתר שאת בימים אלה. בנסיבות אלה, טוב יעשה בעל דירה בבית משותף אם ישכיל להתמקד בתועלות הרבות שבביצוע הפרויקט, תועלות כלכליות ובטיחותיות כאחת, לא רק בהיבט האישי הצר אלא בהיבט הלאומי. בתוך כך, יסייע בהסרת חסמים לאפשר מימוש תכליות תמ"א 38 כבענייננו".
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
מכירים מישהו שצריך לקרוא את הפוסט? שתפו אותו. ?
