היתר הבנייה הלא חוקי שיעלה עשרות אלפי שקלים לחברה היזמית

החברה היזמית ערערה על החלטה לבטל את היתר הבנייה הלא חוקי שקיבלה – ותשלם הוצאות בסך של 135,000 שקל. בית המשפט המחוזי בתל אביב דחה עתירה שהגישה חברת נופי השחר נגד ועדת הערר המחוזית, שביטלה היתר בנייה שהנפיקה עיריית בני ברק בניגוד לחוק, תוך מתיחת ביקורת על החברה היזמית והעירייה שהנפיקה את ההיתר, והחליט להטיל עליה הוצאות משמעותיות. 

"לאחר שקבעתי כי ההיתר המקורי אינו תואם את התכנון שחל על המקרקעין בעת שניתן, הרי ההיתר אינו חוקי. העובדה שאושרה מאוחר יותר תכנית נקודתית 'המכשירה' את המבוקש בהיתר הבניה, אין בה בכדי להציל את ההיתר מאי חוקיותו", כתב השופט גלעד הס, שדן בערעור.

הפרשה החלה בשנת 2021 כאשר חברת נופי השחר הגישה לוועדה המקומית בני ברק בקשה להיתר בנייה על מגרש ברחוב אנילביץ בעיר מתוקף הזכויות על הקרקע. במקביל, היא יזמה תכנית נקודתית על השטח. בשנת 2022 ניתן היתר הבנייה, לאחר שהתנגדויות לבקשה נדחו. בשנת 2023 הגישה החברה היזמית בקשה נוספת להיתר, שכללה שינויים להיתר שניתן, הכוללים פיצול יחידת דיור, ניוד דירות ותוספת קומה חמישית. הוועדה המקומית אישרה את הבקשה, ועל החלטה זו הגישה דיירים המתגוררים בסמיכות למגרש ערר לוועדת הערר המחוזית במחוז תל אביב.

ועדת הערר קבעה כי במסגרת ההיתר שהונפק נכללו אלמנטים שלא נתבקשו, לא נדונו, ולא אושרו במסגרת החלטת הוועדה המקומית לאשר את הבקשה להיתר. בין השאר, האלמנטים הללו כוללים חצרות תלויות בקומת קרקע וקומות שיפוע אשר לא הופיעו ולא אושרו במסגרת אישור הבקשה להיתר. החצרות שעבורן ניתן ההיתר כוללות בנייה מאסיבית הכוללת קירוי שביל הגישה, קיר תומך בקירוי ועוד. היתר הבנייה אישר את בניית החצרות עד גבול המגרש. ועדת הערר קבעה עוד כי היתר הבנייה המאשר את בניית החצרות עד גבול המגרש אינו חוקי, מכיוון שאינו תואם תכנית בנושא זה, ואף לא פורסמה הקלה מתאימה לבניית חצרות אלו.

הוועדה הגדירה את הוספת החצרות להיתר במילת הסלנג "השחלה", וקבעה כי הבנייה הנוספת של החצרות התלויות גורמת פגיעה קשה מאוד במגרש של השכנים שהגישו את הערר. עוד קבעה הוועדה כי  לא ניתן היה לאשר את החצרות התלויות מכוח התכנון הקיים בזמן הוצאת ההיתר המקורי, כך שההיתר שניתן אינו תואם את התכנון החל על השטח. בעקבות זאת, הוועדה קבעה כי ההיתר הראשון שהוצא אינו חוקי, וכתבה בהכרעתה כי מדובר במקרה חמור של תכנון ורישוי שאינם חוקיים, אשר לאורם נבנה מבנה רב ממדים על גבול המגרש, מבנה אשר פגע קשות במגרשים השכנים.

על החלטה זו הגישה היזמית עתירה מינהלית לבית המשפט המחוזי כנגד ועדת הערר והדיירים שהגישו את הערר. היזמית טענה בעתירה כי ועדת הערר לא הייתה מוסמכת לדון בערר באופן כללי, מכיוון שהוא הוגש כנגד היתר שכבר ניתן ואשר תואם לתכנית. הטענה השנייה הייתה כי ועדת הערר לא הייתה מוסכמת לדון בטענת "ההשחלה" של החצרות להיתר הבנייה, מכיוון שמדובר בטענה של מרמה או מסירת ידעה כוזבת ולא טענה תכנונית אשר בתחום מקצועיותה של הוועדה. השופט גלעד הס דחה את הטענה הזו וקבע כי משעה שוועדת הערר מצאה כי ההיתר סוטה מהתכנון הקיים, יש לה סמכות לדון בערר והיא רשאית לבחון את כלל פרטי ההיתר. עוד קבע השופט כי ועדת הערר מהווה מוסד תכנון, והיא רשאית להחליף את שיקול דעת הוועדה המקומית בשיקול דעתה המקצועי.

בהתייחסו להתנגדות היזמית להגדרה "השחלה", שבה השתמשה ועדת הערר כדי לתאר את הכנסת החצרות להיתר הבנייה, כתב השופט: "העותרת נתפסת כמוצאת שלל רב למילה 'השחלה' אשר בה נוקטת ועדת הערר לשם תיאור מעשי העותרת, ועל בסיס מילה בודדת זו בונה תלי תילים של טיעונים, המגיעים עד כדי האשמת ועדת הערר כי ייחסה אחריות לעותרת בעבירות של מרמה או מסירת ידיעה כוזבת". עם זאת, השופט דחה את טענת היזמית, וקבע כי "הקביעה העקרונית של ועדת הערר, כי ההיתר שהונפק לעותרת אינו תואם את הבקשה להיתר שנדונה, ואשר נשלחה למתנגדים, הינו בלב ליבה של סמכותה. מכאן, כאשר נטענה הטענה כי ההיתר שהונפק אינו דומה לבקשה להיתר שאושרה, הייתה חייבת ועדת הערר לדון בטענה זו ולהכריע בה, ולמעשה אין גוף אחר שאמור לעשות זאת מלבד ועדת הערר".

השופט הוסיף כי אין כל קביעה של ועדת הערר, כי העותרת עברה עבירת מרמה, או מסרה ידיעה כוזבת לוועדה המקומית, אך כתב כי: "טענות אלו (למרמה וידיעה כוזבת – ז.ג) יידונו ככל שתפתח חקירה במישור הפלילי כנגד העותרת, או כנגד האדריכלים מטעמה".

היזמית טענה עוד כי כללה את החצרות התלויות במסגרת הבקשה להיתר שהוגשה ונדונה בוועדה המקומית. השופט לא התרשם מטענה זו: "לא היה צורך במלל הרב לשכנע בעמדתה זו, ולמעשה כל שהיה על העותרת לעשות על מנת לשכנע בעניין זה, הינו להציג את העותק של הבקשה להיתר שהוגשה לוועדה המקומית ולהראות עליו את החצרות התלויות. פשוט וקל. אלא, שאין חולק כי העותרת לא עשתה זאת, לא בוועדת הערר ולא בבית המשפט. יוטעם, בדיון בעתירה ביקש בית המשפט, כי העותרת תראה לו את העותק שהגישה לוועדה המקומית עם החצרות התלויות. אולם, העותרת כשלה להציג עותק זה".

מהנדס העיר בני ברק לשעבר העיד בוועדת הערר כי "למיטב זכרונו" תכנית הבקשה להיתר כללה את כלל המרכיבים, וההיתר שהונפק תואם את תכנית הבקשה להיתר שנדונה בוועדה המקומית. ועדת הערר דחתה את עדותו, והשופט גיבה את החלטתה: "מהנדס העיר, כמו העותרת, יכול היה להציג את הבקשה להיתר שהוגשה לוועדה המקומית כשזו כוללת את החצרות התלויות, ובכך לסתום את הגולל על טענות המשיבים. אולם, גם הוועדה המקומית וגם מהנדס הוועדה המקומית בתצהירו, לא השכילו להציג את אותה בקשה להיתר שלטענתם הוגשה להם ואשר כוללת לטעמם את החצרות התלויות". השופט קיבל, איפוא, את קביעת ועדת הערר כי החצרות התלויות הוספו להיתר לאחר הדיון בוועדת המקומית וזאת ללא דיון בהן. 

בנוסף, השופט דחה את טענת היזמית, לפיה בהתאם לתכניות הקיימות על הקרקע ניתן היה לבנות על קו המגרש (קו אפס): "מוטב היה, כי העותרת לא הייתה חוזרת על טענות אלו, אשר אינן מתיישבות עם המציאות ועם הבנייה האגרסיבית שביצעה בקו אפס". השופט קבע כי לא נפל כל פגם בהחלטת ועדת הערר לפיה לא ניתן היה לאשר את החצרות התלויות בקו אפס לפי התכנון הקיים, וציין כי המשמעות היא שההיתר המקורי סותר את התכנון הקיים.

עוד טענה החברה היזמית כי התכנית הנקודתית שקידמה על השטח וקיבלה תוקף, מאפשרת לבנות את החצרות התלויות. על כך השיב השופט, כי גם אם היה קובע שבניית החצרות התלויות תואמת את התכנית הנקודתית, עדיין ההיתר המקורי הינו בלתי חוקי: "התכנית הנקודתית אושרה לאחר שנידון וניתן ההיתר המקורי, ולאחר שקבעתי כי ההיתר המקורי אינו תואם את התכנון שחל על המקרקעין בעת שניתן, הרי ההיתר אינו חוקי. העובדה שאושרה מאוחר יותר תכנית נקודתית 'המכשירה' את המבוקש בהיתר הבניה, אין בה בכדי להציל את ההיתר מאי חוקיותו, אלא רק לאפשר הגשת בקשה להיתר חדשה התואמת את התכנית הנקודתית".

השופט דחה לחלוטין את העתירה, וקבע כי יש לפסוק הוצאות משמעותיות על העותרת. הוא קבע כי תשלם 40,000 שקל לוועדת הערר ולשני השכנים שהגישו ערר – לכל אחד מהם, ובסך הכל, 120,000 שקל, ועוד 15,000 שקל למשיבים נוספים, ובסך הכל 135,000 שקל.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן