"אני מציעה לבעלי נכסים שקיבלו דרישת שומה לא למהר לשלם", כך אומרת השמאית והמשפטנית נחמה בוגין, לאחר שערעור שהגישה בשם בעל דירה, התקבל ובוטלה דרישת העיריה לתשלום בסך 174 אלף שקל בגין היטל השבחה
ההשלכות הראשונות של תוכנית רובע 3 בתל אביב על היטלי השבחה בפרויקטים של תמ"א 38: העיריה דרשה מבעל דירה בשדרות בן ציון 17 בתל אביב, המשתרעת על פני 64 מ"ר בקומה שניה בבניין בן שלוש קומות, לשלם היטל השבחה בסך 174 אלף שקל בעת מכירתה, בטענה כי תוכנית רובע 3 שיפרה את זכויות הבנייה אולם הוא לא אמר נואש ופנה לערער על ההחלטה. שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין, שיחד עם השמאי קובי גור הגישה את הערעור על שומת העירייה, טענו בפני השמאית המכריעה דורית פריאל, כי: "במצב הקודם, בהתאם לתמ"א 38, ניתן היה להוסיף 2.5 קומות בעוד שהתכנית המשביחה מתירה רק קומה וחצי תחת תנאים מחמירים ודרישות רבות".
בוגין הציגה תחשיבים חלופיים, המביאים בחשבון במצב הקודם את זכויות הבנייה על הגג בשטח 150 מ"ר ללא עלויות עודפות ודרישות חיזוק ושיפוץ הבניין כולו, ובמצב החדש זכויות הבנייה החדשות. שמאי המשיבה- הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב, ברוך דוד, טען כי יש להביא בחשבון זכות לתוספת קומה רביעית בשטח של 174 מ"ר ותוספת קומת גג חלקית בשטח של 113 מ"ר ומרפסות, זאת בהשוואה למצב קודם, המאפשר בניית דירת גג בשטח של 150 מ"ר ומרפסת.
בהכרעתה קבעה פריאל כי: "הוועדה המקומית קבעה בשנת 2012 מדיניות ליישום זכויות תמ"א 38 כמסמך מנחה למתן היתרי בנייה לפי תמ"א 38. במסמך זה נקבע כי ברובע 3, כתוספת לבניינים קיימים, בבניינים עד 5 קומות, תותר תוספת קומה אחת ומעליה קומה חלקית בתכסית של 65% בכפוף לנסיגות שהוטמעו בתכנית הרובעים… במצב הקודם מאפשרת תמ"א 38 בבניין הנדון תוספת עד 2 קומות וקומת גג חלקית. זכויות אלו נתונות לשיקול דעת הוועדה המקומית… אני סבורה כי קונה בכוח אשר מודע לכך כי חיזוק מבנים ישנים מסוג זה מהווה אינטרס ציבורי לאומי מובהק, היה מביא בחשבון במצב הקודם, צפי ברמת ודאות גבוהה לתוספת קומה וקומה חלקית וצפי ברמת וודאות נמוכה יותר לקומה נוספת… במצב החדש, התוכנית שהנה כאמור תוכנית מכוחה של תמ"א 38, מאפשרת ניצול אותן הזכויות לתוספת קומות שהצפי לאישורן במצב הקודם היה ברמת וודאות גבוהה: קומה אחת וקומה חלקית. הצפי לאישורן לאחר אישור תוכנית זו הינו ברמת וודאות מוחלטת".
עוד ציינה פריאל כי: "שמאי המשיבה אינו מתייחס לקיומה של דירה בקומת הגג…אין לדעתי מקום להתעלם מהקושי בקבלת הסכמה למימוש תוספת הבנייה והפגיעה בהיתכנות פרויקט לתוספת הקומות". התוצאה, כאמור, הנה ההחלטה שאין לחייב בהיטל השבחה.
בוגין התייחסה להחלטה, ואמרה כי: "אנחנו נמצאים בתקופה קריטית. קיימים פערים משמעותיים בין המצב הרגולטורי הנקבע בתוכנית רובע 3 לבין המצב הקודם, ובהרבה מקרים התוכנית דווקא הרעה את מצבם של בעלי הנכסים מבחינת יכולת השבחה עתידית. עיריית תל אביב מטילה שומות גבוהות שלא מתחשבות במצב הקודם וגם לא ביכולת המעשית להשביח את הנכס. אני מציעה לבעלי נכסים שקיבלו דרישת שומה לא למהר לשלם כי אנו רואים בתקופה האחרונה דוגמאות לכך שהשמאים המכריעים לא מקבלים את עמדת העירייה ומפחיתים את השומות באופן משמעותי, כמו במקרה זה שבו היא אף ירדה לאפס".
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
