banner
עו"ד אריאל גבאי // צילום: דור פזואלו
עו"ד אריאל גבאי // צילום: דור פזואלו

סקירה: האם החקיקה מגנה על חברי קבוצות הרכישה?

"אותו היגיון שהנחה אז את המדינה לפעול, להתערב ולחוקק, לצד המדרון החלקלק בו מתקיימות וקורסות קבוצות רכישה בימינו אנו, מחייב אותה היום לקבע בחקיקה את האופן והדרך בה מותר למכור דירות ואת ההגנה על כספיהם של רוכשי הדירות" // פרשנות

עו"ד אריאל גבאי 25.10.2021

אז מהי למעשה קבוצת רכישה? בבסיסה כשמה כן היא, קבוצה של אנשים, אשר רוכשת בעצמה שטח מקרקעין המיועד לבניה ובונה עליה את הדירות באופן עצמאי. בדרך כלל לקבוצה כזו יש מארגן אשר יוזם את הקמת הקבוצה, רוקם אותה יחדיו באמצעות הסכמים משפטיים, גובה תשלומים מיחידי הקבוצה, פועל עבורה לרכישת הקרקע המיועדת לבניה, מבצע בקרקע תכנון, לאחר קבלת האישורים הרלוונטיים והיתרי הבניה, מתקשר בהסכמים לבניית הדירות, מוסר את הדירות ליחידי הקבוצה ומסדיר עבורה את הרישום בטאבו.     

היקף פעילותן של קבוצות רכישה גדל משנה לשנה והיום תופס נתח נכבד של כ-10% מהיקפי עסקאות המקרקעין בישראל, הסיבה העיקרית לכך היא מחירי הנדל"ן הגואים אשר מובילים משקיעים ורוכשי דירות לחפש "מציאות" בתחום הנדל"ן. רוכשי הדירות בעסקאות אלו מבקשים להעניק לעצמם יתרון כספי, כך שישלמו עבור קבלת הדירה בסופו של דבר מחיר מופחת בעשרות אחוזים מהמחיר שהיו משלמים בעסקת רכישה דרך חברה יזמית, בעיקר נוכח הפחתת הרווח היזמי וההטבה בהיבט המיסוי.  

הדינים הייחודיים החלים על מוכרי דירות אשר עניינים בהגנה על הרוכשים – חוק המכר (דירות), התשל"ג-1974, וחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974, אינם חלים על קבוצות רכישה, כך שההתקשרויות באמצעות קבוצות רכישה אינן מוסדרת בדין הישראלי והתוצאה, כפי שבאה לידי ביטוי בעת האחרונה בעצימות גבוהה, הינה כי רוכשי דירות רבים נותרו, בלא הכסף ובלי היכולת להמשיך את פעילות הקבוצה במטרה להגיע לבעלות על דירה.

הסיבות לכך מגוונות, ראשית, קיים פער במידע בין חברי הקבוצה לבין המארגן, במקרים רבים הצטרפות לקבוצה נעשית תוך הצגת מצג מידע חלקי ובמקרה החמור מידע מטעה. שנית, המצטרפים אינם מבינים את מהות העסקה והמשמעויות הנובעות ממנה, כמו העובדה כי אין הם רוכשים דירה מחברה יזמית, כי אין גורם אשר לוקח על עצמו את ההתחייבויות כלפי המשתתפים בקבוצה, בשונה מרכישת דירה מחברה יזמית במסגרתה החברה נוטלת על עצמה את הסיכון והאחריות. על הרוכשים להפנים כי קבוצת הרכישה רוכשת בעצמה את המקרקעין, ושאין גורם שמתחייב לכך שהפרויקט יתממש, מה תהיה עלותו הסופית, מה מועד השלמתו אם בכלל וכי רכישת דירה באמצעות קבוצת רכישה הינה עסקת מקרקעין שלא כפופה להסדר חקיקה קונקרטי המגן על האינטרסים שלהם ועל כספם. שלישית, לעיתים חלק מהסכמי קבוצות הרכישה מכילים תנאים מקפחים וחד צדדיים אשר פועלים לרעת חברי הקבוצה ולעומתם מעניקים יתרון למארגן תוך פגיעה באינטרס החברים וחשיפתם לסיכונים בלתי סבירים מבחינה משפטית. 

כל אלו מצביעים על שורה של סיבות ליצירת הסדר חקיקתי מאוזן בתחום קבוצות הרכישה אשר ייתן מענה והגנה למשתתפי הקבוצה וכספם. יש לציין, כי בשנת 2018 הוכן תזכיר חוק ע"י שרת המשפטים לשעבר איילת שקד לצורך חקיקת חוק קבוצות רכישה, אשר יעגן ויסדיר את התחום הפרוץ, אולם, חוק זה טרם חוקק עד הלום. לאחר קריסתה של חברת חפציבה, שהייתה בתקופת הזוהר שלה אחראית ל-10% מהתחלות הבניה בישראל ואובדן כספים רב של רוכשי דירות, החליטה המדינה לחוקק חוקים שיגנו על כספי רוכשי דירות מקבלן במסגרת חוק המכר, בין היתר באמצעות החובה לבצע פרויקטים באמצעות ליווי בנקאי סגור. 

מיותר לציין, שאותו היגיון שהנחה אז את המדינה לפעול, להתערב ולחוקק, לצד המדרון החלקלק בו מתקיימות וקורסות קבוצות רכישה בימינו אנו, מחייב אותה היום לקבע בחקיקה את האופן והדרך בה מותר למכור דירות במסגרת קבוצות רכישה, את ההגנה על כספיהם של רוכשי הדירות ואת תחנות היציאה לרוכשי הדירות ולא להשאיר את כשל השוק נטול רגולציה.

*הכותב הינו שותף במשרד עו"ד לאור גבאי, המתמחה בתחומי המקרקעין והליטיגציה המסחרית

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

לכנס הנדל"ן השנתי | כל בכירי הענף במקום אחד!

שיתוף
תגיות:

כתבות שיכולות לעניין אותך

"יזמות פורצת דרך"

ליזם אורן פלד, שייסד לפני כ12  שנה את חברת הנדל"ן GLM ישראל ביחד עם שותפיו, עופר בן דור...
בשיתוף חברת GLM 23.05.2022

PAZZO MARZO חודש מרץ המטורף

פקידי האוצר ובראש וראשונה שר האוצר ליברמן, עשו בפעם המי יודע כמה טעות קלאסית, כשניסו לפגוע בביקושים, זאת...
עמית דובקין, אסטרטג נדל"ן ויועץ התקשורת 16.05.2022

מי שומר עלינו?

גם בשעות הלילה המאוחרות, באזורי תעשייה שוממים ובמקומות מרוחקים הסיירים והמאבטחים האזרחיים הם הכוח המגן שמונע פריצות ונזקים...
ניר גלבוע 18.04.2022

המלחמה על אדמות קיבוץ האון

ינקי  קוינט, מנהל  רשות  מקרקעי  ישראל, סוקר את הרקע לשיווק קרקעות קיבוץ האון, שאדמותיו שעל שפת הכנרת קורצות...
ינקי קוינט, מנהל רשות מקרקעי ישראל 31.03.2022

לא למהר להעלות את שער הריבית!

בנק ישראל בפרט, ומקבלי ההחלטות בתחום הכלכלי בכלל, יעמדו מן הסתם במהלך בימים הקרובים  בפני דילמה לא פשוטה:...
עמית דובקין 17.03.2022

תמ"א 38 בסטטוס של אסיר ברישיון

אין לנו היזמים והקבלנים, אלא לחוש כמו אסירים ברישיון כשהמדינה עושה לנו טובה ומאריכה בשנה את תוכנית תמ"א...
רוני מזרחי 16.03.2022

מגלופוליס 2050 – האתגר הלאומי הגדול

"מודל ה"קפסולה" של מגדלים כבר קודם בהצלחה מרובה בשכונת סירקין שבפתח תקווה, ויעניק לתושבים את כל השירותים האפשריים"...
אדריכל רוני תימור 08.03.2022

הסתירות הלוגיות של תא/5000

כוונתה של עיריית תל אביב לעדכן את תכנית המתאר תא/5000 היא טובה אולם כוונות טובות לחוד ומציאות לחוד....
אדריכל אמיר שוורץ 17.01.2022

איפה האחריות שלכם?

"יש להיות מוטרדים במיוחד מנושא העדר בטיחות מינימלית, שלא לומר סכנה ממשית, בחלק משמעותי ביותר של הבניינים הקיימים...
עו"ד אלדן דנינו 02.01.2022

נקודת התורפה להגדלת היצע הדיור

כשאין כלל הלימה בין תוכניות הבנייה לתוכניות התחבורה, שלא לדבר על תשתיות משלימות אלמנטריות – אישורי הבנייה נבלמים...
אייל בהרי 28.12.2021

האובססיה להוריד את הרוב הנדרש

האם במרוץ המטורף להורדת הרוב הנדרש של הדיירים בפינוי בינוי מישהו חשב על הגורם האנושי, מלח הארץ, שהתגורר...
אייל בהרי 02.12.2021

מי את תמ"א 47?

"הנשק הסודי של ההתחדשות העירונית" – הגיע הזמן שהציבור הרחב יכיר הרבה יותר טוב את תמ"א 47 –...
מגדילים 09.11.2021

להקדים התחדשות עירונית לקריסה

המבנים הישנים בישראל הפכו להיות פצצה מתקתקת. לא מדובר בתופעה חדשה אלא בהזנחה ארוכת שנים, אדישות מערכתית וגם...
חמוטל כהן 17.10.2021

נס ה-11 בספטמבר בחולון

אחרי קריסת הבניין המסוכן בחולון: "יש ליזום תוכנית דחופה ומידית בהליך מקוצר למבנים מסוכנים, פינוי תוך 90 יום...
רוני מזרחי* 19.09.2021

חוק ההסדרים הוא לא יותר מאקמול

חוק ההסדרים הוא אקמול לחולה במחלה ממארת. זה לא יעזור. זה רק יגרום לחולה לשכוח לכמה דקות את...
עו"ד רונית עובדיה, משרד הררי טויסטר ושות' 29.07.2021

זה לא שוק הנדל"ן שהכרתם

עליות מחירי הקרקע, המשכנתאות ששוברים שיאים חדשים, דהירת המשקיעים ועליית מחירי הדירות  – מוכיחים כי זו שעתה היפה...
רנית נחום-הלוי 03.06.2021

ההתחדשות העירונית לאן

הכוונה טובה – מדינת ישראל והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מעודדות ופועלות לקידום פרויקטי התחדשות עירונית חדשים במקומה של...
רנית נחום-הלוי 25.05.2021

המדינה חוזרת לספסרות בקרקע

בימים האחרונים התפרסמו תוצאות של מכרז קרקע ברמת השרון. התוצאות מעידות על הסתערות יזמים וקבלנים וגם על מחירים...
מגדילים 28.01.2021

יותר דירות? יותר תאונות!

אחרי הקורונה תבוא עלייה משמעותית בכמות התאונות והנפגעים בענף הבנייה, בדיוק כשם שבשנים עברו, שבהן שוק הדיור נכנס...
עו"ד אלדן דנינו 21.01.2021

איך יראה שוק המשרדים בשנת 2021?

האם שוק המשרדים עתיד להתרחב, מדוע הצעת משרד האוצר להפוך משרדים למגורים רצופה במכשולים ומה המענה שייתן פתרונות...
מגדילים 08.11.2020

הקורונה מתעתעת גם בנתונים

סקירת האוצר שפורסמה בשבוע שעבר מעידה במבט ראשון על התאוששות של הענף באוגוסט. אם לא היה סגר שני...
אורי חודי 01.11.2020

בנייה במגדלים – לא בכל מחיר!

בניית מגדלים בפריפריה ומחוץ לאזור הביקוש לא רק שאינה חיונית, היא אף פוגעת, פיזית ותודעתית, במרחב הטבעי של...
מגדילים 09.09.2020

האם ישראל תהפוך להונג קונג?

מה תהינה ההשלכות של שינוי תכנית המתאר הארצית תמ"א 35? התכנית צפויה לצופף משמעותית את הבנייה בערים, פי...
מגדילים 05.08.2020

הסבת משרדים לדירות מגורים?

מחישוב זהיר שערכנו, ניתן כבר בשנה הקרובה לקדם כ-25-30 אלף דירות למגורים על ידי שינוי ייעוד ממשרד למגורים...
מגדילים 05.08.2020

אשליית ההלוואות והמשכנתאות

יש לשמור לא רק על הבנקים, אלא על הצרכנים הלווים, ולקבוע קריטריונים (צ'ק ליסט) שיאפשרו לזהות לווים בעייתיים...
מגדילים 27.07.2020

האם תם עידן עירוב השימושים ?

"המתכננים יותרו קומת מסחר או משרדים במפלס התחתון של המגדלים, אולי שתי קומות, אבל התרחיש של לפני ימי...
מגדילים 22.07.2020

אשליית מדד הדיור

האם אכן מדד הלמ"ס משקף את מצב שוק הדיור לאשורו, או שבעצם הוא משקף בפועל כמות מצומצמת יחסית...
מגדילים 17.05.2020