עו"ד אריאל גבאי // צילום: דור פזואלו
עו"ד אריאל גבאי // צילום: דור פזואלו

סקירה: האם החקיקה מגנה על חברי קבוצות הרכישה?

"אותו היגיון שהנחה אז את המדינה לפעול, להתערב ולחוקק, לצד המדרון החלקלק בו מתקיימות וקורסות קבוצות רכישה בימינו אנו, מחייב אותה היום לקבע בחקיקה את האופן והדרך בה מותר למכור דירות ואת ההגנה על כספיהם של רוכשי הדירות" // פרשנות

עו"ד אריאל גבאי 25.10.2021

אז מהי למעשה קבוצת רכישה? בבסיסה כשמה כן היא, קבוצה של אנשים, אשר רוכשת בעצמה שטח מקרקעין המיועד לבניה ובונה עליה את הדירות באופן עצמאי. בדרך כלל לקבוצה כזו יש מארגן אשר יוזם את הקמת הקבוצה, רוקם אותה יחדיו באמצעות הסכמים משפטיים, גובה תשלומים מיחידי הקבוצה, פועל עבורה לרכישת הקרקע המיועדת לבניה, מבצע בקרקע תכנון, לאחר קבלת האישורים הרלוונטיים והיתרי הבניה, מתקשר בהסכמים לבניית הדירות, מוסר את הדירות ליחידי הקבוצה ומסדיר עבורה את הרישום בטאבו.     

היקף פעילותן של קבוצות רכישה גדל משנה לשנה והיום תופס נתח נכבד של כ-10% מהיקפי עסקאות המקרקעין בישראל, הסיבה העיקרית לכך היא מחירי הנדל"ן הגואים אשר מובילים משקיעים ורוכשי דירות לחפש "מציאות" בתחום הנדל"ן. רוכשי הדירות בעסקאות אלו מבקשים להעניק לעצמם יתרון כספי, כך שישלמו עבור קבלת הדירה בסופו של דבר מחיר מופחת בעשרות אחוזים מהמחיר שהיו משלמים בעסקת רכישה דרך חברה יזמית, בעיקר נוכח הפחתת הרווח היזמי וההטבה בהיבט המיסוי.  

הדינים הייחודיים החלים על מוכרי דירות אשר עניינים בהגנה על הרוכשים – חוק המכר (דירות), התשל"ג-1974, וחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974, אינם חלים על קבוצות רכישה, כך שההתקשרויות באמצעות קבוצות רכישה אינן מוסדרת בדין הישראלי והתוצאה, כפי שבאה לידי ביטוי בעת האחרונה בעצימות גבוהה, הינה כי רוכשי דירות רבים נותרו, בלא הכסף ובלי היכולת להמשיך את פעילות הקבוצה במטרה להגיע לבעלות על דירה.

הסיבות לכך מגוונות, ראשית, קיים פער במידע בין חברי הקבוצה לבין המארגן, במקרים רבים הצטרפות לקבוצה נעשית תוך הצגת מצג מידע חלקי ובמקרה החמור מידע מטעה. שנית, המצטרפים אינם מבינים את מהות העסקה והמשמעויות הנובעות ממנה, כמו העובדה כי אין הם רוכשים דירה מחברה יזמית, כי אין גורם אשר לוקח על עצמו את ההתחייבויות כלפי המשתתפים בקבוצה, בשונה מרכישת דירה מחברה יזמית במסגרתה החברה נוטלת על עצמה את הסיכון והאחריות. על הרוכשים להפנים כי קבוצת הרכישה רוכשת בעצמה את המקרקעין, ושאין גורם שמתחייב לכך שהפרויקט יתממש, מה תהיה עלותו הסופית, מה מועד השלמתו אם בכלל וכי רכישת דירה באמצעות קבוצת רכישה הינה עסקת מקרקעין שלא כפופה להסדר חקיקה קונקרטי המגן על האינטרסים שלהם ועל כספם. שלישית, לעיתים חלק מהסכמי קבוצות הרכישה מכילים תנאים מקפחים וחד צדדיים אשר פועלים לרעת חברי הקבוצה ולעומתם מעניקים יתרון למארגן תוך פגיעה באינטרס החברים וחשיפתם לסיכונים בלתי סבירים מבחינה משפטית. 

כל אלו מצביעים על שורה של סיבות ליצירת הסדר חקיקתי מאוזן בתחום קבוצות הרכישה אשר ייתן מענה והגנה למשתתפי הקבוצה וכספם. יש לציין, כי בשנת 2018 הוכן תזכיר חוק ע"י שרת המשפטים לשעבר איילת שקד לצורך חקיקת חוק קבוצות רכישה, אשר יעגן ויסדיר את התחום הפרוץ, אולם, חוק זה טרם חוקק עד הלום. לאחר קריסתה של חברת חפציבה, שהייתה בתקופת הזוהר שלה אחראית ל-10% מהתחלות הבניה בישראל ואובדן כספים רב של רוכשי דירות, החליטה המדינה לחוקק חוקים שיגנו על כספי רוכשי דירות מקבלן במסגרת חוק המכר, בין היתר באמצעות החובה לבצע פרויקטים באמצעות ליווי בנקאי סגור. 

מיותר לציין, שאותו היגיון שהנחה אז את המדינה לפעול, להתערב ולחוקק, לצד המדרון החלקלק בו מתקיימות וקורסות קבוצות רכישה בימינו אנו, מחייב אותה היום לקבע בחקיקה את האופן והדרך בה מותר למכור דירות במסגרת קבוצות רכישה, את ההגנה על כספיהם של רוכשי הדירות ואת תחנות היציאה לרוכשי הדירות ולא להשאיר את כשל השוק נטול רגולציה.

*הכותב הינו שותף במשרד עו"ד לאור גבאי, המתמחה בתחומי המקרקעין והליטיגציה המסחרית

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

האובססיה להוריד את הרוב הנדרש

האם במרוץ המטורף להורדת הרוב הנדרש של הדיירים בפינוי בינוי מישהו חשב על הגורם האנושי, מלח הארץ, שהתגורר...
אייל בהרי 02.12.2021
נשמח לדבר אתך
נגישות