התכנית שבין שתי תחנות מטרו, מציגה פוטנציאל של 4,700 דירות במסלולי התחדשות. ראשת המינהלת: "כל הפיתוח בעיר מבוסס על התחדשות"
תוספת של 2,400 יח"ד ל-2,300 יח"ד קיימות: תכנית מתאר להתחדשות עירונית – צפון מערב גבעתיים, שמציעה עד 4,700 יח"ד, אושרה להפקדה בפועל, וכעת נערכים בעירייה להפקידה כבר בימים הקרובים, כשנתיים לאחר שהוחלט להפקידה. "גבעתיים היא עיר שנמצאת כולה בפיתוח, ואין קרקעות פנויות ושכונות חדשות. כל הפיתוח העירוני מתבסס על התחדשות עירונית", אומרת מנהלת מינהלת ההתחדשות העירונית בעיר, רקפת פסו קונפורטס.
התכנית, ששטחה 260 דונמים, ממוקמת בצפון מערב העיר גבעתיים, בין רחוב תרע"ד והעיר רמת גן בצפון, בית הקברות נחלת יצחק בדרום, רחוב עליית הנוער – שכונת נחלת יצחק – תל אביב במערב , רחוב אחדות העבודה וקק"ל במזרח. "בכל התכנית נמצאות כיום כ-2,300 יח"ד, והתכנית מדברת במצב הסופי על כ-4,700 יח"ד, שזה פוטנציאל המימוש מלא", אומרת פסו קונפורטס.
התכנית מציעה מספר שלושה מסלולי התחדשות. האחד, המרכזי, נמצא באזור המכונה "אזור ה-T", שכולל את רחוב עליית הנוער וכצלנסון, ששם ההתחדשות תהיה במסגרת מתחמי פינוי בינוי. פסו: "התכנית מחלקת את האזור ל-12 מתחמים, והתכנית לגבי האזורים אלה היא מתארית, זאת אומרת כדי לממש אותה יצטרכו לעשות עוד שלב של תכנית מפורטת עם איחוד וחלוקה לכל מתחם. בתכנית יש דגש על עירוב שימושים אינטנסיביים, ותוספת של קרוב ל-125,000 מ"ר של מסחר ותעסוקה, שזה דבר משמעותי מאוד בהיבט של הכלכלה העירונית והפיתוח העירונית".
באזור הזה, שההתחדשות בו היא במתחמי פינוי בינוי, יש במצב הנכנס 1,134 יח"ד ובמצב היוצא 2,736 יח"ד. פסו: "מבחינת נפחי בנייה, יש כאן שילוב של בנייה מרקמית מלוות רחוב על כצנלסון ועליית הנוער ומגדלים בנסיגה. המגדלים בעליית הנוער הם עד 45 קומות ועל כצנלסון עד 32 קומות. בנוסף לעירוב מגורים וחית מסחרית, במסגרת המתחמים יש גם שטחי ציבור מבונים שמסתכמים ב-10,000 מ"ר. במסגרת המימוש של המתחמים יופרשו שטחי קרקע בהליך איחו וחלוקה לטובת שטחים פתוחים ומבונים והרחבת דרכים, כי זאת היכולת שלנו לייצר שטחי ציבור שייתנו מענה לאוכלוסייה שמתווספת. אנחנו נותנים את זה גם בקרקעות על ידי איחוד וחלוקה וגם בשטחי רצפה מבונים בתוך המתחמים. תמהיל יחידות הדיור מגוון, וכולל דירות קטנות וקטנטנות. צריך לזכור שהמתחם נמצא בין שתי תחנות מטרו, האחת מצד מזרח, תחנת נגה בתחום גבעתיים, ושנייה בתחום תל אביב".
לצד הפיתוח האינטנסיבי במתחמי פינוי בינוי, התכנית כולל גם הנחיות להתחדשות מגרשית. פסו: "התכנית התחילה בגלגולים כתכנית הרבה יותר עצימה וחילקה את כל השטח של למתחמי פינוי בינוי, אבל עם ההתקדמות שלה והמעבר לוועדה המחוזית הייתה הבנה שצריך לתת לתכנית אבחנה יותר מדויקת, והשטח האינטנסיבי, עם תפיסה יותר מטרופולינית ועירונית, נותר אזור ה-T. בלב השכונות מצפון – שכונת בורוכוב, ומדרום אזור הל"ה, הפלמ"ח ועוד, ההבנה הייתה שרוצים לשמור על המרקם הקיים ועל השימושים שהם יותר למגורים, ומעט יותר שטחי ציבור. לכן בלב השכונות אנחנו ממדברים על התחדשות מגרשית". ההתחדשות המגרשית כוללת אפשרות להריסה ובניה מחדש או חיזוק ועיבוי.
גם בהתחדשות המגרשית יש מספר טיפולוגיות, מבהירה פסו: "טיפולוגיה אחת, התחדשות מגורים ג' – המסלול כאן הוא חישוב נפחי שמגדיר מספר מסוים של קומות – בין 6 וחצי ל-7 וחצי קומות, תלוי ברוחב הכביש. לכל תא שטח יש טבלת זכויות שמפרטת כמה קומות בדיוק אפשר לתת לו. יש מגורים ד', שזה כמה מגרשים ברחוב בורוכוב שמקבלים מראש קומה נוספת, כי אלה מגרשים שהבנייה בהם יותר אינטנסיבית. בהתחדשות ג' יש אפשרות לאיחוד של 2 חלקות, ובמנגנון הזה כנגד שטח ציבורי בקומת קרקע אפשר לקבל עוד קומה. יש גם מגורים ב', זה רק בחלק הדרומי שחל התכנית, באזור רחוב הפלמ"ח שגובל בבית העלמין של נחלת יצחק, אלה מבנים שרובם רביעיות, הכוונה כאן הייתה לשמור המרקם הקיים ולא לעלות לגובה גבוה. שם מדובר על 3 וחצי קומות, זאת תוספת מזערית של זכויות ששומרת על המאפיין של הפרטיות באזורים האלה".
אחד העקרונות בתכנית הוא העצמת תוספות שטחי ציבור סביב אזורים שכבר כיום יש בהם שטחים ציבוריים בהיקף נרחב. פסו: "תוספת שטחי הציבור בקרקע נעשית באמצעות העצמה של אזורים שכבר כיום ציבוריים, כמו סביב תלמה ילין, סביב בית ספר ברנר, גן הבנים, או בתוספת שטחים חדשים, ובעצם יצירה של מערכת מקשרת על ציר צפון דרום, שתאפשר נגישות טובה יותר של הולכי הרגל לשטחי הציבור ולמערכות הסעת ההמונים".
תכנית התחדשות גבעתיים צפון מערב היא אחת משלוש תכניות התחדשות שכונותיות גדולות שמקדמת העירייה יחד עם הרשות להתחדשות עירונית – תכנית התחדשות גבעת רמב"ם שקיבלה תוקף, ורצועת בן גוריון שהופקדה בוועדה המחוזית, והוגשו נגדה התנגדויות שנשמעו, וכעת מחכים להחלטת הוועדה המחוזית. פסו: "מעבר לזה יש עוד תכניות מפורטות, שגם הן משתרעות על שטחים לא מבוטולים. יש תכניות במרחבי תחנות מטרו – בתחנת כצנלסון ותחנת נגה, יש תכנית בדרום העיר של אזור רחוב הרצוג. זה מצטרף למערך של הרבה תכניות. תכנית צפון מערב גבעתיים היא תכנית גדולה ומשמעותית, ובאופן הזה הוודאות לגבי מסלולי ההתחדשות, ועל ההגדרה עבור כל אחד מהמתחמים, כשכל אחד יודע מה המסלול שלו – כל התקדמות כזו מגדילה את הוודאות בהתחדשות".
גבעתיים היא אחת הערים הצפופות בארץ, למעשה השנייה אחרי בני ברק השכנה, ואין לה שטחים פנויים להתרחבות. "כל הפיתוח העירוני מתבסס על התחדשות עירונית", אומרת פסו. "גבעתיים היא עיר עם פוטנציאל התחדשות בגלל גיל המבנים, ואנחנו צריכים לייצר את שטחי הציבור דרך תכניות ההתחדשות".
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
