ניתוח עסקת אזורים-דלק ישראל מלמד כי החברות ישלמו כ-200 מיליון שקל עוד לפני עלייתן על הקרקע. שמאי מקרקעין מקומי: מחיר מטורף
בימים האחרונים נחתמה עסקה בין אזורים ודלק נכסים לרכישת קרקע בצומת פת בירושלים תמורת 92.2 מיליון שקל.
ל"מגדילים" נודע כי מדובר בקרקע בשטח של 4.7 דונם בבעלות שני תושבי ירושלים בשנות ה-80 לחייהם אשר השכירו לדלק ישראל את הקרקע בהיקף שנתי של כ-3.8 מיליון שקל.
ניתוח העסקה שנעשה על-ידי "מגדילים" בשיתוף שמאי מקרקעין מקומיים מלמד כי העסקה עתידה להגיע להיקפים משמעותיים יותר המוערכים לכ-200 מיליון שקל לכל הפחות, עוד לפני העלייה על הקרקע.
העסקה לרכישת המתחם בצומת פת הסתובבה כשנתיים בשוק ובין החברות שהתעניינו בקרקע ניתן לציין את חברות הנדל"ן קרן ריאליטי, אפריקה ישראל ויוסי אברהמי. בשלב מסוים התנהל מו"מ בין אחת החברות לרכישת הקרקע תמורת 60 מיליון שקלים בלבד.
מדובר ביחידת קרקע בשטח של 4.7 דונם הסמוכה לציר הרכבת הקלה בירושלים ועליה מבנה מסחרי קטן. על-פי התב"ע המאושרת היום ניתן להפעיל במקום תחנת דלק, אך מדיניות ועדת התכנון המחוזית ירושלים מאפשרת שינוי תב"ע ובניה בשיעור של 720%-1200% במתחמים הסמוכים לציר הרכבת הקלה בשימושים מעורבים כתעסוקה, מסחר, מלונאות ומגורים.
הקרקע מוחכרת לבעלים החדשים (היום: אזורים ודלק ישראל רנ"ה) מול מינהל מקרקעי ישראל אך יש לחדש את חוזה החכירה תמורת 40 מיליון שקל נוספים לצורך שדרוג זכויות הבנייה בקרקע. תוספת זו מגדילה את היקף העסקה ל-132.2 מיליון שקל. זאת ועוד, על-פי הערכות של שמאי מקרקעין הצפי הוא כי היטל ההשבחה עם שינוי יעוד הקרקע נאמד בכ-60-70 מיליון שקל.
"העסקה נחתמה במחיר גבוה מאד. מטורף ממש", מסביר שמאי מקרקעין ירושלמי. "בהתחשב בהוצאות הנוספות הנדרשות נלמד כי הם הולכים להשקיע כ-200 מיליון שקל עוד לפני שבנו מטר אחד. אני לא רואה הגיון כלכלי בעסקה שכזו. על אף זכויות הבניה הגבוהות שמאפשרת מדיניות הוועדה המחוזית, צריך לקחת בחשבון כי חלק לא מבוטל יש להפריש גם לצרכי ציבור ושירות. כדי שהעסקה תהיה כלכלית, הם צריכים לבנות כ-200 יחידות דיור לכל הפחות, אך אני לא מאמין שהם יגיעו לכמות הזו, בהתחשב שהאזור יהיה בשימוש מעורב".
בימים האחרונים דווח כי חברת דלק ישראל שבשליטת איש העסקים אבי לוי וחברת אזורים ישתפו פעולה בהקמת מתחמי דירות על קרקעות בהן ממוקמות תחנות דלק. העסקה הירושלמית היא הראשונה שנחתמת בין הצדדים, תמורת 92.2 מיליון שקל לרכישת הקרקע בלבד
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
