banner
עמית דובקין // צילום: חן ליאופולד
עמית דובקין // צילום: חן ליאופולד

2015-2019 יזכרו כפספוס הגדול ביותר של שוק הדיור

הנזק הגדול ביותר לשוק הדיור- כלכלית, נדל"נית, חברתית ותודעתית- היה בזבוז אותן שנים יקרות מפז, 2015-2019, שניתן היה לקדם בהן התחדשות עירונית כוללת, מערך תשתיות והיצע גדול יותר של דירות באזורי הביקוש ובפריפריה גם יחד

מגדילים 25.04.2019

מאת: עמית דובקין

מדיניות הדיור של ממשלת ישראל מזכירה במובנים רבים את המתעמל היפאני האגדי מיצוקו צוקארה, שזכה לתהילת עולם באולימפיאדת מינכן, 1972, כשביצע תרגיל לולייני וירטואוזי שהדהים את השופטים, כמו גם מאות מיליוני הצופים ברחבי העולם, שזכה לכינוי החיבה "פליק פלאק, צוקארה לאחור" וקרוי עד היום על שמו.

מבחינה זו שר האוצר משה כחלון ויתר קובעי המדיניות, ראויים בהחלט להשתוות ללוליינות של צוקארה. הכישלון החרוץ של מחיר למשתכן, שהפך במרצות השנים האחרונות לספק "חלום באספמיה", ספק "חלום בלהות" והניסיונות הנואשים לשכנע מאות אלפי זוגות צעירים ומשפרי דיור לעקור מהמרכז הנוח והבטוח לעבר הבלתי נודע של הפריפריה, הביא בימים האחרונים ל"פליק פלאק" לאחור וירטואוזי, שבא לידי ביטוי בהכרזה הספק מפתיעה, ספק תמוהה, על קידום  40 אלף יחידות דיור בקירוב, זאת במסגרת הסכמי גג בארבע מערי גוש דן, פתח תקוה, רמת גן, רמת השרון יהוד-מונוסון.

פוליטיקת בחירות או בשורה אמיתית?
המוזר מכל הינה העובדה שעד לאחרונה היו ההסכמים הללו בקיפאון עמוק, כשראשי עיריות אלה טענו, ובצדק רב, שהתשתיות העירוניות יקרסו ואינן ערוכות כלל ועיקר לתוספת הזאת. בין היתר מדובר בתוספת של כ-17 אלף יחידות דיור חדשות בפתח תקוה, רובן הגדול במתחם מחנה סירקין לשעבר, ברמת גן בשטחי כפר אזר ומתחם שיכון הרופאים בסמוך לבית החולים שיבא, ביהוד-מונוסון בשטחי מושב מגשימים וגני יהודה, וברמת השרון במתחם נוה גן על גבול תל אביב ושטחי קיבוץ גליל ים.

להוציא הכרזה הכללית על "התחדשות עירונית גם בתוך מרכז רמת גן", מדובר בבנייה חדשה לחלוטין, בעלות יקרה ועם תקציב זעום ביותר לתשתיות משלימות. מטרידה גם  העובדה שמי שההודעה הנ"ל יצאה ימים ספורים לאחר הבחירות, ושחלק נכבד מהפרויקטים שצויינו לעיל עדיין אינם זמינים לבנייה, וייקח מספר שנים לא מבוטל לקדם אותם. האם כל זה קשור למשא ומתן הקואליציוני המתנהל היום, או שמא אנחנו חוטאים בכשרים ומדובר אכן בבשורה חדשה לעם ישראל ולאותם זוגות צעירים ומשפרי דיור שנואשו מהפריפריה וממחיר למשתכן, ורואים את עתידם במרכז הארץ?

2015-2019 איך איבדנו אתכן?
לשם כך עלינו לנתח מה קרה בעצם בקדנציה האחרונה של כחלון כשר אוצר ושר העל לנושאי השיכון. העובדה שכ7-8 מיליארדי שקלים בוזבזו לריק על תכנית הרפאים של מחיר למשתכן, זאת שעה שההתחדשות העירונית הוזנחה כמעט לחלוטין, ידועה לכל ואין צורך להרחיב עליה את הדיבור. אולם, וזה אולם גדול, הנזק הגדול ביותר לשוק הדיור, הן כלכלית, הן נדל"נית, הן חברתית והן תודעתית, היה בזבוז אותן שנים יקרות מפז, 2015-2019, שניתן ואפשר היה בהן לקדם, לצד התחדשות עירונית כוללת, גם השקעה במערך תשתיות, כולל תחבורה ציבורית, ולהגיע כבר היום לנקודת זמן בה שוק הדיור מתאפיין בהיצע גדול יותר של דירות, הן באיזור הביקוש במרכז הארץ וגם בפריפריה.

לדוגמא נביא את שתי הערים המובילות בתכנית הסכמי הגג החדש, פתח תקוה ורמת גן. בשתיהן אפשר היה לקדם רבבות יחידות דיור חדשות במסגרת התחדשות עירונית, בפתח תקוה במרכז העיר בשיכונים הסמוכים, וכנ"ל גם ברמת גן, הן במרכז העיר והן בשיכונים דוגמת נוה יהושע, עמידר ורמת השקמה. התחדשות עירונית שכזו היתה מעניקה מספר יתרונות משמעותיים ביותר לעומת הסכמי הגג:

ראשית, היא היתה ממצה היטב את זכויות הבנייה באותן ערים. שנית, היא היתה כדאית כלכלית לעיריות כמו גם ליזמים, כמו גם לתושבים. שלישית, עלותה היתה פחותה לאין ערוך לעומת הצורך לקדם תשתיות חדשות לבניית המתחמים הגדולים המתוכננים. רביעית, היא היתה במקרים רבים מיתרת וחוסכת יוממות נסיעה, זאת בשל המיקום של הפרויקטים במרכזי הערים. חמישית, הזמינות שלה היתה גבוהה הרבה יותר וראשי הערים, כמו גם התושבים, היו ללא ספק תומכים בה נמרצות.

מה אם כן מנע את האלטרנטיבה המתבקשת הזאת?
האם רצון בלתי נלאה של שר שמבקש, בכל מחיר, להוכיח לכל העולם שתכנית מחיר למשתכן  היא, היא שתביא מזור לשוק הדיור? האם "קפיצת יד" של הממשלה שלא העניקה לעיריות תקציבים נאותים לתשתיות משלימות, ובכך מנעה את קידום אותם פרוייקטים? האם תפיסה שגויה שזוגות צעירים ומשפרי דיור ינהרו בהמוניהם לאותם מקומות שבהם יקבלו דירות במחירי הנחה, גם אם אין להם לא עבודה, לא משפחה ולא סביבה תומכת כלבבם? או שמא סתם ביורוקרטיה שעיכבה ברוב המקרים את ההתחדשות העירונית, בין אם מדובר בתמ"א 38 או פינוי בינוי?  ואולי הרעה החולה הידועה של מדינת ישראל, העדר מערכת היסעים המונית כמקובל בכל המדינות הנאורות בעולם?

התשובה לכך, מן הסתם, מורכבת מכל השאלות הרטוריות שנשאלו לעיל, מקצתן אף בעדינות רבה. היינו מצפים ממשלת ישראל הנבחרת, ובמיוחד משרי האוצר והשיכון, ובמיוחד לאחר הפיאסקו של מחיר למשתכן, שלא יקפצו כמו מציקו צוקארה בפליק פלאק לאחור, אלא ישקלו היטב מה הצעדים הבאים שלהם, לא ישפכו שלא לצורך מיליארדים מיותרים על "חלומות באספמיה" דוגמת מחיר למשתכן הסכמי גג שנויים במחלוקת וישקלו אם לא כדאי, סוף סוף, לתעדף באופן ברור תכנית לאומית כוללת להתחדשות עירונית שהיא, היא הפתרון הנכון, הן כלכלית, הן אורבנית והן כפתרון למחסור בהיצע בשוק הדיור.

*כותב המאמר עמית דובקין הינו אסטרטג נדל"ן, יועץ תקשורת ובעל משרד למיתוג ויחסי ציבור.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות