מיוחד לחג: בדקנו בקרב אנשי מקצוע מומחים, כיצד אפשר להוציא את שוק הדיור מעבדות לחירות והאם לעולמי עד תהיה הדירה בבחינת חלום בלתי מושג עבור מיליוני ישראלים?
לרגל החג, "מגדילים" בדק בקרב אנשי מקצוע מומחים, כיצד אפשר להוציא את שוק הדיור מעבדות לחירות. האם לעולמי עד תהיה הדירה בבחינת חלום בלתי מושג עבור מיליוני ישראלים? האם הדור הבא של הזוגות הצעירים ייהנה מהזדמנויות טובות יותר מאשר דור הצעירים הנוכחי, או שמא המצב אף יהיה חמור יותר? ומהם השפנים, אם בכלל, שתוכל הממשלה הנבחרת ובמיוחד שרי האוצר והשיכון, להוציא מן הכובע?
ראשית דבר, אומר ארז כהן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, עם מספרים ונתונים אי אפשר להתווכח. אם בשנות ה-80 של המאה שעברה היו 3 מתוך 4 ישראלים בעלי דירה, כלומר 75 אחוזים בקירוב, הרי שכיום המספר ירד ל-2 מתוך 3, כלומר כ-66 אחוזים בלבד. אם נתרגם את האחוזים היבשים הללו למספרים, נבין עד כמה המצב חמור. ב-1989, לפני 30 שנה, חיו בישראל כ-4 מיליון תושבים, שמתוכם כמיליון(כ-300 אלף משקי בית) היו ללא דירה בבעלות. כיום, 30 שנה אחרי, חיים בישראל 9 מיליון תושבים, מתוכם כ-3 מיליון(כמיליון משקי בית!) הינם ללא דירה בבעלות, כלומר פי 3 ויותר לעומת בני הדור הקודם.
כהן מדגיש כי באופן פרדוקסלי דווקא הפרטת שוק הדיור בשנות ה-80 וה-90, העובדה שאין יותר חברות משכנות ממשלתיות ואין דיור ציבורי, היתה גורם מרכזי בירידה בדיור בבעלות, כמו גם "זיג זג" במדיניות של שרי אוצר ושיכון, ימין ומשמאל, שרק בלבלו את השוק, הזניקו את רמות המחירים והחמירו לאין שיעור את המצב. לדוגמא, שרי האוצר שטייניץ, לפיד וכחלון, שכל אחד מהם היתה לו מדיניות כמעט פרטית משלו, וכנ"ל שרי שיכון, החל מאטיאס, דרך אריאל וכלה בגלנט. בסופו של יום, מסביר כהן, הבעיות המבניות היסודיות של שוק הדיור על הביורוקרטיה המסועפת שלו לא נפתרו כלל ועיקר, הרפורמות בחוק התכנון והבנייה שכללו בין היתר קיצור ופישוט תהליכים לא יושמו, והתוצאה, לצערנו, קשה וכואבת.
יהודה הרציג, הרציג נדל"ן, רואה 3 מוקשים מרכזיים שהביאו את שוק הדיור עד הלום. האחד, הוא אומר, הפער העצום בין "דירות על המדף" לבין דירות הנבנות בפועל. פער זה, לדבריו, הינו תוצאה לא רק של ביורוקרטיה, אלא גם נתק שנוצר בין ממשלות המדינה לדורותיהן לבין העיריות והרשויות המקומיות, שברוב המקרים מקפיאות ומעכבות תכניות, הן בשל אינטרסים לוקאלים שונים ומשונים והן בשל העדר תקציבים לתשתיות משלימות דוגמת שצפ"ים, כבישים, מדרכות, ביוב, מוסדות ציבור וכו'.
המוקש השני, לדברי הרציג, בא לידי ביטוי בהעדר התחדשות עירונית ובשל העובדה שכל ראש רשות יש לו מדיניות עצמאית משלו, מה שמבלבל ומסבך את השוק ללא צורך, מעכב ומטרפד את מרבית התכניות. יתרה מכך, מדגיש הרציג, כשראש רשות מתחלף, כפי שקרה לאחרונה ברמת גן, פתח תקוה, וראשון לציון, המדיניות לפתע פתאום מתהפכת והכל נכנס להקפאה עמוקה.
המוקש השלישי הינו דווקא בהברחת משקיעי הנדל"ן, הן ישראלים והן מחו"ל. באופן פרדוקסלי, מדגיש הרציג, מתייחסים אליהם כאל "סרח עודף" או במקרה הטוב כאל "קצפת" שאפשר לוותר עליה לטובת פתרונות דיור דוגמת מחיר למשתכן. זוהי, כמובן, טעות אסטרטגית, כי ללא משקיעים יש הרבה פחות עסקאות בשוק, היזמים והקבלנים יושבים על הגדר וכך גם נראה השוק כולו.
עורך הדין ישעיהו(שי) גבור, הבעלים של משרד תל אביבי ותיק המתמחה בנדל"ן, אומר כי לממשלת ישראל הנבחרת לא תהיה ברירה אלא להגדיל משמעותית את היצע הדיור, באמצעות הפשרת קרקע מוגברת, ובראש וראשונה באיזור הביקוש במרכז הארץ, היכן שרוב רובם של הישראלים רוצים להתגורר, לעבוד, ללמוד, לקנות ולבלות.
הטעות של כל ממשלות ישראל, מדגיש גבור, היתה בכך, שהן התעקשו פעם אחר פעם לפזר בכוח אוכלוסיה לפריפריה או למקומות שלא רצו לגור בהם ואילצו אותם לנסוע במשך שעות מידי יום ביומו עד העבודה וחזרה. ברור כי דיסונאנס כזה השפיע מאוד במהלך השנים על שוק הדיור, ייצר ביקושים מלאכותיים במיקומים מסוימים ולעומתם ביקושים כבושים שלא מומשו באזורים אחרים, בעיקר באיזור הביקוש במרכז הארץ. לכן עצתי, כמי שעוסק בתחום זה 50 שנה ויותר, אלף, לא להתערב יותר מידי בכוחות השוק, ובית, כן ליזום ולקדם היכן שאפשר וכך גם יגיע השוק לאיזון, זאת תוך שילוב הן בנייה חדשה והן התחדשות עירונית.
אדריכל הראל ניר, מומחה להתחדשות עירונית, סבור כי נושא ציפוף זכויות הבנייה, ובמיוחד בהתחדשות עירונית, הינו הכרחי על מנת שהממשלה הבאה תוכל כבר בקדנציה הקרובה להעלות משמעותית את היצע הדיור. יתרה מכך, הוא מדגיש, אם כבר מדברים על ציפוף, זה לדידי נכון ל"מדינת תל אביב" ונכון גם לפריפריה. מי שמאשר כיום בפריפריה בנייה "לרוחב" ולא "לגובה" עושה לטעמי טעות אסטרטגית. המטרה של כולנו היא שאותם זוגות צעירים שיקנו דירה בפריפריה, יהיה להם לא רק מקום נאות לישון בו בלילה, אלא גם לעבוד, לקנות ולבלות, ורק באמצעות ציפוף מרכזי ערי הפריפריה, שהפכו בשנים האחרונות מ"ערי פיתוח" קטנות לערים בסדר גודל בינוני, יהפוך אותן לערים טובות ואטרקטיביות.
ולגבי תל אביב וגוש דן המורחב, נתניה-אשדוד, בו מתגוררת כיום כמחצית בקירוב מאוכלוסיית ישראל, סבור אדריכל ניר כי רק ציפוף עוד יותר משמעותי ובנייה כמה שיותר של מגדלים לגובה, יוכלו להקל גם על מצוקת הדיור ובמידת מה גם על מצוקת הפקקים, זאת במשולב עם תחבורה ציבורית טובה אל המטרופולין והחוצה ממנו. לצערי, מדגיש ניר, גם עשרות המגדלים שהולכים ונבנים כיום בתל אביב, חלקם בשימושים מעורבים, אינם מספקים כלל ועיקר. יש בהחלט מקום, במקביל, לדחוף עד כמה שיותר את ההתחדשות העירונית, דוגמת רובעים 3 ו-4 שבצפון הישן וכך גם בערי הלווין של גוש דן. רמת גן, לטעמי, היא דווקא דוגמא טובה של עיר שמקודמים בה פרוייקטים רבים של התחדשות עירונית, וחבל שנושא התשתיות המשלימות קצת מעכב אותן כעת, אולם אני מאמין שבכוחות משותפים של ממשלה ועיריה, בעייה זו תפתר ברמת גן כמו גם בערים נוספות.
אמיר רוזנבלום, הבעלים של חברת עידן שני, מומחה לניהול ואחזקת מבנים, אומר כי בשוק הדיור ה"איכות" חשובה לא פחות מ"הכמות". חלק בלתי נפרד מבעיית ההיצע של היום, הוא מסביר, נובעת מהכשלים של האתמול. משוק הדיור נגרעו במהלך השנים מספר רב של דירות, בדיוק כפי שקרה גם בשוק המשרדים, ועובדה זו כמובן רק הגבירה את בעיית המחסור החמור בהיצע. ונקודה לא פחות חשובה, אחזקה תקינה שוטפת של בניינים הינה בהחלט WIN WIN גם מבחינת איכות החיים והבריאות של התושבים וגם מבחינת אורך החיים הפוטנציאלי של המבנים ובכך לא רק לשפר את חיי הקהילה באותם בניינים, אלא גם ובעיקר עמידותם לטווח הארוך.
שמאי המקרקעין ארז כהן מסכם ואומר כי המשימה שתעמוד בפני שרי האוצר והשיכון הנכנסים, תהיה בראש וראשונה להחליף את מחיר למשתכן בעידוד הקבלנים והיזמים לבנות כמה שיותר בשוק החופשי, הוצאת כמה שיותר קרקע לשיווק ומתן היתרים, הגדלת זכויות ליזמים בהתחדשות עירונית, סיוע לעיריות ורשויות מקומיות בתשתיות משלימות, סינכרון טוב יותר בין מדיניות הממשלה לבין מדיניות העיריות השונות בכלל בנושא זה, פתיחה מחודשת של השוק למשקיעים והכי חשוב, במקום להגדיל את המיסוי לתת דווקא הקלות דוגמת הגדלות במס רכישה, זאת על מנת להתחיל להתניע את שוק הדיור ולהוביל אותו מעבדות לחירות.
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
