עו"ד גילעד ושדי // יחצ
עו"ד גילעד ושדי // יחצ

תמ"א 38 בוטלה – צפו לסחבת אדירה, עליית מחירים ויזמים שילכו הביתה

ראשי הערים לחצו, תמ"א 38 בוטלה והפתרון המסתמן הוא תכנון "מקבצי דיור", שיגובשו תחת כל עירייה בנפרד. התוצאה: סחבת אדירה באישור פרויקטים, האטת הבנייה במרכזי הערים, הקטנת היצע הדירות בישראל ועליות מחירים. ומה עם היזמים? רבים יאבדו את פרנסתם // דעה

מגדילים 24.10.2019

תמונה: עו"ד גילעד ושדי // יחצ

תמ"א 38 בוטלה

מאת: עו"ד גילעד ושדי – מומחה בתחום ההתחדשות העירונית, מייצג בעלי דירות 

 

בקרוב תאשר המועצה הארצית לתכנון ובנייה באופן פורמלי את החלטה שהתקבלה ביום 6/10/2019 ע"י שרת השיכון והגורמים העוסקים בתחום הבינוי וההתחדשות העירונית.

ההחלטה שהתקבלה מביאה להארכת מועד חוק התמ"א 38 ב- 3 שנים וביטולו באוקטובר 2022.

תכנית המתאר תמא 38 מלווה אותנו למעלה מעשור. במהלכה צברה תאוצה והניבה עשרות אלפי יח"ד מחוזקות ועשרות רבות של דירות חדשות במרכזי הערים. לתוכנית היו מתנגדים ותומכים, כל צד הציג את משנתו בתחום, רבים סברו כי ישנה פגיעה בתשתיות, במרקם העירוני, בצפיפות, בתנועה, פגיעה בחוסר השוויון בין המרכז לפריפריה, בעלי המקצוע טענו כי החיזוק איננו יעמוד לבניין ברעידות אדמה. מאידך, אין ספק כי מעבר לתכלית החוק שבמהותו עסק בחיזוק המבנים מפני רעידות אדמה, תרם הוא רבות לחידוש פני ערים חיזק או החליף בניינים רבים מתפוררים ובעלי תשתיות ירודות וישנות.

 

חלק ניכר מהיזמים יאבדו את מקור פרנסתם


במשך כעשור, ניסו את מזלם בתחום כ- 1000 חברות יזמיות חדשות שקמו על מנת לתפוס נתח בתחום ההתחדשות העירונית, אלפי עו"ד התמקצעו בתחום, מהנדסים ,חברות בנייה ופועלים, אדריכלים, ועוד עשרות אלפי בעלי מקצוע נלווים שעיקר עבודתם היא בתחום ההתחדשות העירונית. כל אלו יאלצו להמציא את עצמם מחדש ולהשתלב בתחום במתכונתו החדשה והלא ידועה, חלק ניכר מהם יאבדו ככל הנראה את מקור פרנסתם בשל העובדה שתכנית תמ"א 38 בוטלה.

 

הלחץ מראשי הערים הצליח


עיקר הסיבות שהובילו להחלטה לבטל את התמ"א 38 עסקו בהיבט האורבני והתכנון העתידי וכן הגשמת מטרת התוכנית בפריפריה , שם לא נמצאה היתכנות כלכלית לביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית.

הלחץ הגדול הגיע ככל הנראה מראשי הערים שמאסו בתמ"א 38 בייחוד בשל כך כי התוכנית לא הכניסה כספים לקופת העירייה ובעקיפין גרמה לירידה בהכנסות. ראשי ערים רבות צמצמו זכויות בנייה ככל שחלפו השנים, אחרים פעלו לקידום סחבת באישורי ועדות התכנון, חלקם כפו על היזמים והדיירים בניית מסחר ומשרדים בשטחם, חלקם כפו מטלות עירוניות אחרות על מנת לא לצאת בשן ועין מריבוי הפרויקטים בעירם. 

סחבת אדירה


מהות החוק שעיקרה חיזוק מפני רעידת אדמה ושיפור חזות פני העיר לא עמדה לנגד עיניהם של רבים מהם ובשל כך הגענו לתוצאת הביטול של תכנית התמ"ארשויות התכנון יאלצו למצוא פתרון חלופי לחוק התמ"א 38, לחיזוק מבנים ישנה חשיבות הולכת ועולה ככל שעובר הזמן על הבניינים הישנים, אשר נבנו לפי תקן כושל שאינו עמיד בפני רעידות חזקות.

הפתרון המסתמן הוא של תכנון של "מקבצי דיור", אשר יאחד מספר בניינים תחת תב"ע (תכנית בנין עיר) שתגובש תחת כל עירייה בנפרד ויוביל ככל הנראה לסחבת אדירה באישור פרויקטים ולהאטת הבנייה במרכזי הערים וכפועל יוצא הקטנת היצע הדירות בישראל שיוביל בוודאי לעליות מחירים בשנים הקרובות.

התכנון האורבני המקבצי אינו מתאים לכל בניין, לכל רחוב ולכל עיר. במקרים רבים, בניינים לא מחוזקים מוקפים בבניינים מחוזקים או בבנייה נמוכה שאינה צריכה התחדשות. להם יהיה צורך לתת מענה ספציפי. כל תכנון במסגרת תכנון מקבצי יאריך את הפרויקט או יהפוך אותו לפרויקט מסוג או דמוי "פינוי בינוי" אשר לוחות הזמנים שלו ארוכים משמעותית מפרויקט תמ"א 38, הן בשל הביורוקרטיה התכנונית והן בשל ההסכמות הרחבות הנדרשות מכמות גדולה של דיירים.

 

תנופת חיזוק המבנים תיעצר


העברת האחריות על החיזוק לעיריות לאחר שתכנית תמ"א 38 בוטלה, יעצור את תנופת החיזוק למבנים אלו ככל ולא תימצא האפשרות של העיריות להניב מכך פרי. ככל ועירייה תוכל לקבל כספים בדמות היטלי השבחה מיזמים, רווחיות הפרויקטים ירדו אם לא יגדלו זכויות הבנייה, ובאם יגדלו זכויות הבנייה תגבר הצפיפות והעומס על התשתיות העירוניות הקיימות יגבר.

 

על משרד השיכון והגורמים המקצועיים לנסח פתרון רחב היקף לחיזוק עתידי, שוויוני, שמטפל בפריפריה אך גם בערי המרכז, שתמחשב ברווחי היזמים אך גם בהכנסות העיריות, שדואג לבנייה מרוסנת אך מעניק זכויות מספיקות, שמיטיב עם בעלי הדירות בבניינים הדרושים חיזוק אך דואג לרווחה הכללית של תושבי העיר. כל בר דעת יכול להבין כי המשימה קשה מנשוא, קבלת מוצר מושלם שיענה על הצרכים של כלל הצדדים יהיה בגדר נס גלוי.

 

בעלי הדירות בניינים הישנים צריכים להגביר תפוקה על מנת לנצל את הזמן לקידום החתמת דיירים וקידום תכנון מול העיריות לפני תום התקופה המוארכת. העיריות שקיבלו רוח גבית כתוצאה מההחלטה לבטל את התוכנית הארצית יאטו את קצב אישור התכנון עד אוקטובר 2022 ובכך יגרמו להאטה נוספת בבנייה עד להחלת הפתרון החלופי. 

 

*הכותב, עו"ד גילעד ושדי, הינו מומחה בנדל"ן ובהתחדשות עירונית מלווה דיירים בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות