banner
יפעת אלון // צילום: גבריאל בהרליה
יפעת אלון // צילום: גבריאל בהרליה

אישור 10,000 יח"ד ברחובות: מודל להתחדשות עירונית מוצלחת

רחובות היא דוגמא לשיתוף פעולה נכון של המדינה עם העיריה, המתכננים והתושבים. כך הופכים את ההתחדשות העירונית למנוע אדיר לתוספת היצע דיור משמעותי, תעסוקה בשפע, וכל זאת ללא הצורך להשקיע מיליארדים במתחמי ענק חדשים של מחיר למשתכן או הסכמי גג // דעה

מגדילים 24.10.2019

תמונה: יפעת אלון // צילום: גבריאל בהרליה

מאת: יפעת גרתי אלון, מנכ"לית פייב סטארס, אסטרטגיה ושיווק נדל"ן

החלטת הועדה הארצית לתכנון ובנייה של מתחמים מועדפים לדיור (הותמ"ל) לאשר כ-10,000 יחידות דיור וכ-470,000 מ"ר לתעסוקה במתחם קרית משה שבדרום-מערב רחובות, זאת במסגרת פינוי בינוי של כ-1,300 דירות מטות לנפול שיתפנו, ובנוסף לכך עוד 300 דירות לסטודנטים, מוסדות ציבור תשתיות תחבורה מתקדמות, הינה בשורה נהדרת לא רק לתושבי העיר רחובות, אלא למדינת ישראל כולה.
היא מלמדת ללא ספק על כך, ששיתוף פעולה נכון של המדינה עם העיריה, המתכננים והתושבים יכולה להפוך את ההתחדשות העירונית למנוע אדיר לתוספת היצע דיור משמעותי, כמו גם תעסוקה בשפע, וכל זאת ללא הצורך להשקיע מיליארדים במתחמי ענק חדשים של מחיר למשתכן או הסכמי גג.

מדינת ישראל איננה רק מדינה דלה בעתודות קרקע. היא הולכת והופכת להיות המדינה הצפופה ביותר בעולם, פועל יוצא של תוספת אוכלוסייה הנוצרת מידי שנה, כתוצאה משילוב של עלייה וריבוי טבעי. ממדינה חקלאית מובהקת רק לפני 60-70 שנה, היא כיום המדינה האורבנית ביותר בעולם. כ-92 אחוזים מתושביה, 8.2 מתוך 9 מיליון, מתגוררים בערים או ביישובים עירונים מובהקים. 

כ-82 אחוזים מהתושבים, כ-7.5 מיליון, מתגוררים ב-79 ערים. לשם השוואה, במדינות בעולם בסדר גודל דומה, אוסטריה, שוויץ, פורטוגל ויוון, מספר הערים קטן בכמחצית ויותר. נכון להיום ב-16 ערים בישראל, בתוכם רחובות הממוקמת במקום ה-13, יש יותר מ-100 אלף תושבים. בעוד 20 שנה, ב-2040, יהיו בישראל יותר מ-30 ערים עם יותר מ-100 אלף תושבים ובסך הכל יתגוררו כאן כ-16 מיליון תושבים, זאת לעומת 9 מיליון כיום.

נתונים מספריים אלו מספרים את כל הסיפור: ללא התחדשות עירונית, דוגמת זו שאושרה בימים האחרונים בקרית משה ברחובות, צפויה מדינת ישראל לקטסטרופה אורבנית, כלכלית, תחבורתית וחברתית מהמעלה הראשונה. רבות נכתב על ה-7-8 מיליארדים שהלכו לטמיון בשנים האחרונות על תכנית מחיר למשתכן ועל ההפסד שהיה למדינה כתוצאה מכך. אולם, וזה אולם גדול, הפסד זה הינו בטל בשישים לעומת ההפסד האדיר של משאב הקרקע שהולך לאיבוד לא רק על שכונות הענק החדישות של מחיר למשתכן, אלא גם על הסכמי הגג שיגדלו שלא לצורך מאות אלפי דונמים יקרים מפז ומיליארדים על גבי מיליארדים שיושקעו בתשתיות הקמת שכונות ענק נוספות שיוקמו, רובן ככולן, בשטחים פתוחים, יקלקלו כדבעי את "דמותה של ארץ" ויפגעו ללא תקדים במרקם האורבני השברירי של הערים הוותיקות.

מעבר לכך, אנחנו צפויים גם לקטסטרופה תחבורתית, זאת משום שרובן ככולן של אותן שכונות ענק ממוקמות ללא תשתיות תחבורה משלימות, ללא מקומות חנייה, ללא כבישים נאותים שיחברו את אותן שכונות עם מערכת התחבורה הארצית, ללא מערכת היסעים המונית כהלכתה, לא תחנות רכבת, לא הכנה לנתצ"ים ושאטלים, ללא ממשק סביר בין מקום המגורים למקום העבודה. דוגמא מובהקת לכך, כבר היום, מהווה ראש העין, עד לא מכבר יישוב פרברי קומפקטי, שהפכה שלא בטובתה לעיר במצור, המתאפיינת בשעות הבוקר בפקקים באורך של קילומטרים שאינם מאפשרים לרבבות התושבים החדשים להגיע לא רק למקום העבודה בתל אביב וגוש דן, אלא אפילו לא לתחנת הרכבת הקרובה. ומי שכן מצליח איכשהו להגיע לתחנת הרכבת, יהיה זה נס חנוכה אם יצליח למצוא מקום חנייה למכוניתו.

על כן, ודווקא משום כך, אני רואה בתכנית ההתחדשות העירונית של קריית משה ברחובות את האור שבקצה המנהרה. העובדה שעיר בסדר גודל בינוני דוגמת רחובות, כ-145 אלף תושבים, הצליחה בתוך שטח קיים להוסיף עתודת שטח לעוד כ-40 אלף תושבים, זאת בנוסף למתחמים נוספים הנבנים בעיר (דוגמת רחובות המדע ועוד), מלמדת עד כמה גדולה ההחמצה של מקבלי ההחלטות בממשלה בכך שאינם הופכים את ההתחדשות העירונית, הן תמ"א  38 והן פינוי בינוי, לתכנית לאומית ממלכתית רחבת היקף שיכולה בנקל להגיע למיליון דירות חדשות, רובן ככולן בשטחים קיימים של ערים ותיקות ולא על חשבון שטחים פתוחים שרק יזללו מיליארדים מיותרים מתקציב המדינה, ומאות אלפי דונמים מיותרים מהקרקע היקרה מפז של מדינתנו הקטנטונת.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

לכנס הנדל"ן השנתי | כל בכירי הענף במקום אחד!

שיתוף
תגיות:

כתבות שיכולות לעניין אותך

"יזמות פורצת דרך"

ליזם אורן פלד, שייסד לפני כ12  שנה את חברת הנדל"ן GLM ישראל ביחד עם שותפיו, עופר בן דור...
בשיתוף חברת GLM 23.05.2022

PAZZO MARZO חודש מרץ המטורף

פקידי האוצר ובראש וראשונה שר האוצר ליברמן, עשו בפעם המי יודע כמה טעות קלאסית, כשניסו לפגוע בביקושים, זאת...
עמית דובקין, אסטרטג נדל"ן ויועץ התקשורת 16.05.2022

מי שומר עלינו?

גם בשעות הלילה המאוחרות, באזורי תעשייה שוממים ובמקומות מרוחקים הסיירים והמאבטחים האזרחיים הם הכוח המגן שמונע פריצות ונזקים...
ניר גלבוע 18.04.2022

המלחמה על אדמות קיבוץ האון

ינקי  קוינט, מנהל  רשות  מקרקעי  ישראל, סוקר את הרקע לשיווק קרקעות קיבוץ האון, שאדמותיו שעל שפת הכנרת קורצות...
ינקי קוינט, מנהל רשות מקרקעי ישראל 31.03.2022

לא למהר להעלות את שער הריבית!

בנק ישראל בפרט, ומקבלי ההחלטות בתחום הכלכלי בכלל, יעמדו מן הסתם במהלך בימים הקרובים  בפני דילמה לא פשוטה:...
עמית דובקין 17.03.2022

תמ"א 38 בסטטוס של אסיר ברישיון

אין לנו היזמים והקבלנים, אלא לחוש כמו אסירים ברישיון כשהמדינה עושה לנו טובה ומאריכה בשנה את תוכנית תמ"א...
רוני מזרחי 16.03.2022

מגלופוליס 2050 – האתגר הלאומי הגדול

"מודל ה"קפסולה" של מגדלים כבר קודם בהצלחה מרובה בשכונת סירקין שבפתח תקווה, ויעניק לתושבים את כל השירותים האפשריים"...
אדריכל רוני תימור 08.03.2022

הסתירות הלוגיות של תא/5000

כוונתה של עיריית תל אביב לעדכן את תכנית המתאר תא/5000 היא טובה אולם כוונות טובות לחוד ומציאות לחוד....
אדריכל אמיר שוורץ 17.01.2022

איפה האחריות שלכם?

"יש להיות מוטרדים במיוחד מנושא העדר בטיחות מינימלית, שלא לומר סכנה ממשית, בחלק משמעותי ביותר של הבניינים הקיימים...
עו"ד אלדן דנינו 02.01.2022

נקודת התורפה להגדלת היצע הדיור

כשאין כלל הלימה בין תוכניות הבנייה לתוכניות התחבורה, שלא לדבר על תשתיות משלימות אלמנטריות – אישורי הבנייה נבלמים...
אייל בהרי 28.12.2021

האובססיה להוריד את הרוב הנדרש

האם במרוץ המטורף להורדת הרוב הנדרש של הדיירים בפינוי בינוי מישהו חשב על הגורם האנושי, מלח הארץ, שהתגורר...
אייל בהרי 02.12.2021

מי את תמ"א 47?

"הנשק הסודי של ההתחדשות העירונית" – הגיע הזמן שהציבור הרחב יכיר הרבה יותר טוב את תמ"א 47 –...
מגדילים 09.11.2021

להקדים התחדשות עירונית לקריסה

המבנים הישנים בישראל הפכו להיות פצצה מתקתקת. לא מדובר בתופעה חדשה אלא בהזנחה ארוכת שנים, אדישות מערכתית וגם...
חמוטל כהן 17.10.2021

נס ה-11 בספטמבר בחולון

אחרי קריסת הבניין המסוכן בחולון: "יש ליזום תוכנית דחופה ומידית בהליך מקוצר למבנים מסוכנים, פינוי תוך 90 יום...
רוני מזרחי* 19.09.2021

חוק ההסדרים הוא לא יותר מאקמול

חוק ההסדרים הוא אקמול לחולה במחלה ממארת. זה לא יעזור. זה רק יגרום לחולה לשכוח לכמה דקות את...
עו"ד רונית עובדיה, משרד הררי טויסטר ושות' 29.07.2021

זה לא שוק הנדל"ן שהכרתם

עליות מחירי הקרקע, המשכנתאות ששוברים שיאים חדשים, דהירת המשקיעים ועליית מחירי הדירות  – מוכיחים כי זו שעתה היפה...
רנית נחום-הלוי 03.06.2021

ההתחדשות העירונית לאן

הכוונה טובה – מדינת ישראל והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מעודדות ופועלות לקידום פרויקטי התחדשות עירונית חדשים במקומה של...
רנית נחום-הלוי 25.05.2021

המדינה חוזרת לספסרות בקרקע

בימים האחרונים התפרסמו תוצאות של מכרז קרקע ברמת השרון. התוצאות מעידות על הסתערות יזמים וקבלנים וגם על מחירים...
מגדילים 28.01.2021

יותר דירות? יותר תאונות!

אחרי הקורונה תבוא עלייה משמעותית בכמות התאונות והנפגעים בענף הבנייה, בדיוק כשם שבשנים עברו, שבהן שוק הדיור נכנס...
עו"ד אלדן דנינו 21.01.2021

איך יראה שוק המשרדים בשנת 2021?

האם שוק המשרדים עתיד להתרחב, מדוע הצעת משרד האוצר להפוך משרדים למגורים רצופה במכשולים ומה המענה שייתן פתרונות...
מגדילים 08.11.2020

הקורונה מתעתעת גם בנתונים

סקירת האוצר שפורסמה בשבוע שעבר מעידה במבט ראשון על התאוששות של הענף באוגוסט. אם לא היה סגר שני...
אורי חודי 01.11.2020

בנייה במגדלים – לא בכל מחיר!

בניית מגדלים בפריפריה ומחוץ לאזור הביקוש לא רק שאינה חיונית, היא אף פוגעת, פיזית ותודעתית, במרחב הטבעי של...
מגדילים 09.09.2020

האם ישראל תהפוך להונג קונג?

מה תהינה ההשלכות של שינוי תכנית המתאר הארצית תמ"א 35? התכנית צפויה לצופף משמעותית את הבנייה בערים, פי...
מגדילים 05.08.2020

הסבת משרדים לדירות מגורים?

מחישוב זהיר שערכנו, ניתן כבר בשנה הקרובה לקדם כ-25-30 אלף דירות למגורים על ידי שינוי ייעוד ממשרד למגורים...
מגדילים 05.08.2020

אשליית ההלוואות והמשכנתאות

יש לשמור לא רק על הבנקים, אלא על הצרכנים הלווים, ולקבוע קריטריונים (צ'ק ליסט) שיאפשרו לזהות לווים בעייתיים...
מגדילים 27.07.2020

האם תם עידן עירוב השימושים ?

"המתכננים יותרו קומת מסחר או משרדים במפלס התחתון של המגדלים, אולי שתי קומות, אבל התרחיש של לפני ימי...
מגדילים 22.07.2020

אשליית מדד הדיור

האם אכן מדד הלמ"ס משקף את מצב שוק הדיור לאשורו, או שבעצם הוא משקף בפועל כמות מצומצמת יחסית...
מגדילים 17.05.2020