נדחתה בקשת העירייה לקצץ דירות ולהפחית את הרווח היזמי במתחם שמקדמת חברת קרדן. במחוזית מתחו ביקורת: "לא בוצעה בדיקה פרוגרמתית מקיפה"
תכנית פינוי בינוי מתחם ההגנה-יואב בשכונת קריית אליעזר בחיפה בדרך להפקדה: הוועדה המחוזית החליטה להפקיד את התכנית יוזמת חברת קרדן, המציעה 474 יח"ד, ודחתה את בקשת הוועדה המקומית לקצץ 70 יח"ד מהבינוי המוצע. הוועדה המחוזית קבעה בהחלטתה כי הקיצוץ שביקשה העירייה יגרום לחוסר כדאיות לתכנית.
המתחם בשטח 8.5 דונם ממוקם בצפון העיר חיפה בשכונת קריית אליעזר בין הרחובות יואב ושדרות ההגנה. התכנית המוצעת כוללת הריסת 5 מבני מגורים קיימים בני 3-4 קומות, בבנייני רכבת, שבהם סך הכל 98 יח"ד, בשטח ממוצע של 66 מ"ר, שבמקומם מוצעת בנייה מרקמית של 6 קומות ומעליה 2 מגדלים בני 33 קומות, ומבנה מרקמי נוסף של עד 10 קומות עם חזית מסחרית בקומת הקרקע. בסך הכל, מדובר בבניית 474 יח"ד חדשות (מכפיל יח"ד ,4.8 מכפיל שטח עיקרי למגורים). בנוסף, מוצע שטח ציבורי פתוח בגודל 300 מ"ר.
כפי שפורסם ב"מגדילים" בתחילת החודש, הוועדה המקומית חיפה המליצה בפני הוועדה המחוזית להפקיד את התכנית, אך התנתה זאת בקיצוץ 70 יח"ד, בהתאם לחוות דעתו של מהנדס העיר הפורש, שהמליץ לצמצם את נפח הבינוי בתכנית, כך שמספר יחידות הדיור יהיה 407, ומכפיל יח"ד יעמוד על 4.15. חוות הדעת היתה מבוססת על עמדת אגף הנכסים בעירייה, כי בהתאם למכפיל הזה, יתקבל רווח יזמי בשיעור של 17.6 אחוז אשר בהתאם לתקן 21.1 של הוועדה לתקינה שמאית מהווה רווח ראוי.
הוועדה המקומית טענה כי יש להוריד את המכפיל בתכנית, על מנת שלא ליצר תקדים של מכפיל גבוה, דבר שלטענתה לא יאפשר מתן מענה לשטחי ציבור אולם הוועדה המחוזית דחתה את הדרישה הזו, וכתבה בהחלטתה כי היא "בחנה בכובד ראש את בקשת הוועדה המקומית, אך לאור התייחסות שמאית הוועדה אשר בחנה את הבדיקה הכלכלית שנערכה בהתאם לתקן 21 כמקובל, הוועדה הבינה כי הדבר יגרום לאי כלכליות של הפרויקט. מדובר בהפרש של כמה עשרות יחידות דיור בין המכפיל המקובל על נציגי הועדה המקומית של 4.4 לבין יחידות הדיור המוצעות, אשר לא ישפיעו על מתן מענה לצרכי ציבור".
הוועדה המחוזית הוסיפה כי לא בוצעה בדיקה פרוגרמתית מקיפה, אשר בוחנת את המענה המתאפשר בקריית אליעזר בהתאם למימוש המלא של הפרויקטים המקודמים היום בשכונה, וציינה כי לא ניתן לעכב את הפרויקט בלי שהוצגת בדיקה כזו בפני הוועדה.
חברי הוועדה הנחו את הוועדה המקומית להשלים בדיקה פרוגרמתית מקיפה לקריית אליעזר שתבחן את הקיבולת המקסימלית בהתחשב בניצול יעיל ומיטבי של המגרשים הציבוריים הנדרשים לשכונה. הוועדה החליטה, כאמור, להפקיד את התכנית בכפוף לתיקונים טכניים.
עורך התכנית הוא משרד גיורא גור ושות' אדריכלים.
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
