ישראל אברמוב // צילום: אלד פסגות

אחרי הקורונה: נדרש להחזיר את תמ"א 38 במתכונת של איחוד מגרשים

"הנזק האנושי, חברתי והכלכלי שייגרם למשק הישראלי בימי עידן הקורונה, יהווה תמריץ לייצר "משהו חדש" והמשהו הזה יהיה תכנית לאומית כוללת להתחדשות עירונית, שתהווה מנוף צמיחה אדיר לשוק" // דעה

מגדילים 24.03.2020

ישראל אברמוב // צילום: אלד פסגות

מאת: ישראל אברמוב

משבר הקורונה איננו הראשון בתולדות מדינת ישראל, שמשפיע על ענף הנדל"ן. ההיסטוריה מלמדת כי מדינת ישראל ידעה זמנים של בנייה מואצת בעקבות מלחמות ומשברים כלכליים. שנות ה-50 וה-60 התאפיינו בבניית שיכונים מואצת בה שכונתה אז "שיטת התותח"(יבוא מבריטניה), זאת לאחר שאוכלוסיית ישראל גדלה פי ארבעה תוך 20 שנה. היו לכך, בשעתו, סיבות מוצדקות: הזמן היה קצר, התקציב מוגבל וצריך היה לפנות את המעברות כמה שיותר מהר.

שיכונים אלה הפכו ברוב המקרים לאיי מצוקה כלכלית וחברתית, כמו גם צלקת עמוקה במראה ערי ישראל, וחלקם הגדול נותר על כנו עד עצם היום הזה. כל זאת למרות העזובה ולמרות הכדאיות הכלכלית לפנות את כולם מיידית ולבנות במקומם מגדלים יוקרתיים או בנייה מרקמית בהתאם.

כך גם היה בשנים מאוחרות יותר. גלי העלייה ממדינות חבר העמים בשנות ה-70, ה-80 ובמיוחד ה-90, ושמנו יחדיו יותר ממיליון עולים, הביאו אמנם להקמה נוסחה חדשה של שיכונים בעלי חזית משופרת קמעא, שהתאפיינו בעיקר בבניינים "על עמודים", אולם התוצאה הפיזית והחברתית ברבות השונים הייתה אף היא עגומה למדי ורבות מאותן שכונות הפכו ל"גיטאות" עגמומיים.

אין לי ספק שבדומה להתחדשות העירונית שהייתה בימים עברו לאחר מלחמות ו/או גלי עלייה, גם שהימים שאחרי עידן הקורונה יהיו ימים של התחדשות בכלל וניסיון לקדם ביתר מרץ התחדשות עירונית בפרט. הנזק האנושי, חברתי והכלכלי שייגרם למשק הישראלי בימי עידן הקורונה, יהווה תמריץ לייצר "משהו חדש" והמשהו הזה יהיה תכנית לאומית כוללת להתחדשות עירונית, שתהווה מנוף צמיחה אדיר לשוק.

אולם, וזה אולם גדול, החפזון מהשטן. שומה יהיה על מקבלי ההחלטות בממשלה ובשלטון המקומי לייצר מרסנים ומאזנים שישלבו את ההתחדשות העירונית עם המרקם הפיזי והאנושי הקיים ולא ייצרו, חלילה, דיסונאנס בין "חדשים" שידחקו את רגלי ה"ותיקים", או להבדיל התחדשות עירונית סינטטית שתהפוך את המגדלים החדשים לסלאמס של 2030-2040.

יהיה גם לחץ טבעי לבנות "מהר והרבה", זאת לאור העובדה שהתחלות הבנייה והיצע הדיור הדליל פתחו פער גדל והולך מול הביקושים וקצב הגידול המהיר באוכלוסייה. רק לשם המחשה, מספר תושבי אשקלון, עיר פריפריאלית יחסית שנחשבה עד לפני שנים מעטות כעיר פיתוח, הינו כמספר תושבי בירת ישראל ירושלים היהודית ערב מלחמת ששת הימים ובד בבד העיר חדרה, בה אנחנו בונים כיום פרויקט בינוי פינוי גדול של מגדלים חדישים שיוקמו במערב העיר, אל הרחק מחוף הים, במקום שיכוני גבעת אולגה, תכפיל תוך שנים מעטות את אוכלוסייתה.

הצעתי ללכת על מהלך לאומי נרחב בו ישלבו את התמ"א 38/2 שהוכיחה את עצמה כפתרון יחסית יעיל ומהיר, עם הפינוי בינוי שסובל ברוב המקרים מהתארכות תהליכים ובירוקרטיה אינסופית, וייצרו מודל מאוזן ונכון של מתחמים שייווצרו כתוצאה מאיחוד מגרשים במסגרת תמ"א 38/2, מה שיאפשר בפועל "מיני פינוי בינוי" ובד בבד יתמרצו יזמים שייגשו לפרוייקטים של בינוי פינוי, דוגמת זה שאנחנו מבצעים בחדרה.

לטעמי היתרון במהלך כזה יהיה כפול ומכופל: הוא יאפשר זינוק משמעותי במספר יחידות הדיור שייהנו במהלך העשור הבא, ובכלל, אבל גם יצור את השילוב המתבקש בין האוכלוסייה החדשה שתגיע למקומות אלה, לבין האוכלוסייה הוותיקה שתהנה מהשבחת השכונה או המתחם, אבל לא תודר חלילה ממנו. 

ומה שלא פחות חשוב: שומה עלינו לקחת את טובי המתכננים והאדריכלים ולדאוג לכך שהן פיזית, כמו גם חברתית, שכנות חדשות אלה לא יהפכו ל"סלאמס" ואיי המצוקה של הדורות הבאים. אמן ואמן!

*כותב המאמר ישראל אברמוב הינו מנכ"ל קבוצת אלד פסגות 

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות