"לא יכול להיות שנותנים לנו רווחיות נמוכה ומעוותת"

"כמנהל מחלקת התחדשות עירונית ושמאי, אני לא מצליח להבין מדוע נקבעים אחוזי רווחיות כל כך נמוכים בתקן 21 ואף למעלה מכך השמאים מגדילים לעשות ודוחפים את העלויות כלפי מטה בפרויקטים של התחדשות עירונית, כך שכל מכה קטנה בכנף יכולה להביא לידי כך שהפרויקט לא ייצא לפועל".

בריאיון לאתר "מגדילים" מתייחס מאיר ברון, ראש תחום התחדשות עירונית בחברת י.ח. דמרי לסוגיה החשובה ומציף נקודות נוספות המשפיעות על תהליכי ההתחדשות העירונית: "מה שקרה זה שהורידו בצורה מאוד משמעותית את אחוזי הרווחיות בתקן כך שלמעשה מה כל 'מכה קלה בכנף' פוגעת ברווחיות. אם עלויות הבנייה עולות, או אם יש לך טעות או מטלה לא צפויה שלא ניתן היה לדעת עליה בשלב התב"ע כמו למשל גילוי מי תהום, אז אין לך פרויקט".

מה לדעתך הגורם העיקרי להורדת אחוזי הרווחיות?
"אחת הבעיות העיקריות היא שהתקן שנערך בהנחיית השמאים המחוזיים ושמאי הועדות נעשה בדרך כלל בצד הזהיר של העלויות ולא בצדן המחמיר, זאת אומרת שהוא מחשב תרחיש אופטימלי של עלויות יחסית נמוכות ומכירות גבוהות. למעשה הרשויות אומרות לך שאם לא תתיישר עם התקן הזה לא תוכל לאשר את התב"ע ולפעמים ישנם דברים שהם ברמת האבסורד עם עלויות בנייה נמוכות מדי או מכירות גבוהות מדי". 

אתה יכול להבין את ההתנהלות של השמאים המחוזיים?
"ממש לא. זה נראה שכדי לעמוד במכסות אישורים המדינה לוקחת סיכון שחלק מהפרויקטים לא ייצאו לפועל כי לא תהיה להם כדאיות כלכלית. כשמאי, אני מאמין שאם הייתי פונה לאותו שמאי והייתי מבקש ממנו במקום לערוך דוח אפס לתקן 21, לערוך את אותה שומה לבנקים כדי לעשות ליווי לפרויקט הוא היה כותב מספרים אחרים לגמרי. לא יכול להיות שנותנים לנו רווחיות נמוכה וגם היא מעוותת, פשוט מעוותים את השומה על ידי הנחתות שמנחיתים עליך מלמעלה. מה שקורה זה שאם מחירי הנדל"ן לא ימשיכו לעלות בצורה מאוד משמעותית הרבה פרויקטים לא ייצאו לפועל כי לא תהיה להם כדאיות כלכלית.

לפני ואחרי הכל, תפקידו של השמאי הוא לשקף את מציאות השוק. ברגע שהוא מתיישר עם המספרים שקבעה הרשות הוא בעצם חוטא לתפקידו כי הוא יודע שבפועל המחיר הרבה יותר גבוה. השוק מדבר במספרים אחרים לגמרי וכדי להוציא פרויקט אני חייב להתיישר אתו". 

איך באמת מתמודדים עם תקן 21?
"המציאות בשטח היא שאם אתה לא מתיישר עם דרישות הרשות המקומית, אתה לא תקבל תב"ע, לעיתים לחברות היזמיות אין ברירה אלא להתיישר עם השומות למרות שהן מסכנות את עצם קיומו של הפרויקט. לדעתי צריך להפסיק להנחות שמאים למספרים מסוימים כדי להגיע למכפיל מסוים. שמאים צריכים ללכת עם המצפון שלהם ולהרגיש כאילו הם עושים דוח אפס לבנק. בנוסף לקחת קצת יותר מרווח ביטחון ולא לקבוע שרף הרווחיות הוא 17 אלא להעלות באחוז או שניים כדי לייצר וודאות לפרויקט. שיהיה 19 אחוז ואז אתה מקבל אוויר אם גילית משהו לא מתוכנן שלא ידעת עליו בזמן התקן. אם מסתבר שהעלויות גבוהות יותר ממה שציפינו בתקן, הפרויקט נכנס לסימן שאלה ולכן אם ייתנו 19 הרבה פחות פרויקטים ייכנסו לסימן השאלה הזה".

מה דעתך על קצב אישור התוכניות בתחום ההתחדשות העירונית?
"אין לי ספק שבשנים האחרונות אנחנו רואים נכונות הרבה יותר גדולה לאשר פרויקטים של התחדשות עירונית, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית פועלת ביתר שאת ואין ספק שיש שם אנשים מאוד טובים שרוצים לקדם פרויקטים. גם במרבית העיריות והועדות המקומיות יש נכונות ורצון טוב אבל בדרך נעשים דברים לא נכונים ויש דברים שצריכים לתקן". 

תן לי דוגמא לתיקון שהיית מבצע בהתנהלות מקבלי ההחלטות
"בהמשך לרצון הטוב של הממשלה לקדם התחדשות עירונית נקבע מימון לסבסוד פרויקטים פריפריה באמצעות מכרזים ומענק שניתן ליזמים, זו החלטה מבורכת ובעיניי השיטה הטובה ביותר. כמובן שהפרויקט מייצר למדינה מיסים בסכומים הרבה יותר גבוהים מאשר המענק שניתן, ככה שזה יוצר מצב של win win – גם היזם מרוויח ובונה פרויקט, גם הדיירים מקבלים דירות חדשות וממוגנות בבניין מודרני ומעלים את רמת החיים שלהם וגם המדינה מרוויחה מיסים". 

אז איפה הבעיה?
"אז לאחרונה האוצר בא עם רעיון להפוך את המענק להלוואה שהדייר ישלם כשהוא ימכור את הדירה. אני יכול לתת לאנשי האוצר עצה ולומר להם שאם הם היו מתייעצים עם היזמים ועם אנשי השטח הם היו אומרים להם שגם היום כשנותנים רק 12 מטר לדירה קשה מאוד להחתים את הדיירים, ושאם בעלי הדירות יידעו שיש להם גם הלוואה שהם לא הבינו את המשמעות שלה עד הסוף, הם למעשה יתקעו את התקדמות ענף ההתחדשות העירונית בפריפריה".

הפיכת המענק להלוואה אכן תהיה כה דרמטית?
"אנחנו רואים את המציאות בשטח – לא מעט חברות יזמיות הגיעו לפריפריה והתחילו להחתים מתחמים על סמך זה שיהיו מענקים ופתאום אנחנו רואים פריחה של התחום. שינוי השיטה יעצור את זה בבת אחת כי אף דייר לא יסכים לחתום על חוזה שבו הוא מתחייב להלוואה. מי שנמצא בשטח יודע עד כמה קשה להחתים בעלי דירות גם ללא העובדה שהמענק יירשם כהלוואה, ומבין שבמידה והמענקים יהפכו להלוואות לא נוכל להחתים את הדיירים בכלל והפרויקטים בפריפריה ייעצרו".

הפיכת המענק להלוואה אכן תהיה כה דרמטית?
"אנחנו רואים את המציאות בשטח – לא מעט חברות יזמיות הגיעו לפריפריה והתחילו להחתים מתחמים על סמך זה שיהיו מענקים ופתאום אנחנו רואים פריחה של התחום. שינוי השיטה יעצור את זה בבת אחת כי אף דייר לא יסכים לחתום על חוזה שבו הוא מתחייב להלוואה. מי שנמצא בשטח יודע עד כמה קשה להחתים בעלי דירות גם ללא העובדה שהמענק יירשם כהלוואה, ומבין שבמידה והמענקים יהפכו להלוואות לא נוכל להחתים את הדיירים בכלל נקודה נוספת שחשוב להדגיש היא שבמידה והמענקים יהפכו להלוואות יהיה צורך בהגעה למאה אחוז חתימות ללא אפשרות לתבוע דיירים סרבנים. הפרויקטים בפריפריה פשוט ייעצרו".

מה בכל זאת צריך לקרות?
"צריך להמשיך עם המענקים, האוצר צריך לרדת מהעץ של ההלוואות, דווקא באזורים האלו בהם לבעלי הדירות יש פחות אפשרות כלכלית לחזק את הבניין כמו שקורה באזור המרכז, דווקא באזור הפריפריה בגלל שהבניינים שם מתוחזקים פחות המצב שלהם ירוד מאוד ובעוד מספר שנים אם חלילה תתרחש רעידת אדמה זו תהיה קטסטרופה. כך או כך, בשלב מסוים הבניינים האלו לא יהיו ראויים למגורים ופתרונות הדיור יעלו למדינה הרבה יותר". 

כלומר האינטרס הכלכלי של המדינה הוא להמשיך במתווה הקיים
"בדיוק, הוא משתלם למדינה כי היא תקבל מיסים מהפרויקטים שיושלמו וגם תפתור בעיה שתתפוצץ מתי שהוא ויעלה מיליארדים לטפל בה. אין למדינה את הסכומים האלו וכשזה יקרה בצורה מאוד משמעותית והרבה משפחות יהיו ללא קורת גג הסכומים יהיו גדולים מדי אפילו בשביל המדינה. מעבר לכך, יש כאן גם פאן ערכי – אם בפרויקטים בפריפריה המענקים יהפכו להלוואות, המהלך רק יגדיל את הפער מהמרכז שם בעלי הדירות מקבלים דירות חדשות ללא הלוואות ומרוויחים מפרויקט פינוי בינוי הרבה יותר כי הדירה שלהם מלכתחילה שווה הרבה יותר. אסור למדינה להנציח את הפערים ואף להעמיק אותם".

איזה מסר היית רוצה להעביר לנציגויות דיירים במתחמים השונים?
"בתקופה המאוד מורכבת הזו שמשפיעה על ענף הנדל"ן, הרבה חברות מתמודדות עם קשיים ולכן רצוי לבחור חברה בעלת איתנות פיננסית והון עצמי משמעותי. לא פחות חשוב מכך לבחור בחברה ציבורית שניתן לבדוק אותה, ששקופה בפניהם ושניתן לראות בכל רגע נתון מה מצבה".  

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן