ההבטחה לא לצאת למכרז יזמים – מאחורי הקלעים של תוכנית הענק להתחדשות ביקנעם

בשנת 2021 החלה החברה המארגנת רז בר, בבעלותם של שירלי בר ואודי רז, לפעול לקידום תוכנית התחדשות ענקית בשכונת נוף לכרמל ביקענם, הליך שכלל החתמות דיירים, הקמת נציגויות, מפגשי שיתוף ציבור ואף הליך בחירת משרד עורכי דין שייצג את הדיירים. לצורך קידום התוכנית, התקשרה חברת רז בר עם החברה היזמית אשל הירדן והשתיים פעלו מול העירייה לקדם הליך תכנוני. אלא שכשנה לאחר מכן הוכרה השכונה כמתחם מועדף להתחדשות, והיא הועברה לקידום במסלול רשויות, וקודמה בפועל על ידי העירייה והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.  

באוקטובר 2023 עלתה תוכנית נוף לכרמל לדיון במסגרת שולחן עגול בוועדה למתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל) ובשבוע הבא צפויה לעלות לדיון לקראת הפקדה. 

בינתיים, היזמים ביקשו להיות מעורבים בהליכי התכנון אלא שבעירייה וברשות הממשלתית הודיעו להם שהדבר אינו אפשרי, לאחר שלא עמדו בנוהל הקיים במקרים שבהם יזם כבר פועל בשטח ויחד עם זאת, מבדיקת "מגדילים" עולה כי הם קיבלו את התחייבות העירייה והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית – לפיה לא יקודם במתחם הליך לבחירת יזם, מה שישאיר את הפרויקט בידיים של החברות שהיו הראשונות בשטח לפעול ולהשיג את ההחתמות הנדרשות. בתוך כך, נודע כי לפחות 4 חברות מהגדולות בתחום ההתחדשות העירונית, מתעניינות בכניסה משותפת עם "רז בר" ו"אשל הירדן" לפרויקט הנחשק. 

בשיחה עם הבעלים של חברת רז בר, אודי רז, הוא אישר ל"מגדילים" שאכן התקבלה התחייבות שלא יבוצע הליך לבחירת יזם:  "זה נכון והרשות אף הוציאה מסמך רשמי, כי גם הם וגם העירייה לא יפעלו לקידום הליך מכרזי ויש יזם ומארגן במתחם שאוחז ברוב הנדרש והמניין החוקי". עוד הוא אומר כי: "המתחם עבר מיפוי דקדקני, סקירה ובדיקת המסמכים של הנציגויות וההתארגנות במתחם וכן בוצעו מקצי שיפורים לעמידה בנהלי הרשות להתחדשות, ואנחנו מאוד גאים בזה ובטח אחרי עבודה מאומצת. 

"זה היה תהליך מורכב שדרש הרבה עבודה מול הדיירים. השקענו הרבה זמן בהסברים, בפגישות ובבניית אמון עם הדיירים. היה חשוב לנו להראות להם את היתרונות של הפרויקט, ולהבטיח שהאינטרסים שלהם יישמרו לאורך כל התהליך. התוצאה היא שיתוף פעולה מלא, מה שהוביל להחתמת הכמות הנדרשת לקבלת הכרה מהרשות להתחדשות עירונית. אנחנו גאים בכך שעמדנו בקריטריונים של הרשות, ויותר מ-50% מהשכונה כבר חתומים עם רישום הערות אזהרה לטובת היזם. בשני תתי המתחמים כבר יש רוב דרוש, ועתה מתבצעת השלמה של הדיור הציבורי, כך ש-2 מתחמי מימוש ניתנים כבר לתכנון מפורט והוצאת היתרים". 

שאלת הכדאיות הכלכלית 

מדובר בתוכנית המציעה פינוי של כ-450 יח"ד ישנות, שהוקמו לפני יותר מ-60 שנה והקמת 1,410 דירות חדשות, אשר כדאיותה הכלכלית מוטלת בספק. באוקטובר 2023 אמר ראש העיר לשעבר, סימון אלפסי, בראיון ל"מגדילים" כי התוכנית נדרשת לקרקעות משלימות: "התנגדתי להתחדשות עירונית כשזה לא היה כלכלי והציעו מכפיל 7. התנגדתי כי ליקנעם לא מתאים שיבנו בה על עמודים. זה לא הצביון שלה. אז חיכינו עד שערך הקרקע בעיר עלה, ועכשיו יש כדאיות כלכלית, והמכפיל הוא 3.4. בנוסף דרשנו שתהיה קרקע משלימה, והתכנית מותנית בכך".

"עקב מדיניות של תכנון עירוני, אופי היישוב, הרצון לשמר גובה בינוי צנוע וכן צפיפות נמוכה, שמשפיעה על כלכלת המתחם – אנו מחכים לראות את סל הזכויות שיהיה בתב"ע כדי שנראה שזה אכן ישים ואפקטיבי", אומר אודי רז ל"מגדילים", "נושא הקרקע המשלימה הוא בפני עצמו אלמנט לא פשוט ובטח מנגנון הסבסוד הנדרש להשלמת הרווח, שגם יצטרך להצטרף". 

ידוע שיש קרקע לחברת אשל הירדן בתוך תחום המתחם.

"נכון מאוד. לחברת אשל הירדן קרקע אשר אמורה להיבנות ככפר גמלאים אך מדובר בתכנון שלוקח שטח נרחב, שיכול בהחלט לשמש ולתת יתרון משמעותי דווקא לפרויקט המדובר ולשנות את האופי של כפר הגמלאים למודל יותר מודרני עם תשתיות בבינוי גבוה ולנצל את משאב הקרקע טוב יותר. קרקע משלימה בתוך המתחם תאפשר לבצע ניוד של הדיירים בתוך השכונה עצמה. זה חשוב במיוחד בעיר כמו יקנעם, שבה אין מספיק דירות להשכרה, וכך נוכל להקל על הדיירים ולשמור על רציפות בחייהם."

מה אחוז הרווח היזמי שאתם מצפים לו בתוכנית?

"חשוב שלבסוף מתחמי פינוי בינוי יהיו כלכליים לבסוף. הפרויקטים צריכים להיות עם מינימום של 17% רווח יזמי כדי שיזכו לקבל ליווי בנקאי ולספק את ערבות חוק המכר. היזמים הם אלו אשר לוקחים את הסיכון האמיתי ובונים את המתחם הלכה למעשה". 

יש התאמה בין ההבטחות לדיירים לבין התכנון שמקודם בוותמ"ל?

"הקונספט שהצגנו לדיירים בהתחלה תואם ברובו את כלל המרכיבים השונים, ואנחנו רואים את החזון שלנו ממש במדויק כפי שהוא מופיע בתכנית החדשה שהוותמ"ל מפקיד. זה איפשר לנו ליצור תכנית שמותאמת בצורה מיטבית לכל הצדדים המעורבים. ניכר כי כולם מבינים שזה צו השעה לקדם את תחום הפינוי בינוי בעיר".  

מה הסיכוי שתגישו התנגדות לתוכנית, בניסיון להרחיב את התמורות לדיירים?

"אנחנו נערכים לשלב ההתנגדויות של התכנית. אנחנו מבקשים לשפר את התנאים והתמורות עבור דיירי המתחם, ולכן נציגות הדיירים הסמיכה להוביל את הנושא את יו"ר לשכת שמאי המקרקעין של ישראל, נחמה בוגין. כמובן שאנו נרצה שהדיירים שלנו יקבלו גם תוספת לשטח הדירה כמה שיותר גדולה, אבל צריך גם לזכור שמדיניות התכנון והיקף התכנית ייקבע על ידי הוותמ"ל והעירייה מכיוון שזהו מסלול רשויות ולא מסלול יזמי. אנו מקווים שבמסגרת ההתנגדויות נוכל לסייע לדיירים גם בנושא זה. יקנעם היא עיר שמתפתחת ויש לה הרבה פוטנציאל. אנחנו מאמינים בה ונמשיך לפעול בה".  

האם יש במתחם דיירים שמתנגדים לתוכנית? 

"כמובן כמו בכל פרויקט של התחדשות עירונית ובטח כאשר יש מעל 450 בתי אב, חשוב להתמודד עם התנגדויות של דיירים קיימים ולוודא שיש להם הבנה וביטחון בתהליך. במתחם יש אוכלוסייה המורכבת ממספר לא קטן של עדות, דבר שמצריך עבודה קהילתית נרחבת שמנגישה את המידע בצורה טובה, תרגומים על ידי אנשי מקצוע ואף שימוש באמצעים סימולטניים להקלת מחסום השפה, על כלל הצרכים והמורכבויות לגיל השלישי ותמיכה בהם באופן פרטני. בסוף החודש ייערך כנס שיתוף הציבור של העירייה ואנחנו נהיה שם להסביר כמה חשוב להמשיך ולקדם את החתימות". 

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן