כל מה שלא ידעתם על דיירים סרבנים והאם הם באמת כאלו

אחת הסוגיות הכואבות בענף ההתחדשות העירונית היא סוגיית הדיירים הסרבנים. בריאיון לאתר "מגדילים" עו"ד שמואל ברטלר, המתמחה בנדל"ן ומחלוצי תחום ההתחדשות העירונית בישראל מנתח את הסוגייה שעשויה לגרום ללא מעט תסכול הן עבור בעלי הדירות בפרויקט התחדשות עירונית והן עבור היזמים. 

למשרד ברטלר בראשות עורכי הדין שמואל ברטלר ומאיר ברטלר, ניסיון רב וראייה כוללת ומעמיקה על ההיבטים השונים של תהליכי ההתחדשות העירונית שנרכשו לאחר שנות ייצוג ארוכות של אלפי בעלי דירות בכל רחבי הארץ. 

כמי שמטפל בפרויקטים רבים וגדולים של התחדשות עירונית מה דעתך על המונח "דייר סרבן"? אתה יכול להבין מהיכן הוא מגיע?

"המונח "דייר סרבן" הוא מונח שאני לא אוהב. המושג מרמז על אדם עקשן שמסרב לקדם תהליך. מעין "דון קישוט", אבל העובדות לעיתים הן אחרות. לא תמיד מדובר בסרבנים שהם עיקשים, חסרי היגיון, נקמנים או חמדנים. מחוק פינוי בינוי ומחוק החיזוק ניתן ללמוד כי דייר סרבן הוא באופן כללי מי שנוהג באופן לא סביר. המשמעות היא כי החוק מכיר בזכותו של אדם שלא להסכים לפרויקט פינוי בינוי במקרה בו הסירוב סביר ובוודאי כשהסירוב נובע מאחד הטעמים המוצדקים הקבועים בחוק. בפועל, נתקלתי פעמים רבות בבעלי דירות שהיו להם טעמים סבירים והגיוניים לסירובם כגון: העדר התחשבות מצד היזם בנסיבות מיוחדות של בעל הדירה, אי מתן תמורה הולמת, אי מתן בטוחות מתאימות ועוד. מצד שני נתקלתי, ואני מנהל כיום מטעם יזמים, מספר תביעות משפטיות נגד דיירים סרבנים, במקרים בהם בעלי דירות מסרבים לאפשר את קיום הפרויקט מטעמים לא הגיוניים או מטעמים חמדניים ולא צודקים גרידא. כך שלחלוטין ישנם שני צדדים למטבע". 

קיימת הגדרה בחוק לדייר סרבן?

"בחוק פינוי בינוי וגם בחוק החיזוק, תמ״א, הגדרה של "דייר סרבן"- איננה מופיעה בסעיף ההגדרות שבחוק. יחד עם זאת ניתן לומר כי לפי שני חוקים אלה דייר סרבן הוא מי שמתנגד לפרויקט מטעמים בלתי סבירים. רשימה, לא סגורה, של טעמים סבירים המצדיקים סירוב של בעל דירה לביצוע פרויקט נקבעו הן בחוק פינוי בינוי, הן בחוק החיזוק והן בפסקי דין שפרשו את הכללים שנקבעו בחוקים". 

מה הם הטעמים שנקבעו בחוק והמוכרים כטעמים סבירים שיצדיקו סירוב של בעלי דירה לביצוע פרויקט התחדשות עירונית? 

"על מנת להגן על הדיירים שנתפסים כצד החלש בעסקת פינוי בינוי קבע המחוקק מספר נימוקים שהשימוש בהם מהווה סירוב מוצדק של בעל דירה, לעשיית עסקה של פינוי בינוי ביניהם, כדאיות כלכלית. כלומר פרויקט שאינו כלכלי מצדיק סירוב לעסקה. בנוסף ישנם טעמים נוספים שמכוונים לטובת הדייר כגון נסיבות אישיות מיוחדות שמצדיקות את הסירוב או מקרים של דיירים ובני משפחה עם מוגבלויות שלא הציעו להם חלופות מתאימות לתקופת הבנייה. נימוק נוסף חשוב מאוד המצדיק סירוב לעסקה הוא העדר בטוחות להבטחת ביצוע הפרויקט. במקרה בו היזם לא מציע בטוחות סבירות לדייר מהווה הדבר רקע סביר להתנגדות לפרויקט בינוי. חשוב לציין שגם בחוק חיזוק (תמ"א) נקבעו טעמים בהתקיימם יש הצדקה לבעלי הדירות לסרב לביצוע הפרויקט. בעניין תמ"א הריסה ובנייה הנסיבות הסבירות לסירוב יהיו דומות מאוד לטעמים שנקבעו בחוק פינוי בינוי. במקרה של הרחבת דירה יש פחות עילות לסרב לעסקה". 

האם יש מקרים בהם בעלי דירות קבלו תמורה גבוהה יותר מהתמורה אותה קיבל על דירה אחר? 

"נושא התמורות הוא נושא רגיש שמעורר מחלוקות רבות. לעיתים יש מקרים בהם חלק מבעלי הדירות דורשים ולפעמיים גם מקבלים תמורות שונות וגדולות מהתמורות אותן מקבלים דיירים אחרים. לעיתים אף התמורות הללו לא מדווחות לשאר בעלי הדירות. זה הוא מצב בעייתי ולא תקין זה. לכן בעסקאות תמ"א ופינוי בינוי השקיפות חשובה במיוחד. גם בחוקים עצמם, פינוי בינוי וחיזוק מבנים, קבע המחוקק חובות החלות על יזמים ועל מארגני קבוצות וזאת לצורך הגברת השקיפות. לדוגמה: חובה על עריכת כנסי דיירים, העמדת החוזה לעיון בעלי הדירות, גילוי ניגודי עניינים ועוד".

אתה יכול לתת דוגמא למקרה בו דייר סרב לעסקה על רקע אפליית דיירים או מתן תמורה לא שווה המהווה בנסיבות מתאימות סירוב מוצדק?

"בתיק משפטי  בו ייצגנו "דייר סרבן", שהתגורר בתל אביב בבניין ברחוב ביל"ו, דייר אחר קבל תמורות גבוהות יותר והלקוח שלנו שהייתה לו דירה באותו בניין. כב' המפקחת דגנית קציר ברין קבלה בפסק דין מנומק את טענות מרשנו. באותו מקרה, לאחת הדירות בבניין התווסף שטח קרקע שהיה שטח משותף כך ששטח הדירה הסופי שבבעלות אותו בעל דירה גדל והיה גדול יותר משטח הדירה הסופי של דירת מרשנו. המפקחת קבעה כי תוספת שטחים לחלק מהדירות בבניין מהווה הפליה המצדיקה תשלום איזון לבעלי הדירות שלא הוספו להם שטחים. כך שניתן לראות כי על פי הפסיקה המבחן באיזון התמורות הוא הכמות. הוספת שטחים רק לחלק מהדירות יכולה להיחשב כפגיעה בשוויון. במקרה שלנו בעל הדירה אותו ייצגנו זכה בתשלום דמי איזון גבוהים עקב כך שלדירתו לא נוספו שטחים באותו גודל של שטחים שנוספו לדירה אחרת בבניין".

ומה קורה כאשר חלק מהדירות בבניין גדולות יותר? 

"במקרה כזה חל כלל שוויון הכמויות כפי שנקבע בתיק אחר על ידי כבוד שופטת בית המשפט המחוזי לימור ביבי. נקבע כי שוויון יחול גם במקרים בהם לדירות בעלות שטח גדול הוספו שטחים גדולים יותר מאשר לדירות שהיו בעלות שטח קטן יותר. 

למעשה המבחן הוא כמותי – מהותי ולא מבחן כלכלי. בפסק הדין נקבע כי שטח הדירות הגדולות בפרויקט המדובר יעמוד על 123 מ"ר ושטח הדירות הקטנות יעמוד על 90 מ"ר. הכלל הוא כי שוויון יש להחיל בין שווים ולא קיימת הפליה אלא רק כאשר יחס שונה ננקט לשווים. אנחנו רואים שאין חובה שהתוספת תהיה שווה לכל הדירות. התוספת צריכה להיות שווה בדירות שיש להן את אותן מאפיינים. בנוסף – הפגיעה בשוויון צריכה להיות מהותית". 

מה הוא הרוב הנדרש בתמ"א ובפינוי בינוי לצורך הגשת תביעת נגד דייר סרבן? 

"יש הבדלים בין סוגי הפרויקטים: בתמ"א 38/1 הרחבת דירה – דרוש רוב של 2/3 מבעלי הזכויות אשר לדירותיהם צמודים 2/3 מהרכוש המשותף.

בתמ"א 38/2-הריסה ובניה, דרוש רוב של 2/3 מבעלי הזכויות להם צמודים 2/3 חלקים ברכוש המשותף. בפרויקט מסוג פינוי בינוי – דרוש רוב של 2/3 מבעלי הזכויות במתחם ובתנאי שלפחות בכל בניין מתקיימים אלה: בבעלותם 3 חמישיות מהדירות בכל בית משותף ויותר ממחצית הרכוש המשותף בכל בית משותף. בתים בני 4 או 5 דירות מצריכים רוב של מי שבבעלותם לפחות 3 דירות וחצי מהרכוש המשותף".

לסיום, איזה עצה היית מעניק ליזמים על מנת לנטרל התנגדויות דיירים בפרויקט?

"אני מציע לגשת לטיפול ב"דייר סרבן" ברגישות. צריך להבין את הנסיבות שהביאו את הדייר לסרב לפרויקט. לעיתים ההתנגדות נובעת מפחד, אי ידיעה, או פחד משינויים. לעיתים ההתנגדות מוצדקת וניתן להגיע לעמק השווה. חשוב לזכור כי שמירת יחסים טובים עם כלל בעלי הדירות תשרת את היזם בפרויקט הספציפי ובטווח הארוך יותר. יחד עם זאת, כאשר התנגדות הסרבנים נובעת ממניעים זרים כגון: דרישות כספיות לא חוקיות וחמדניות, נקמנות או סתם רצון להרע אזי יש לנקוט נגד אותם סרבנים בכל ההליכים על מנת להגן על בעלי הדירות שכן מבקשים להשביח את רכושם ולהבטיח שיהיו להם דירות מוגנות ובטוחות יותר ועל זכויות היזם".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן