banner
אמיר רוזנבלום // יחצ
אמיר רוזנבלום // יחצ

מה נדרש לנו כדי להחזיק את "תרבות" מגורי המגדלים?

העלות אמנם גבוהה יותר מאשר אחזקת בנין "רגיל", אולם אפשרות חלוקת העלות בין מאות דיירים תהפוך אותה בהחלט לסבירה יחסית. איך עושים את זה נכון? // דעה

אמיר רוזנבלום 23.03.2022

מדינת ישראל מצויה בעיצומו של מהפך בכל הקשור לתרבות המגורים. אם עד לפני עשור או שניים, מרבית הישראלים התגוררו בבניינים נמוכים, בני שלוש-ארבע קומות, מקסימום מה שנקרא "רבי קומות"  בני  8-12 קומות, הרי שבמהלך העשורים האחרונים חל גידול דרמטי באחוז המתגוררים במגדלים בני עשרות קומות.
יתרה מכך: אם עד לפני שני עשורים היה מקובל ליצור בידול ברור בין מתחמי מגורים  (residential zone) למתחמי משרדים ועסקים ((business zone, הרי שכיום התפיסה גורסת אחרת ותומכת בעירוב שימושים, וזה כולל גם את אותם מגדלים שיתאפיינו בשילוב מגורים, משרדים, מוסדות ציבור וחנויות.

הסיבה לכך ברורה: ישראל, בשל גודלה המאוד קומפקטי מחד גיסא ומאידך גיסא גידול האוכלוסייה הגבוה ביותר בעולם המערבי, צפויה להיות תוך שנים מעטות המדינה הצפופה בעולם, כ-18 מיליון תושבים עד 2050, מה שבאופן טבעי יגדיל פי כמה וכמה את מספר המגדלים, הן ב"מדינת תל אביב" ולאחרונה גם בערי פריפריה.
עובדה זו מחייבת את מקבלי ההחלטות, בממשלה ובשלטון המקומי להיערך היטב לאור שינוי דרמטי זה בצורת ותרבות המגורים, וכך גם כמובן אנחנו, החברות המתמחות בניהול ואחזקת בניינים, זאת על מנת שכולם יוכלו ליהנות מהשינוי ולמקסם את איכות החיים באותם מגדלים ועל מנת שלא יהפכו, חלילה, ל"סלמס", כפי שקורה במקומות רבים בעולם.
שיהיה ברור: ההבדל בין אחזקת בניין בן שלוש-ארבע קומות לבין אחזקת מגדל בן 30-40 קומות ויותר, הינו תהומי. 

ראשית, מדובר במאות דיירים המתגוררים באותה מגדל, חלקם הגדול כלל לא מכירים האחד את השני, כך שחברת הניהול בפועל מחליפה לחלוטין את וועד הבניין המסורתי, ומחייבת ואתה בטיפול מקצועי ואישי בכל דייר ודייר.
שנית, המגדלים העתידיים יהיו ברובם הגדול מורכבים ממערכות נפרדות ושונות, לובי מגורים מבודל מלובי עסקים, מעליות לדיירים, מעליות למשרדים ומוסדות הציבור, מה שדורש כמובן התמקצעות גדולה בעשרות מונים לעומת חברות האחזקה של פעם שהתמקדו בעיקר בניקוי הלובי וחדר המדרגות עם סמרטוט ריצפה ומגב.
שלישית,  אחזקת המגדלים תדרושdoorman   מקצועי  בלובי הבניין, מערכות ממוחשבות השולטות 24/7 על כל מה שקורה בכל דירה ודירה, כולל פיקוח על דירות שבעליהן שוהים בחו"ל על מנת שלא תהיה, חלילה, פריצה וכן יידע נרחב באחזקת מערכות המתחזקות את הבניין, גנרטורים לשעת חירום, מעליות מהירות וכיו"ב.

אדגיש כי אחד הנושאים המועלים כל העת בכל הקשור לאחזקת מגדלים הינה העלות הגבוהה, כביכול. ובכן, העלות אמנם גבוה ה יותר מאשר אחזקת בנין "רגיל", אולם אפשרות חלוקת העלות בין מאות דיירים תהפוך אותה בהחלט לסבירה יחסית.
כמו כן אחזקה טובה ונכונה של מגדל, תשפר מאוד את רמת התחזוקה שלו לטווח הארוך ותמנע מצב לא רצוי של התדרדרות בתחזוקה שמשמעותה, כמובן, ירידה משמעותית במיתוג ובערך הדירות באותו מגדל ובמקרים קיצונים אף הפיכתו מ"מגדל יוקרה" ל"סלמס" של ממש.
גם הקפדה על שמירת הבידול בין אגף המגורים לאגף המשרדים/עסקים, תהפוך את עירוב השימושים באותו מגדל מחסרון, כביכול, ליתרון, שכן הדיירים יוכלו ליהנות גם מאיכות מגורים גבוהה ובד בבד ממשק באותו מגדל ללא מעט שירותים, זאת ללא צורך כלל לצאת משערי המגדל.

ונקודה נוספת: כמי במטפל בלא מעט משקיעים תושבי חוץ, אני צופה תרחיש בו מספר המשקיעים, ובמיוחד יהודים מהתפוצות, יגדל משמעותית במהלך העשורים הקרובים, חלקם הגדול ירכוש באופן טבעי דירה להשקעה/מגורים במגדלים, מה שיהפוך כמובן את האתגר של אחזקת המגדלים לכפול ומכופל. 

*כותב המאמר אמיר רוזנבלום הוא יועץ לניהול ואחזקת מבנים ונכסי משקיעים ובעלי עידן ש.נ.י.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

לכנס הנדל"ן השנתי | כל בכירי הענף במקום אחד!

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

"יזמות פורצת דרך"

ליזם אורן פלד, שייסד לפני כ12  שנה את חברת הנדל"ן GLM ישראל ביחד עם שותפיו, עופר בן דור...
בשיתוף חברת GLM 23.05.2022

PAZZO MARZO חודש מרץ המטורף

פקידי האוצר ובראש וראשונה שר האוצר ליברמן, עשו בפעם המי יודע כמה טעות קלאסית, כשניסו לפגוע בביקושים, זאת...
עמית דובקין, אסטרטג נדל"ן ויועץ התקשורת 16.05.2022
נשמח לדבר אתך
נגישות