רוכשים דירה? אלו הערבויות שכדאי להכיר במידה ופרויקט נכשל

רכישת דירה היא לרוב העסקה הגדולה ביותר שאדם מבצע בחייו, אבל מה קורה כשהבנייה נעצרת, היזם נקלע לקשיים והחלום לדירה הולך ומתרחק?
בנקודה זו כדאי להכיר את ערבות חוק המכר- זו לא חסינות מפני קשיים, אבל היא מקנה הגנה. כדי להבין עד כמה ערבות זו מגנה עלינו, צריך להבין איך המנגנון עובד ומהם הגבולות שלו. 

אז מה מבטיחה ערבות חוק מכר ברכישת דירה בפרויקט?
חוק המכר אשר מבטיח השקעות של רוכשי דירות, מחייב שכל סכום שמשלם רוכש דירה ליזם, יהיה מגובה בערבות בנקאית מהבנק המלווה- על כל תשלום בעצם תתקבל ערבות שצמודה למדד תשומות הבנייה כדי לשמור על ערך הנכס.
את הערבות ניתן לממש כשהיזם לא מסוגל למסור את הדירה שהתחייב אליה. בפשטות אפשר לומר שאם הדירה לא נמסרת לרוכש, הכסף ששולם מראש- מוגן.
חשוב להבין שהערבות אמנם מגנה על הכסף, אבל אין היא מבטיחה שהפרויקט יושלם, ובטח לא מקצרת תהליכים או מונעת המתנה בתקופת ביניים מורכבת. בפרויקטים של התחדשות עירונית, הדיירים אינם רוכשים במובן ה"רגיל" את הדירה אלא מוסרים את הדירה הנוכחית שלהם ומקבלים דירה חדשה בפרויקט של חידוש. למרות זאת, הם זכאים לערבות חוק מכר לפי שווי הדירה החדשה כשהיא מוצמדת למדד תשומות הבנייה. כלומר, גם דייר ותיק יכול ליהנות באופן הזה ממנגנון ההגנה. אך גם כאן חשוב לשים לב שמדובר בשכבת בטחון בתוך מערכת הרבה יותר רחבה. 

איך נכון לפעול כשפרויקט נעצר?
כשפרויקט נקלע לקשיים יש לפעול באופן מסודר וענייני. יש לממש ערבות כמהלך קבוצתי- וכל הרוכשים והדיירים צריכים להתאגד כיוון שלא מדובר בהליך פשוט לעשייה באופן פרטני.
בהמשך, צריך להבין מהי עמדת הבנק- הרי אין לבנק המלווה אינטרס להחזיר את הכספים באופן מיידי, בייחוד אם מדובר בפרויקט מתקדם. לרוב יעדיפו למנות כונס כנסים או להכניס יזם חלופי והמשמעות היא ללכת לכיוון תקופה של אי וודאות. מדובר בתרחיש ריאלי ולכן יש לקבלו ולהתכונן אליו מבעוד מועד. 
מכאן, שיש להיערך כלכלית ל"תקופת ביניים", בה הרוכשים עשויים למצוא עצמם משלמים דמי שכירות ודמי משכנתא במקביל. לכן על בעלי הקרקע או הדיירים הותיקים בפרויקט לוודא מראש כי קיימת ערבות דמי שכירות מספקת.

הגנה כפולה- מימון הליכים משפטיים
מעבר לערבות חוק מכר, נכון לשלב בהסכמים בפרויקט התחדשות עירונית מנגנון ייעודי למימון הליכים משפטיים על מנת שאם פרויקט יקרוס או יוקפא לאורך זמן, דיירים או רוכשי הדירות יוכלו להבטיח לעצמם גב כלכלי במקרים שכאלו. 
המטרה במימון הליכים משפטיים היא לא למהר לבתי המשפט, אלא לנהל סיכונים באופן אופטימלי, ולהפעיל לחץ מקצועי לפני שהסיטואציה מתדרדרת לכדי משבר. 

הצ'קליסט לפני חתימה שכל רוכש דירה או בעל קרקע לפני התקשרות עם יזם בפרויקט התחדשות עירונית צריך: 

1. בדיקת היזם היא קו ההגנה הראשון וערבות חוק מכר היא קו ההגנה האחרון. 
2. תבדקו שלעורך הדין שלכם רקורד מוכח- עם פרויקטים שנמסרו בפועל ולא רק שווקו. 
3. שימו לב שאתם מגיעים לתהליך עם חוסן פיננסי אמיתי- גב כלכלי ומבנה בעלות ברור מעוגן בחוזה.. 
4. לשים לב שקיים בחוזה נוסח ערבות תקין, בהתאם לדרישות החוק ובמועד הנכון.
5. שימו לב שבחוזה מעוגנת ערבות דמי שכירות מספקת לתרחיש של עיכוב ממושך. 
6. הכלילו בחוזה מנגנון למימון הליכים משפטיים- הדבר יעזור לכם להתאגד ולפעול מבלי לממן הכל מכיסכם. 

לסיכום, ערבות חוק מכר היא כלי חשוב והכרחי שיש להקפיד עליו בכל פרויקט שאני מלווה, אבל עסקת נדל"ן בטוחה נשענת על שילוב בין יזם יציב, בדיקות עומק וחוזה שמכיל מנגנוני בטחון אמיתיים. בתחום כמו נדל"ן תמיד יש סיכונים אבל אם מבצעים ניהול סיכונים נכון ולא מסתמכים על המזל אפשר למנוע עוגמת נפש גדולה ונזק כלכלי עצום. את ההבדל בין קריסה לבין ניהול הליכים חכם עושים לפני חתימה על חוזה, ולא ביום בו הפרויקט נעצר. 

*הכותב, עו״ד עידו שמואלי, הינו  מומחה בתחום המקרקעין, עסקאות קומבינציה ופרויקטים  במסגרת התחדשות עירונית

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן