אדר' אמיר אלכופר // צילום: דוד סקורי
אדר' אמיר אלכופר // צילום: דוד סקורי

"תמיד יהיו התנגדויות להתחדשות עירונית, אבל אסור להיכנע לכך"

פרויקט פינוי בינוי הוא תהליך ארוך ומורכב. אחד מבעלי המקצוע המשמעותיים בתהליך הוא האדריכל המתמודד עם שורה ארוכה של אילוצים ואתגרים. אדריכל אמיר אלכופר, עמית במשרד אדריכלות ותכנון ערים נעמה מליס אדריכלים, מספר על המורכבות של התהליך על בסיס ניסיונו בתכנון וליווי פרויקט פינוי בינוי רחב היקף בתל אביב

אורי חודי 22.12.2020

פרויקט פינוי בינוי הוא פרויקט ארוך ומורכב. בדרך כלל אנחנו רגילים לשמוע על היזם והקבלן וגם עורך הדין של בעלי הדירות. אבל יש עוד לא מעט בעלי מקצוע שנמצאים בתהליך. אחד המרכזיים בהם, כמו בכל פרויקט בניה, הוא האדריכל. אדריכל אמיר אלכופר, עמית במשרד אדריכלות ותכנון ערים נעמה מליס אדריכלים, מכניס אותנו לתוך השיקולים והעבודה המקצועית של האדריכל בפרויקט. אלכופר מתייחס בדבריו לפרויקט פינוי בינוי, 'אשדר טאגור' אותו ליווה, שתוכנן על ידי משרד האדריכלים נעמה מליס אדריכלים. 

במקרה של הפרויקט האמור, בעלי הדירות יזמו את הפרויקט, בחרו עו"ד ואת משרד נעמה מליס אדריכלים לפני כשני עשורים. מאוחר יותר בחרו בחברת אשדר ליזמית הפרויקט. הקבלן המבצע בפרויקט היא חברת  אשטרום. מדובר בפרויקט שכלל בתחילת הדרך 60 דירות ב-5 מבנים ישנים, כל מבנה בן 4 קומות, בצפיפות נמוכה יחסית של 7.6 יח"ד לדונם נטו. אלכופר מספר כי מצב המבנים היה ירוד ביותר וחלקם היו אף מבנים מסוכנים. שטח דירה ממוצע עמד על כ- 72 מ"ר.

אלכופר מספר גם על התוכנית החדשה: "היא כוללת 144 יח"ד מתוכן 30 יח"ד קטנות. התכנית מכפילה פי 3.5 את שטח המגורים הקיים וכוללת סה"כ 17,648 מ"ר למגורים, כולל מועדון דיירים ומרפסות. בנוסף כוללת התכנית שטח למוסדות ציבור או שטח ציבורי פתוח על שדרות איינשטיין. במסגרת הפרויקט יוקמו 2 מבנים בני 9 קומות ומבנה אחד בן 18 קומות".

כמה זמן לקח התהליך?
"הפרויקט החל כאמור כהתארגנות של הדיירים ושלנו לפני כעשרים שנה. ההליך כלל הכנת תב"ע בסמכות ועדה מחוזית, שמסיבות טכניות חולקה לשתי תב"עות שונות, אישור תכנית עיצוב והוצאת היתר בנייה. לפני כחצי שנה נהרסו הבניינים הישנים והחלה הבניה של הפרויקט, ובימים אלו, אנו נמצאים בשלב חפירת המרתפים. כשהתחלנו להניע את גלגלי הפרויקט לפני שני עשורים, תכנית "פינוי בינוי" עוד לא היתה מוכרת מספיק, והמערכת עדיין לא הייתה מיומנת בטיפול וקידום פרויקטים מסוג זה".

האם יש הבדל בתכנון פרויקט רגיל ביזמות פרטית על קרקע בתולית לבין תכנון פינוי בינוי. איך זה בא לידי ביטוי?
"הליך תכנון של פרויקט פינוי בינוי, מורכב יותר מיזמות פרטית על קרקע "בתולית", משתי סיבות עיקריות, חיצונית ופנימית. מבחינה עירונית, פרויקט פינוי בינוי מוקם בתוך סביבה שקיימת עשרות שנים, על כל ההיבטים המשתמעים מכך, ועל התכנון לקחת זאת בחשבון. תכנון טוב צריך בבסיסו להשתלב בסביבה, ומעבר לכך לשאוף לתרום ולשפר את הסביבה העירונית הקיימת. אנחנו שואפים להגיע למצב בו הבניה החדשה תתאים לסביבה ברמה שאנשים ירגישו כאילו היא תמיד היתה שם, ולא יוכלו להבין איך היה לפני כן. ברמת הפנימית, בתכניות פינוי בינוי נכנס שחקן נוסף למשוואה, מעבר ליזם, והוא למעשה בעלי הדירות המקוריות. על התכנון להתאים לתמהיל הדירות, מיקומן וסיכומים נוספים בין היזם לבעלי הדירות. כך שהארגון התלת- מימדי של יחידות הדיור והתכנון של המבנים עצמם כולל שיקולים נוספים ולכן יותר מורכב. חשוב מבחינתנו שהמורכבות הנוספת הזו לא תפגע באיכות התכנון".

הדמיית פרויקט תגור // מליס אדריכלים
הדמיית פרויקט תגור // מליס אדריכלים

אילו דברים נעשים במסגרת התכנון בגלל שמדובר בפרויקט פינוי בינוי ולא פרויקט רגיל?
"מבחינה עירונית, כיוון שמדובר בפרויקט פינוי- בינוי שנמצא בסביבה קיימת עשינו ניתוח של כל השכונה, כפי שאנחנו עושים בכל פרויקט מהסוג הזה. מהניתוח הזה למדנו היכן הפרויקט יכול לתרום לשכונה באופן שיהיה טוב גם לשכונה, גם לדיירים העתידיים וגם ליזם. כל פרויקט התחדשות צריך לתת משהו לשכונה הקיימת והמצב האופטימלי הוא שהתרומה הזו תיטיב עם השכונה עם הדיירים העתידיים ועם היזם. הגדרנו עקרונות תכנון ובהתאם להם גיבשנו הצעות ספציפיות, ולאחר דיונים עם העירייה והמחוז התגבשו פעולות משמעותיות לשיפור הסביבה באופן התורם לכל הנוגעים בדבר: הרחבה של רחוב טאגור לשדרה, לאורכו של הפרויקט, המקשרת בין רחוב איינשטיין לגן השחמט ומרכז השכונה, לרבות הקמת שביל אופניים; הרחבה של שביל קטן בפאתי המגרש והפיכתו לשצ"פ משמעותי; תוספת שטח למוסדות ציבור או שצ"פ על רחוב איינשטיין והרחבה של רחוב איינשטיין בהתאם לתכנון עתידי של הרק"ל. בשלבים די ראשוניים של התכנון, העירייה ביקשה שנבחן האם הפרויקט מונע התחדשות עירונית במקומות אחרים בשכונה, כיוון שמדובר בפרויקט פינוי בינוי. הם ביקשו לראות תמונת ההתחדשות הכללית של השכונה. כיוון שמשרדנו מומחה גם בתכנון עירוני, ערכנו בחינה יסודית של אפשרויות ההתחדשות בכל השכונה. בחנו את כושר הנשיאה של התשתיות הציבוריות כגון מוסדות ציבור, שטחים פתוחים, כבישים, צפיפות אפשריות וכו' והגשנו המלצותינו היכן ניתן לערוך התחדשות עירונית ובאיזה אופן. כיוון שמדובר בפרויקט פינוי בינוי, נדרשנו לכלול בשיקולי התכנון את ההסכמים בין היזם לבעלי הדירות בנוגע לדירות התמורה. בהסכמים אלו הוגדרו נושאים כגון שטח, קומה, הפניות, גודל מרפסת, מספר חניות ועוד. שיקולים אלו הפכו את התכנון למורכב יותר, אבל זה האתגר שלנו כאדריכלים ואנחנו אוהבים להתמודד עם זה. בסופו של יום, צריך לפתור את החידה המרחבית הזו באופן כזה שהתוצאה תהיה איכותית, כלכלית, יעילה, יפה ותשתלב בסביבה הקיימת".

מה חשוב לקחת בחשבון בתכנון פרויקט כזה שנעשה בתוך סביבה בנויה?
"צריך להבין את הסביבה, לא רק הבנויה אלא את האופי של המקום והחיים בו, ואז לפרק את זה למאפיינים תכנוניים ואדריכליים שניתן לשלב בתכנון המוצע. במקרה של טאגור, ערכנו סקירה מפורטת של השפה העיצובית של השכונה, וגילינו שהדבר שמעניק לה את האופי שלה, הוא  בעיקר הצמחייה הירוקה, העצים החצרות הקדמיות- הרבה יותר מהמבנים בה. בהתאם למסקנה זו, קבענו כבר בתב"ע את הכמות המינימלית של עצים ברחוב ובמגרש, הגדרנו את כל המרחב הקדמי שלפני המבנים בפיתוח חצי ציבורי שימשיך את הפיתוח ברחוב טאגור וכך האופן שבו המבנים מתייחסים לרחוב נשמר כמו בשאר השכונה. דבר נוסף שקיים בשכונה הוא מערכת של שבילים משניים אחוריים בין המגרשים. אחד מהם עבר בגבול המגרש ובמסגרת התכנון אנו מחזקים אותו ומרחיבים את השטח הציבורי סביבו. עוד חשוב להבין את המאפיינים וליצור הזדמנויות ויתרונות לדירות עצמן. אופן העמדת המבנים במגרש קריטי ביצירת הזדמנויות למגורים איכותיים, כמו גם השתנות של התכנית בהתאם לעלייה בגובה. במקרה זה, אפשרנו מגוון רחב של טיפוסי דירות המותאמות לסיטואציות הספציפיות– כאלו שצופות לגן מצפון, כאלו שפונות לגן הפנימי, דירות הנמצאות מעל לגובה העצים וכדומה. כל אחת מהן מתוכננת אחרת ולא ב"שטאנץ" קבוע. גם דירות התמורה לבעלי הדירות שהוגדרו להן מאפיינים אחידים, כוללות מגוון טיפוסים, בהתאם להזדמנויות של כל דירה. כתוצאה מגישה זו, יש בתכנית 48 טיפוסי דירות שונים מתוך 144 יחידות דיור בסך הכל".  

"השאלה היא לא אם לעשות התחדשות עירונית, אלא כיצד לעשות אותה בצורה הטובה ביותר"
התכנון של הפרויקט, על פי אלכופר, לא מתחיל ונגמר בעבודות תכנון נטו ויש גם לא מעט התרחשות מסביב. בין היתר, מדובר גם בהתייחסות הסביבה והשכנים לפרויקט: "דבר נוסף שצריך להבין- תמיד יהיו התנגדויות להתחדשות עירונית, אבל אסור להיכנע לכך. חשוב לשמוע את כולם ואם עולות נקודות אמיתיות ונכונות חייבים להתייחס ולתקן. מדובר בתהליך מורכב והתושבים בסופו של דבר מכירים את הסביבה היטב. יחד עם זאת התחדשות עירונית היא הדרך המיטבית לצמיחה עירונית והשאלה היא לא אם לעשות התחדשות עירונית אלא כיצד לעשות אותה בצורה הטובה ביותר".  

האם לעבודת האדריכל בפרויקט כזה יש גם קשר לבעלי הדירות המפונים? אם כן, איך?
"בהחלט כן. בפרויקט הזה בעלי הדירות הם שיזמו את הפרויקט. בשלב הראשון ערכנו עבורם בדיקת היתכנות מול העירייה, נתוני המגרש והסביבה ובהתאם לכך נערך מכרז יזמים. ההתקשרות היתה מספיק גמישה, כך שידעה לעמוד במורכבות התהליך, ובשינויים הצפויים בהיקפי הזכויות עד לסיום המוצלח של הפרויקט. בעלי הדירות היו מעורבים לכל אורך הדרך. הם בחרו נציגות שהיתה בקשר עם החברה היזמית ואיתנו ואחת לתקופה נערכו פגישות סטאטוס והתייעצויות שונות".

האם המגבלה של יחס דירות התמורה, תקן 21 וחוק פינוי בינוי על סעיפיו מגבילה או פוגעת בתכנון?
"ככלל, חוסר וודאות פוגע בתכנון, מאריך את ההליך ויוצר ציפיות שווא שרק פוגעות בו. כללים וודאות הם חיוניים מבחינתנו. אבל יש עוד שיקולים חוץ מקביעת רווח קבלני. במקרה הספציפי הזה מבחינה תכנונית היה נכון לדעתנו לאפשר יותר יחידות דיור ואולי אף שימושים נוספים בשל המיקום הייחודי והרכבת הקלה הצמודה וחבל שעמדתנו לא התקבלה. עולם התכנון כבר מזמן הבין שצפיפות עירונית במקומות הנכונים היא נכס לעיר, לא נטל, ולראייה מסמכי מדיניות של מחוזות בנוגע להעצמת בנייה לאורך קווי הסעת המונים ותכנית המתאר הארצית למרחב המטרו במטרופולין תל אביב תמ"א 70 שמקודמת בימים אלו".

מה דעתך על פרויקטים של פינוי בינוי באופן כללי? מה צריך לעשות כדי לקדם את התחום?
"צריך לעבור מתפיסה של פינוי בינוי נקודתי לתפיסה רחבה יותר של התחדשות עירונית. אחת הבעיות המרכזית בפרויקטי פינוי בינוי, בעיקר כאלו שנעשו על פי תמ"א 38 במסלול הריסה ובניה, הינה שבמקרים רבים הם פוגעים בסביבה העירונית במקום לתרום לה. התחדשות עירונית היא האפשרות הטובה ביותר לצמיחה עירונית, הן מבחינה אקולוגית והן מבחינה כלכלית, היא מגוונת אבל מחייבת הסתכלות מעבר למגרש הבודד. טיוב ערים באמצעות התחדשות עירונית הוא הסיכוי המשמעותי היחידי שלנו להתאים את הערים לאתגרים נוכחיים כגון הצפיפות החריגה, משבר האקלים, תכנון לשירות תשתיות יעיל ובעיקר התחבורה ציבורית. במקביל, זו גם הזדמנות לתקן פגמים בתכנון הקיים: העדר עירוניות ,כבישים במקום רחובות, מבנים אחידים אנונימיות ואקראיות, הפרדת שימושים קיצונית, אוכלוסיות הומוגניות, סביבות שאינן מעודדות הליכתיות וכו'. הציפוף גם מחייב אותנו להסתכל על סביבה יותר רחבה כי הרבה פעמים הפריסה האופטימלית של הבנייה החדשה, תפקודית ואקלימית, לא תתאים למגרשים הקיימים, שהם בערים הוותיקות בדרך כלל מגרשים של כחצי דונם, אלא למגרשים יותר גדולים, במנעד גבהים שיאפשר שמירה על רחובות רציפים בקנה מידה נעים ואנושי עם הדגשות למגדלים מדי פעם, ובבניה המאגדת שטחים פתוחים של כמה מגרשים מסורתיים לשטח שימושי (בניגוד לקיים שם השטחים הפתוחים הם רצועות תווך צרות לא תפקודיות בין המבנים). התחדשות כזו תיתן את התוצאה האופטימאלית גם לרחובות, גם לאקלים בתוך ובין המבנים וגם לדירות עצמן".

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

קטנה יותר ומפנקת הרבה יותר

מטבח גדול, שטחי אירוח נרחבים ופתרונות אחסון – כך הפכה דירת חמישה חדרים לארבעה וחלום הדירה המפנקת התגשם
מגדילים 06.10.2021
נשמח לדבר אתך
נגישות