banner
רוני מזרחי // עזרא לוי
רוני מזרחי // עזרא לוי

הטעות הגדולה של המועצה הלאומית לכלכלה

המפתח המרכזי להגיע לכ-70-80 אלף התחלות בנייה לשנה נמצא בתוכנית התחדשות עירונית כוללת, הן תמ"א 38 והן פינוי בינוי, הן באזור הביקוש והן בפריפריה. היא, ורק היא, תייצר את המנה הנדרשת של דירות// דעה

מגדילים 22.12.2019

רוני מזרחי // עזרא לוי

מאת: רוני מזרחי, נשיא לשכת הקבלנים

לצד משרד ראש הממשלה פועלת המועצה הלאומית לכלכלה בראשות הפרופסור אבי שמחון. זוהי ללא ספק מועצה מכובדת עם אנשי מקצוע בתחום הכלכלה שכבודם במקומם מונח. אלא שקיימת משום מה למועצה זו קונספציה שגורמת לטעמי לטעות אסטרטגית קריטית בשוק הדיור. לטענת המועצה לא צריך יותר מ-50 אלף התחלות בנייה לשנה ועל כן, לדעת מומחיה, העובדה שכיום התחלות הבנייה מסתכמות בכ-45-50 אלף לשנה(וגם נתונים אלה טעונים בדיקה!) די בהם פחות או יותר על מנת לענות על צרכי שוק הדיור.

זוהי, כאמור טעות אסטרטגית כפולה ומכופלת. ראשית, החישוב של המועצה לכלכלה בנוי בעיקרו על מספר משקי הבית שזקוקים מידי שנה לדיור חדש. ובכן, מידי שנה נוספים למדינת ישראל כ-180 אלף תושבים חדשים, כ-150 אלף באמצעות ריבוי טבעי ועוד כ-30 אלף(השנה אף יותר) באמצעות עלייה. נתון זה לבדו, מצריך כ-60 אלף בקירוב יחידות דיור חדשות מידי שנה.

נתון נוסף, לא פחות חשוב, הינו הפיגור המתמשך בהתחלות הבנייה. קשה מאוד לחשב בכמה מדובר, אולם להערכתנו, ואם ננתח אחורנית כ-20 שנה, מאז 1998, כשהתחלות הבנייה ירדו באופן דרמטי, מדובר בפיגור מצטבר של כ-100-120 אלף התחלות בנייה לפחות, ובמילים אחרות, על מנת "לסגור" את הפיגור הזה, יהיה צורך בלפחות עוד כ-15 אלף התחלות בנייה נוספות לשנה, למשך העשור הקרוב, כלומר הגענו כבר לכ-75 אלף התחלות בנייה.

מרכיב שלישי, שגם ממנו אי אפשר להתעלם, הינו העובדה שלדירות בשיכונים ובניינים  ותיקים קיים בלאי מצטבר, כך שגם אותו יהיה צריך לשקלל במספר התחלות הבנייה הנדרש.

מרכיב רביעי, כל ישראלי שלישי הינו כיום ללא דירה בבעלות. אחוז בעלי הדירות היה לפני 30 שנה כ-74 אחוזים(כולל דיור ציבורי) ועוןמד כיום על כ-65 אחוזים בלבד. זהו, לטעמי, מצב בלתי נסבל, כשמשנה לשנה האחוז הולך ויורד בהדרגה. זהו פקטור שמקבלי ההחלטות בממשלה, ובכלל, יצטרכו לתת עליו את הדעת אם אינם רוצים תסיסה חברתית שלעומתה המחאה החברתית של 2011 תראה כמו האחות החסודה פלורנס נייטינגייל.

מרכיב חמישי, גם הנתון הנוכחי, כ-53 אלף התחלות בנייה מטעה. לא מעט מדירות אלה הינם דירות מחיר למשתכן וכו' שנרכשו על ידי משקיעים מתוחכמים, ישמשו בעיקר להשכרה או להורשה לדורות הבאים, כך שלא ניתן לכלול אותם בפועל בקטגוריה של התחלות בנייה המשמשות לפתרון משבר הדיור.

מרכיב שישי, הנגזר בחלקו מן החמישי, חלק לא מבוטל מהתחלות הבנייה הינם בערים ויישובים, במיוחד בפריפריה, שבהם הביקוש קטן יחסית ודווקא באיזור הביקוש במרכז הארץ קיים מחסור גדל והולך בהתחלות בנייה.

אם נשקלל את כל ששת המרכיבים הללו יחדיו, וגם אם נניח שנהיה "בית שמאי" ונטה אותם כלפי מטה, נגיע לנתון הנע בין 75 ל-85 אלף התחלות בנייה חדשות הנדרשות לשוק הדיור הישראלי מידי שנה. כל תרחיש אחר, לדעתנו, יביא במהרה לתדלוק מחודש של שוק הדיור ועליות מחירים שלא יפלו מאלה שידענו במהלך העשור הקודם.

על מנת למנוע את התרחיש הזה על הממשלה ומקבלי ההחלטות לבצע תכנית חירום שבמסגרתה ישלבו מספר פעולות מרכזיות: האחת, לדאוג מיידית להורדת מחירי הדיור במכרזי רמ"י(רשות מקרקעי ישראל), זאת באמצעות שיתוף של קבלנים קטנים ובינוניים שנותרו "מחוץ למשחק" והותירו את שדה המערכה בידי קבוצה אקסלוסיבית של מספר חברות ענק מובילות.

בד בבד יש לצמצם לאלתר את מחיר למשתכן למימדיה הטבעיים, תכנית נישה נקודתית שלא תעלה על 15-18 אחוזים משוק הדיור (כיום היה כבר דוהרת להיות כמחצית בקירוב מהשוק) ולפתוח מחדש את השוק החופשי של משפרי דיור. כמו כן קריטי להחזיר את המשקיעים, שהיוו בעבר 30 אחוזים מהשוק, וכיום הינם בקושי 12 אחוזים ממנו.

אולם המפתח המרכזי להגיע לכ-70-80 אלף התחלות בנייה לשנה הינו כמובן תכנית התחדשות עירונית כוללת, הן תמא 38 והן פינוי בינוי, הן באיזור הביקוש והן בפריפריה. היא, ורק היא, תייצר את המנה הנדרשת של דירות ורק היא תוכל בסופו של יום למתן ואולי אף להוריד את מחירי הדיור.

אשרי המאמין.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

לכנס הנדל"ן השנתי | כל בכירי הענף במקום אחד!

שיתוף
תגיות:

כתבות שיכולות לעניין אותך

"יזמות פורצת דרך"

ליזם אורן פלד, שייסד לפני כ12  שנה את חברת הנדל"ן GLM ישראל ביחד עם שותפיו, עופר בן דור...
בשיתוף חברת GLM 23.05.2022

PAZZO MARZO חודש מרץ המטורף

פקידי האוצר ובראש וראשונה שר האוצר ליברמן, עשו בפעם המי יודע כמה טעות קלאסית, כשניסו לפגוע בביקושים, זאת...
עמית דובקין, אסטרטג נדל"ן ויועץ התקשורת 16.05.2022

מי שומר עלינו?

גם בשעות הלילה המאוחרות, באזורי תעשייה שוממים ובמקומות מרוחקים הסיירים והמאבטחים האזרחיים הם הכוח המגן שמונע פריצות ונזקים...
ניר גלבוע 18.04.2022

המלחמה על אדמות קיבוץ האון

ינקי  קוינט, מנהל  רשות  מקרקעי  ישראל, סוקר את הרקע לשיווק קרקעות קיבוץ האון, שאדמותיו שעל שפת הכנרת קורצות...
ינקי קוינט, מנהל רשות מקרקעי ישראל 31.03.2022

לא למהר להעלות את שער הריבית!

בנק ישראל בפרט, ומקבלי ההחלטות בתחום הכלכלי בכלל, יעמדו מן הסתם במהלך בימים הקרובים  בפני דילמה לא פשוטה:...
עמית דובקין 17.03.2022

תמ"א 38 בסטטוס של אסיר ברישיון

אין לנו היזמים והקבלנים, אלא לחוש כמו אסירים ברישיון כשהמדינה עושה לנו טובה ומאריכה בשנה את תוכנית תמ"א...
רוני מזרחי 16.03.2022

מגלופוליס 2050 – האתגר הלאומי הגדול

"מודל ה"קפסולה" של מגדלים כבר קודם בהצלחה מרובה בשכונת סירקין שבפתח תקווה, ויעניק לתושבים את כל השירותים האפשריים"...
אדריכל רוני תימור 08.03.2022

הסתירות הלוגיות של תא/5000

כוונתה של עיריית תל אביב לעדכן את תכנית המתאר תא/5000 היא טובה אולם כוונות טובות לחוד ומציאות לחוד....
אדריכל אמיר שוורץ 17.01.2022

איפה האחריות שלכם?

"יש להיות מוטרדים במיוחד מנושא העדר בטיחות מינימלית, שלא לומר סכנה ממשית, בחלק משמעותי ביותר של הבניינים הקיימים...
עו"ד אלדן דנינו 02.01.2022

נקודת התורפה להגדלת היצע הדיור

כשאין כלל הלימה בין תוכניות הבנייה לתוכניות התחבורה, שלא לדבר על תשתיות משלימות אלמנטריות – אישורי הבנייה נבלמים...
אייל בהרי 28.12.2021

האובססיה להוריד את הרוב הנדרש

האם במרוץ המטורף להורדת הרוב הנדרש של הדיירים בפינוי בינוי מישהו חשב על הגורם האנושי, מלח הארץ, שהתגורר...
אייל בהרי 02.12.2021

מי את תמ"א 47?

"הנשק הסודי של ההתחדשות העירונית" – הגיע הזמן שהציבור הרחב יכיר הרבה יותר טוב את תמ"א 47 –...
מגדילים 09.11.2021

להקדים התחדשות עירונית לקריסה

המבנים הישנים בישראל הפכו להיות פצצה מתקתקת. לא מדובר בתופעה חדשה אלא בהזנחה ארוכת שנים, אדישות מערכתית וגם...
חמוטל כהן 17.10.2021

נס ה-11 בספטמבר בחולון

אחרי קריסת הבניין המסוכן בחולון: "יש ליזום תוכנית דחופה ומידית בהליך מקוצר למבנים מסוכנים, פינוי תוך 90 יום...
רוני מזרחי* 19.09.2021

חוק ההסדרים הוא לא יותר מאקמול

חוק ההסדרים הוא אקמול לחולה במחלה ממארת. זה לא יעזור. זה רק יגרום לחולה לשכוח לכמה דקות את...
עו"ד רונית עובדיה, משרד הררי טויסטר ושות' 29.07.2021

זה לא שוק הנדל"ן שהכרתם

עליות מחירי הקרקע, המשכנתאות ששוברים שיאים חדשים, דהירת המשקיעים ועליית מחירי הדירות  – מוכיחים כי זו שעתה היפה...
רנית נחום-הלוי 03.06.2021

ההתחדשות העירונית לאן

הכוונה טובה – מדינת ישראל והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מעודדות ופועלות לקידום פרויקטי התחדשות עירונית חדשים במקומה של...
רנית נחום-הלוי 25.05.2021

המדינה חוזרת לספסרות בקרקע

בימים האחרונים התפרסמו תוצאות של מכרז קרקע ברמת השרון. התוצאות מעידות על הסתערות יזמים וקבלנים וגם על מחירים...
מגדילים 28.01.2021

יותר דירות? יותר תאונות!

אחרי הקורונה תבוא עלייה משמעותית בכמות התאונות והנפגעים בענף הבנייה, בדיוק כשם שבשנים עברו, שבהן שוק הדיור נכנס...
עו"ד אלדן דנינו 21.01.2021

איך יראה שוק המשרדים בשנת 2021?

האם שוק המשרדים עתיד להתרחב, מדוע הצעת משרד האוצר להפוך משרדים למגורים רצופה במכשולים ומה המענה שייתן פתרונות...
מגדילים 08.11.2020

הקורונה מתעתעת גם בנתונים

סקירת האוצר שפורסמה בשבוע שעבר מעידה במבט ראשון על התאוששות של הענף באוגוסט. אם לא היה סגר שני...
אורי חודי 01.11.2020

בנייה במגדלים – לא בכל מחיר!

בניית מגדלים בפריפריה ומחוץ לאזור הביקוש לא רק שאינה חיונית, היא אף פוגעת, פיזית ותודעתית, במרחב הטבעי של...
מגדילים 09.09.2020

האם ישראל תהפוך להונג קונג?

מה תהינה ההשלכות של שינוי תכנית המתאר הארצית תמ"א 35? התכנית צפויה לצופף משמעותית את הבנייה בערים, פי...
מגדילים 05.08.2020

הסבת משרדים לדירות מגורים?

מחישוב זהיר שערכנו, ניתן כבר בשנה הקרובה לקדם כ-25-30 אלף דירות למגורים על ידי שינוי ייעוד ממשרד למגורים...
מגדילים 05.08.2020

אשליית ההלוואות והמשכנתאות

יש לשמור לא רק על הבנקים, אלא על הצרכנים הלווים, ולקבוע קריטריונים (צ'ק ליסט) שיאפשרו לזהות לווים בעייתיים...
מגדילים 27.07.2020

האם תם עידן עירוב השימושים ?

"המתכננים יותרו קומת מסחר או משרדים במפלס התחתון של המגדלים, אולי שתי קומות, אבל התרחיש של לפני ימי...
מגדילים 22.07.2020

אשליית מדד הדיור

האם אכן מדד הלמ"ס משקף את מצב שוק הדיור לאשורו, או שבעצם הוא משקף בפועל כמות מצומצמת יחסית...
מגדילים 17.05.2020