banner
עו"ד טל אור // צילום: רז רוגובסקי | Depositphotos
עו"ד טל אור // צילום: רז רוגובסקי | Depositphotos

שלב אחר שלב – אלו תפקידיו של עו"ד מטעם הדיירים

משלב קבלת ההחלטות, דרך ההסכם עם היזם ועד שלב הפינוי והביצוע – המדריך המלא לייצוג משפטי לדיירי התחדשות עירונית 2024

עו"ד טל אור 22.10.2024

אחת הפונקציות החשובות ביותר עבור בעלי דירות המקדמים פרויקט התחדשות עירונית בבניין שלהם – הוא עורך דין מלווה. עורך הדין מייצג את הבעלים לאורך כל שלבי הפרויקט, תוך שמירה על הזכויות שלהם ומיקסום הזכויות והתמורות שיוכלו לקבל במסגרת הפרויקטים השונים – תמ"א 38, "חלופת שקד" (תוכנית לרישוי מהיר), פינוי בינוי וכו'. מומלץ מאוד לבעלי זכויות למנות עו"ד מטעמם עוד בשלבים הראשונים של התהליך, ומאוד חשוב שהוא יהיה עו"ד מנוסה, מקצועי, המתמחה בתחום ההתחדשות העירונית ודיני התכנון והבנייה. 

תהליך ליווי פרויקט התחדשות עירונית יכול לקחת כ-7-6 שנים בממוצע מתחילת המגעים ועד לתחילת הביצוע, ויכול גם להגיע גם ל-12-10 שנים אם הפרויקט הוא במתווה של פינוי בינוי ודורש קידום ואישור תוכנית מפורטת (להבדיל מהיתר בנייה בלבד), ודאי אם יש התנגדויות, עררים וכו'. השלבים שאפרט מדגישים את החשיבות הרבה בליווי וייצוג משפטי של עורך דין מקצועי ומנוסה בתחום, שלא פעם עושה את ההבדל בין פרויקט מוצלח לפרויקט שהצלחתו מוטלת בספק.

שלב קבלת ההחלטה
ראשית, עורך הדין מסייע בקבלת ההחלטה העקרונית של בעלי הזכויות לקדם פרויקט התחדשות ברוב הדרוש בחוק: הוא אמור לתת לבעלים סקירה של הוראות החוק והפסיקה בנושא, של המדיניות התכנונית העירונית בכל אזור, להסביר להם מה הרוב הנדרש בחוק לקידום הפרויקט, לבדוק את המצב הקנייני והרישומי של זכויות הבעלים, כולל בדיקת נסחי הרישום של הבניין והאם יש לו וליחידות הקיימות (דירות, משרדים, שטחי מסחר כו') מאפיינים מיוחדים (לרבות הצמדות למיניהן – גגות, גינות, מקומות חניה וכו'). עורך הדין נדרש להדריך וללוות את בעלי הזכויות בכל שעליהם לדעת כדי לקבל את ההחלטה העקרונית לקדם פרויקט התחדשות עירונית ולהתחיל את התהליך.  

מינוי נציגות
לאחר מכן עורך הדין מסייע במינוי נציגות שתפעל בשם בעלי הזכויות, ובמינוי של מפקח הנדסי מטעמם שיהיה אמון על הצד התכנוני, הרישויי והפיקוח מטעם הבעלים על הביצוע, כולל הכנת מפרט טכני שמגדיר את הסטנדרט של הפרויקט וכו'. 

מכרז יזמים
בהמשך עורך הדין מקיים מכין ברוב המקרים מכרז יזמים (הזמנה לקבלת הצעות) לביצוע הפרויקט, בוחן את ההצעות של כל יזם (לרבות התמורות לבעלים, ניסיון היזם, הביטחונות המוצעים, המתווה התכנוני של הפרויקט, לוחות זמנים, יועצי היזם והקבלן המבצע וכו'), את האיתנות הפיננסית שלו, עורך טבלת השוואה בין ההצעות, ומסייע לבעלים לבחור את ההצעה הטובה ביותר, ביחד עם הנציגות והמפקח. עורך הדין אף מבצע התמחרות בין המועמדים לצורך מיקסום התמורות לבעלים. 

שלב גיבוש ההסכם
לאחר שנבחר היזם, עורך הדין מכין טיוטת הסכם מפורטת ומקיפה לקידום ולביצוע הפרויקט (על בסיס הצעת היזם במכרז היזמים), מנהל מו"מ יחד עם הנציגות מול היזם על עניינים חשובים נוספים בטיוטה, לרבות לוחות הזמנים, כל הערבויות הנדרשות, אופן הביצוע ורישום הזכויות בגמר הפרויקט וכו'. הוא מסייע בהחתמת בעלי הזכויות על ההסכמים ועוזר להגעה לרוב הדרוש של הבעלים שחתמו על ההסכמים, כולל קיום כנס חתימות, תקצור והסבר של ההסכם שיחתם, ומענה על שאלות הבעלים בנוגע להסכם בזמן אמת. 

לאחר שהושג הרוב הדרוש, היזם מתקדם להכנת והגשת בקשת היתר בנייה או מסמכי התוכנית המפורטת, ועורך הדין בוחן את כל המסמכים יחד עם המפקח והנציגות. משרד ענת בירן הוא בין היחידים בארץ שמתמחה ומעניק ייצוג וליווי משפטי גם בהליכי התכנון והרישוי של הפרויקטים, לצד ייצוג בעלי הזכויות בפרויקטים מול היזם.  

ניהול הליכים משפטיים
לאחר שמתקבל היתר בנייה או שמאושרת בתנאים הבקשה להיתר הבנייה, עורך הדין מעורב במידה מסוימת יחד עם עורכי הדין של הבעלים והיזם, בניהול ההליכים המשפטיים הנדרשים מול בעלי זכויות סרבנים, וכן מעורב בתהליך הליווי הבנקאי לפרויקט, שגם הוא כולל עריכת הסכם מפורט ומקיף בקשר לכך עם הגורם המממן את הפרויקט, היזם ובעלי הזכויות והחתמה של בעלי הזכויות עליו. עו"ד נדרש לבחון שהוראות ההסכם לביצוע הפרויקט נשמרות במסגרת ההסכם עם הגורם המממן כאמור, וכי כל הערבויות והביטחונות של הבעלים מופיעים בו, תוך שמירה על הזכויות של הבעלים גם בנוגע לעניין חשוב זה. 

שלב הפינוי
לאחר מכן מתבצע פינוי של בעלי הזכויות מהיחידות הקיימות ותחילת ביצוע העבודות, כשעורך הדין נדרש לוודא שהיזם פועל בהתאם להוראות ההסכם ולשלוח מכתבי התראה ליזם ככל שהוא לא עומד בהוראות ההסכם. 

שלב הביצוע
במהלך שלב הביצוע, עורך הדין מחזיק בנאמנות את הערבויות של הבעלים וככל שנדרש גם פועל למימושן. לאחר סיום הביצוע והמסירה, עורך הדין מקבל לידיו את ערבות הבדק (להבטחת תיקוני הבדק ע"י היזם בשנת הבדק הראשונה) וערבות הרישום (להבטחת רישום הבית המשותף ורישום זכויות הבעלים ביחידותיהם החדשות בגמר הפרויקט), וכן מפקח על רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין בהתאם להוראות ההסכם.

לסיכום, החשיבות של עורך הדין המלווה גבוהה מאוד עבור בעלי הזכויות בפרויקטים, וגם עבור כל הפרויקט. המעורבות של עורך הדין מסייעת להוצאה של הפרויקט לפועל ולמימוש מוצלח שלו בסוף התהליך, והליווי מקנה לבעלים שקט נפשי וביטחון שהזכויות שלהם נשמרות, שהכסף שלהם בידיים טובות, וכי לא נעשה דבר מאחורי גבם. 

*הכותב, עו"ד טל אור, הנו שותף, מנהל מחלקת נדל"ן והתחדשות עירונית במשרד ענת בירן – עורכי דין

בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל

קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

מהי עיר פיתוח

שיטת עיירות פיתוח היא נדבך חשוב במדינה לצמצום פערים חברתיים-כלכליים בישראל ולהתפתחות המדינה
נשמח לדבר אתך
נגישות