עו"ד יאיר שלו // רז רוגובסקי
עו"ד יאיר שלו // רז רוגובסקי

המשבר במחסור הדיור: האם ההתחדשות העירונית יכולה לחלץ את שוק הדיור?

עו"ד יאיר שלו, בעלים של משרד יאיר שלו ושות': "כל היתר בנייה וכל פרויקט שמאושר על ידי ועדה מקומית נגזר משיקולים כספיים. אם המדינה תדאג שהעיריות יסירו את המכשולים הביורוקרטיים -רק אז נראה בנייה מסיבית שתחלץ את שוק הדיור מהמשבר"

 

מגדילים 22.09.2021

נתונים שפרסמה באחרונה הלמ"ס אודות התחלות הבנייה בשנה שהסתיימה ביוני האחרון לא מותירים מקום לספק: חלקה של ההתחדשות העירונית בבנייה החדשה ממשיך לטפס, ולצד זאת גדל הקושי לבנות בתים חדשים במקומות מבוקשים ומאוכלסים.

הנתון הבולט ביותר בפרסום הלמ"ס הוא העבודה כי 54% מהתחלות הבנייה במחוז תל אביב בתקופה הנסקרת היו במסגרת התחדשות עירונית. זאת ועוד – רובן המכריע של התחלות בנייה אלה, כ-80%, היו בפרויקטים של תמ"א 38 (חיזוק או הריסה ובנייה מחדש). כזכור, תוקפה של תוכנית המתאר הארצית לחיזוק ומיגון מבנים עתיד לפוג בעוד קצת יותר משנה, וטרם אושרה לה תוכנית חליפית. מחוזות בולטים נוספים שבהם ההתחדשות העירונית נטלה נתח נכבד מהתחלות הבנייה בשנה האחרונה הם ירושלים (26%), חיפה (18%) ומחוז מרכז (16%). גם במקומות אלה היוותה תמ"א 38 את רוב הבנייה בהתחדשות עירונית.

נתוני הלמ"ס אולי מחמיאים לענף ההתחדשות העירונית, אך הם אמורים להדיר שינה מעיניהם של גורמי התכנון. זאת משום שהמסקנה העיקרית העולה מהם היא כי אם לא יגובשו נוסחאות מהירות לקידום מיזמי התחדשות עירונית בערים – המחסור הקיים בהיצע הדיור יחריף משמעותית כבר בשנים הקרובות.

התחלות הבנייה שנרשמו בין יולי 2020 ליוני השנה הגיעו ל-53 אלף יח"ד, ירידה קלה לעומת השנה שקדמה לתקופה זו. שרת הפנים איילת שקד כבר הצהירה כי מטרת גורמי התכנון היא להגדיל את קצב התחלות הבנייה ל-80-70 אלף יחידות דיור בשנה. ואולם, מספר התחלות הבנייה במחצית הראשונה של השנה הנוכחית – כ-25.5 אלף – מעיד על קצב בנייה שנתי של קצת יותר מ-50 אלף יחידות דיור חדשות. בנוסף, תוכנית מחיר למשתכן, ש"תרמה" לבדה כמה עשרות אלפי התחלות בנייה בשנה הוחלפה כעת ואושרה לאחרונה במתכונת חדשה לתוכנית "מחיר למטרה" .

הסוד שבקרקע

"יזמים וקבלנים מעדיפים כיום לרכז את ההון שלהם בהתחדשות עירונית, בראש ובראשונה בגלל המחירים הגבוהים של המגרשים והקרקעות", מסביר עו"ד יאיר שלו, המייסד והבעלים של משרד יאיר שלו ושות', המלווה פרויקטים של התחדשות עירונית בכל רחבי הארץ, "הרבה פעמים הם מעדיפים בכלל לא להיכנס למכרזים של רשות מקרקעי ישראל, כי שם הם נאלצים לשלם עשרות מיליוני שקלים על קרקע – במס רכישה, היוון ותשלומים נוספים. 

"לעומת זאת, במיזמי התחדשות עירונית מס הרכישה לא כולל את עלויות הקרקע אלא נגזר רק מזכויות הבנייה. המשמעות היא שהם לא שופכים את כל ההון העצמי שלהם על עסקה אחת, כשגם מחירי המכירה של הדירות בפרויקטים החדשים הם גבוהים יחסית. לכן זה אפיק הרבה יותר כלכלי והרבה יותר נוח מבחינתם".

אלא שההתחדשות העירונית במתכונתה הנוכחית, מסכים שלו, לא תצליח לעמוד בביקוש המתעצם לדירות. הפתרון לכך, לראייתו, הוא פשוט למדי: "על המדינה להמשיך ולשחרר קרקעות כמה שיותר מהר ובמחירים נמוכים בהרבה. ככל שהיצע הקרקעות יהיה גדול יותר, מחירי הרכישה של הדירות שייבנו יהיו נמוכים יותר. כיום ליד הרצליה, באזור שדה התעופה, עדיין יש קרקעות בייעוד חקלאי. הדבר מביא לכך שהמוני משקיעים קונים שם חתיכות קרקע של 30 מ"ר במחירי עתק, מתוך הנחה שהותמ"ל יפשיר את האזור הזה ויוצאו היתרי בנייה.

"מצד שני, ראש העיר אומר שהוא לא יוציא היתרי בנייה למקום כי יש לו בעיות של מים ותשתיות. לכן, לצד שחרור קרקעות לבנייה המדינה חייבת לקיים את הסכמי הגג שחתמה עליהם מול הרשויות כלשונם, ולהעביר לעיריות את התקציבים שיאפשרו להן להוציא היתרי בנייה. אפילו בירוחם המחירים מגיעים היום ל-700-600 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור. אלה מחירים שלא מביישים את רמת גן".

עו"ד שלו קורא גם לחיזוק המגמה של בנייה במסגרת התחדשות עירונית. אולם, לאור העובדה כי תמ"א 38 בחלופה הנוכחית מעבירה את הסמכות וההחלטה על אופן מימושה לידי הרשויות המקומיות, שלו סבור כי יש ליטול מידיהן את הכוח, ולכל הפחות לקבוע כי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית תפקח עליהן: "בסופו של דבר כל היתר בנייה וכל פרויקט שמאושר על ידי ועדה מקומית נגזר משיקולים כספיים של הרשות המקומית הרלוונטית. אם המדינה תדאג שהעיריות יסירו את המכשולים הביורוקרטיים, ישחררו פרויקטים שתקועים בצינורות התכנון שלהן ויקלו במדיניות – רק אז נראה בנייה מסיבית שתחלץ את שוק הדיור מהמשבר".

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות