מדריך 2025 לתמ"א 70 ופיתוח תחנות המטרו
מהי תמ"א 70- מטרו, איך היא תשפיע על ההתחדשות העירונית ואילו אתגרים עומדים בדרך? מדריך מאת עו"ד אלנתן חיו
מהי תמ"א 70- מטרו, איך היא תשפיע על ההתחדשות העירונית ואילו אתגרים עומדים בדרך? מדריך מאת עו"ד אלנתן חיו
ההתחדשות העירונית הפכה בשנים האחרונות לאחד המנועים המרכזיים להגדלת היצע הדירות במרכז הארץ ולשיפור המיגון. תמ"א 70, תוכנית המתאר הארצית שאושרה בדצמבר האחרון, מסמנת תפנית חשובה במאמץ לשחרור החסמים התכנוניים.
מהי תמ"א 70?
תמ"א 70 היא תוכנית מתאר ארצית המתווה את מדיניות הפיתוח האורבני סביב תחנות המטרו במטרופולין תל אביב. מטרת התוכנית היא לנצל את יתרונות מערכת המטרו החדשה ליצירת מרחב עירוני מודרני, יעיל ובר-קיימא. התוכנית מעודדת בנייה צפופה ואנכית, תוך הרחבת זכויות הבנייה באזורים הסמוכים לתחנות המטרו.
כיצד תשפיע תמ"א 70 על ההתחדשות העירונית?
הגדלת זכויות בנייה וציפוף עירוני: התוכנית מעודדת בנייה אנכית וציפוף בשכונות קיימות, עם הרחבת זכויות הבנייה סביב תחנות המטרו. מהלך זה עונה על הביקוש למגורים באזורים שייהפכו לנגישים במיוחד בזכות המטרו שתאפשר הגעה מהירה הרבה יותר למקומות עבודה.
פיתוח סביבתי וחברתי: סביב תחנות המטרו יפותח מרחב אורבני איכותי המשלב שימושי קרקע מגוונים, החל ממגורים, מסחר ותעסוקה, ועד לפנאי ותרבות. התמריץ להקים ולפתח בנייני משרדים ומקומות עבודה סביב תחנות המטרו ילך ויגדל ככל שהבנייה תתקדם והוודאות תלך ותגדל.
עלייה בערך הנדל"ן: יישום התוכנית צפוי להעלות את ערך הנכסים הסמוכים לתחנות, וחוזר חלילה במעגלים רחבים יותר ברחבי הערים. אזורי תחנות המטרו יהפכו לאטרקטיביים במיוחד עבור יזמים, דיירים ובעלי עסקים, מה שיתרום לחיזוק הערים ויעודד הגירה חיובית של תושבים.
פיתוח מוטה תחבורה ציבורית: התוכנית מעודדת פיתוח עירוני המותאם לתחבורה ציבורית, תוך צמצום התלות ברכב פרטי. בכך, היא תורמת לשיפור הנגישות, הפחתת העומס בכבישים ושמירה על איכות הסביבה. העומס בערים שבהם ייבנו תחנות המטרו ילך ויפחת, מאחר וזמני ההגעה באמצעות רכבות המטרו יהיה קצר בהרבה, בהשוואה לנסיעה ברכב פרטי.
האתגרים ביישום התוכנית
היערכות הרשויות המקומיות: הרשויות המקומיות ניצבות בפני צורך להיערכות מקיפה לשינויים שתחולל תמ"א 70. עליהן להתמודד עם תביעות פיצויים בגין ירידת ערך נכסים (בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה) ולפתח תשתיות ושירותים ציבוריים התואמים את הגידול הצפוי באוכלוסייה. התוכנית מציעה תמיכה חלקית בכך באמצעות הנחיות תכנוניות, אך האחריות לביצוע בפועל נופלת על הרשויות המקומיות, שעלולות להיתקל בקשיים תקציביים וביורוקרטיים.
ניהול תשתיות ושירותים עירוניים: הגידול המשמעותי באוכלוסייה ידרוש תכנון וניהול יעיל של תשתיות ושירותים כמו חינוך, בריאות, תחבורה פנימית ופנאי. חוסר בתכנון מקיף עלול להוביל לעומסים מוגברים ולהידרדרות איכות החיים.
שימור איזון חברתי: העלייה בערך הנדל"ן והפיתוח המואץ עלולים לדחוק אוכלוסיות חלשות ולגרום לתהליך ג'נטריפיקציה. תמ"א 70 מעודדת שימושי קרקע מעורבים ונגישות תחבורתית, אך אינה מספקת מענה ישיר לשמירה על איזון חברתי והבטחת דיור בר-השגה עבור אוכלוסיות שונות.
תיאום בין גורמים רבים: הצלחת התוכנית תלויה בתיאום בין הממשלה, הרשויות המקומיות, היזמים והקהילות. חוסר בתיאום עלול לעכב פרויקטים וליצור קונפליקטים סביב יישום התוכנית.
שימור איכות הסביבה: פיתוח מואץ סביב תחנות המטרו עלול לפגוע בערכי טבע ונוף. יש צורך לוודא שהתוכנית כוללת מנגנונים לשימור שטחים פתוחים ולהקטנת הפגיעה בסביבה.
בשורה התחתונה: בשורה משמעותית להתחדשות העירונית באזור המרכז
תמ"א 70 היא בשורה משמעותית עבור ההתחדשות העירונית במרכז הארץ ומייצרת וודאות לתכנון ובנייה של אלפי יחידות דיור כבר בטווח המיידי. ככל שבניית המטרו תתקדם, כך נראה קידום של פרויקטי התחדשות עירוני בסביבות תחנות המטרו ורצון של העיריות לבצע פינוי של מתחמים שלמים. היא מספקת מענה לצרכי הדיור והפיתוח במטרופולין תל אביב, תוך שימת דגש על נגישות תחבורתית, איכות חיים ופיתוח בר-קיימא.
עם זאת, יישומה של התוכנית מצריך שיתוף פעולה הדוק בין הממשלה, הרשויות המקומיות והקהילות, לצד התמודדות עם אתגרים תכנוניים, כלכליים וחברתיים. הצלחת התוכנית תבטיח לא רק פתרונות דיור, אלא גם יצירת סביבה עירונית מודרנית, שוקקת ומתקדמת לדורות הבאים.
*כותב המדריך, עו"ד אלנתן חיו, הוא שותף מנהל במשרד עורכי הדין אריאל ושות'
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן