banner
גילעד ושדי, עו"ד ומגשר // יח"צ
גילעד ושדי, עו"ד ומגשר // יח"צ

כל הנזקים והתוצאות של התיקונים לחוק פינוי בינוי

הקטנת הרוב הנדרש ל 66% תועיל לקידום פרויקטים ולהגדלת היצע הדירות אך שינוי זה ושינויים אחרים שהוצגו בחוק ההסדרים נותנים מענה חלקי לבעיות הרבות בפרויקטים אלו – אילו נזקים ייגרמו? // דעה

עו"ד גילעד ושדי 21.12.2021

בשנים האחרונות הוקמו בישראל עשרות אלפי יח"ד במסגרת ההתחדשות העירונית כאשר את המאסה הקריטית במרכזי הערים תופסים פרויקטים מסוג פינוי-בינוי. פרויקטים של פינוי בינוי קורים בעיקר בבנייני רכבת ישנים ועוסקים במקבצים רחבים הכוללים עשרות ואף מאות של דירות בכל פרויקט. 

פינוי בינוי מלבד היותו נותן פתרון לנראות מרכזי הערים, למיגון הדירות וחיזוקן, טיפול שורש לתשתיות ותוספת שטחים לתועלת הציבור במרכזי הערים, הפרויקטים אף מבצעים תיקון חברתי היסטורי לאותן אוכלוסיות חלשות ומוחלשות, עולים חדשים, מבוגרים ועוד שאין ביכולתם לשדרג עצמם מדירות קטנות של 2-3 חדרים כיום, לטפל בליקויים הרבים שנגרמו במרוצת השנים בבניין ובתשתיותיו, בהוספת ממ"ד וחיזוק מפני רעידות אדמה.

מפאת גודל הפרויקט, הצורך בהסכמה של 66%  (תיקון מחוק ההסדרים האחרון) מבעלי הדירות, אישור תוכניות  בוועדה המקומית והמחוזית (תב"ע חדשה) ושלל חסמים בירוקרטיים גורמים להתארכות פרויקטים אלו מעבר למתוכנן וגוררים את בעלי הדירות להרפתקה ארוכה ומייגעת.

במשך שנים רבות התנהל מו"מ בין היזמים לדיירים ונציגיהם על אופי הפרויקט, התמורות לדיירים, המפרט הטכני והמו"מ המשפטי באמצעות ב"כ הדיירים. ממוצע המ"ר שניתן לבעלי הדירות היה גבוה לפני מס' שנים ונסוב סביב ה- 30-35 מ"ר (לפני מרפסת). במרוצת השנים חל צמצום במ"ר שניתן לדיירים עד לשנת 2012 בה נקבע תקן 21 שקבע כי ראוי בפרויקט כזה לתת לדיירים 25 מ"ר. התקן היה בגדר המלצה והיזמים החתימו דיירים על תוספת מ"ר גבוה יותר ואף קיבלו אישורים מועדות התכנון להוצאתם לפועל. כך אושרו בפרויקטים תוספות של  40-50 מ"ר ברחבי הארץ.  

התהליכים בפרויקטים אלו איטיים בשל כמות בעלי הדירות, ההתנגדויות מבית ומחוץ ועוד. לאחר היגיעה הראשונית של מינוי נציגות, בחירת היזם וסיכום על התמורות הכלליות מתחיל המו"מ המשפטי שיכול לארוך חודשים ספורים עד להגעה לנוסח המוסכם. לאחר מכן מתחילה מלאכת החתמת הדיירים על החוזה הסופי במקרים רבים הדבר יכול לארוך שנה – שנתיים, תלוי ברמת האחדות בשכונה וכוחם של המתנגדים.

לאחר החתמת בעלי הדירות על הרוב הדרוש עפ"י החוק יחל היזם בתכנון.  המהמורות הרבות שיתרגשו בדרכו של היזם והמתכנן הן רבות, הן מול הועדה המקומית והן מול הועדה המחוזית. 

שינוי המדיניות
לפני מס' חודשים החלו וועדות התכנון השונות (בקצב לא אחיד) לקבוע מדיניות עצמאית להקטנת זכויות הבנייה לדיירים ולהגביל אותם ל 12 מ"ר בלבד תוספת על הקיים. כאשר באו התגובות להקטנה גורפת זו נשמעה התגובה הבאה: " 12 מ"ר הינה תוספת ראויה המהווה תוספת חדר לדירה" . 

גדלי הדירות הממוצעות בפרויקטים של פינוי בינוי עומדות על כ 50 מ"ר עם מינימום שטחי שירות, מסדרונות, פינת אוכל ושטחים כלליים שאינם נמנים עם החדרים. חדרי השירותים והמקלחת קטנים מהמקובל כיום ושטחי המטבחים קטנים וצפופים.

תוספת ה 12 מ"ר אותם רוצות הועדות להוסיף לגדלי הדירות יבלעו מיד בתכנון יצירת שטחי דירה בסלון ,ביצירת פינת אוכל, מטבח ראוי וחדרי שירותים ומקלחות בתקן בסיסי. תוספת חדר לא תהיה שם. יתכן ומס' החדרים אף יקטן!

בתל אביב ובמספר ערי מרכז הגדילו לעשות ואף הפסיקו עם מתן תוספות מ"ר עיקרי לדירות הדיירים הקיימים. 

הנזק המיידי משינוי המדיניות
פרויקטים רבים הנמצאים בהליכי החתמה ו/או תכנון שונים ועדיין לא אושרה התב"ע בעניינים יחזרו אחורה באבחה אחת. הרי החוזה שנחתם בין היזם לדיירים עליו מושתתים הליכי התכנון מדבר על תמורות גבוהות יותר ממה שתאשר הוועדה המחוזית (12 מ"ר כיום)  ולכן שינוי מהותי מעין זה מצריך החתמה מחודשת על החוזים. 

דיירים אשר נמצאים בהליך הנעת הפרויקט בשלביו השונים שנסקרו במאמר זה לעיל ואשר הובטחו להם מ"ר מסוימים ולאחר תקופת המתנה ארוכה יקבלו הודעה כי כל הסיכומים בעניינם אינם תקפים ספק רב אם יעתרו לחתום שנית על החוזה המקטין משמעותית את הדירות שהובטחו להם. 

האפקט הפסיכולוגי הממשי המתהווה יגרום לרגרסיה משמעותית ברצונם של בעלי הדירות לבצע מהלך מעין זה כאשר יתברר כי בסופו של דבר דירתם אולי גדלה מעט אך מס' החדרים נשארו זהים.

מחיר ההמתנה רבת השנים, היציאה לתקופת שכירות והחזרה לדירה החדשה יתנו אותותיהן כאשר יעמדו על כף המאזניים בשיקולי בעלי הדירות  אל מול התמורות המוקטנות.

הנזק העתידי משינוי המדיניות
ישנם פרויקטים אשר החלו בתהליך להנעת הפרויקט לפני 5-7 שנים וטרם אושרה התב"ע בעניינם. ביטול כל ההבטחות, החוזים והסיכומים בין הצדדים יחזיר את המדינה אחורה שנים רבות בכל הקשור לקצב התקדמות הפרויקטים בתחום, קידום הבנייה במרכזי הערים, קידום פרויקטים לשכירות ארוכת טווח ומתן פתרון בטחוני ובטיחותי לעשרות אלפי המשפחות שנמצאות בשלבים כאלו או אחרים של הפרויקט.

הקטנת הרוב הנדרש ל 66% הינה מבורכת וודאי תועיל לקידום פרויקטים ולהגדלת היצע הדירות. אך שינוי זה ושינויים אחרים שהוצגו בחוק ההסדרים נותנים מענה חלקי לבעיות הרבות בפרויקטים אלו. יועיל אם מקבלי ההחלטות היו מתייעצים באנשים העוסקים במלאכה ואשר נתקלים במהמורות הרבות בדרך כגון, עורכי דין, בעלי דירות ונציגויות, אדריכלים ומתכננים , יזמים וקבלנים ועוד.

כולנו תקווה כי הממשלה החדשה תפעל ביתר שאת בסנכרון מלא בין משרדי הממשלה לטובת העניין. קיצור הבירוקרטיה והליכי התכנון בפרויקטים פינוי בינוי יועיל רבות לאוכלוסיות המוחלשות בישראל ולשיפור כללי בתנאי המגורים והתשתיות בערים. 

*כותב המאמר, גילעד ושדי, הינו עו"ד ומגשר מוסמך מטעם ועדת גדות ובתי המשפט, בעל תואר M.B.A, מלווה בעלי דירות וועדים בפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

לכנס הנדל"ן השנתי | כל בכירי הענף במקום אחד!

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות