יורשי דירה ניסו לבטל זיכרון דברים למכירת דירתם – בית המשפט שלף להם כרטיס צהוב

הסכמים יש לכבד: יורשי דירה שחתמו על זיכרון דברים שמקנה זכות ראשונים לרכישת דירתם, ביקשו לבטלו בטענה שלא קיבלו צו ירושה. בית המשפט הורה ליורשים לכבד את זיכרון הדברים שנחתם, וקבע כי הם ניסו לחמוק מחובתם לכבד את זיכרון הדברים מסיבות כספיות.

הנתבעים בתביעה הם ילדיהם ונכדיהם של בעלי דירה ברחוב הבאים בחולון, שהלכו לעולמם לפני מספר שנים, ועקב כך זכאים להירשם כבעלי הדירה. בראשית שנת 2022 הם חתמו מול בני זוג על הסכם שכירות, וכן על זיכרון דברים המקנה לשוכרים זכות ראשונים לרכוש את הדירה תמורת 1,450,000 שקל. במעמד החתימה על ההסכם, לא היה בידי הנתבעים צו ירושה על שם אביהם, שהלך לעולמו לפני יותר מ-45 שנים.

על פי ההסכם, התובעים מקבלים זכות ראשונית לרכישת הנכס בסכום של 1,450,000 שקל תוך שישה חודשים. עם זאת, סעיף 7 בזיכרון הדברים קובע כי "אם המוכרים (יורשי הדירה והנתבעים) לא יצליחו להעביר על שמם את הבעלות על הדירה תוך 6 חודשים, זיכרון הדברים בטל ולקונים (התובעים) לא תהיה כל טענה או דרישה".

עם חתימת ההסכמים, הפקידו התובעים בידיו של עורך הדין שייצג את הנתבעים 145,000 שקל ועברו להתגורר בדירה כשוכרים כשהם משלמים דמי שכירות חודשיים. לאחר החתימה על ההסכם, הוצא צו ירושה על שם האב, אך לטענת התובעים התעוררה בעיה נוספת: מכיוון ש-א', אחד מילדיהם של בעלי הדירה הלך לעולמו לפני הוריו, התעורר צורך להוציא צו ירושה עבור האח, כדי שניתן יהיה לרשום את בנותיו כבעלות הדירה.

באוקטובר 2022 הגישו הנתבעים צו ירושה עבור א', אך לטענת התובעים מסיבות שונות הבקשה נדחתה, כך שעד סוף ההליכים המשפטיים לא ניתן הצו. לטענת התובעים, במהלך החודשים שחלפו מאז נערכו מספר פגישות בין התובעים ובאי כוחם לנתבעים ובאי כוחם, שבהן הנתבעים דרדו להעלות את התמורה שהוסכמה כתנאי לקיום העסקה, מ-1,450,000 שקל ל-1,750,000 שקל, והתובעים סירבו לדרישה זו. לטענת התובעים, בכל השיחות והפגישות הללו, הנימוק היחיד שהנתבעים ציינו כמי שמונע את רישום זכויותיהם בדירה היה היעדר צו הירושה של א'.

בסוף שנת 2022 פנה בא כוחם של התובעים לנציג הנתבעים, בדרישה לאכוף את זיכרון הדברים ולהשלים את העסקה. בתשובה הודיע בא-כוחם של הנתבעים על ביטול העסקה, והסביר זאת בכך שיש אי התאמה בין שטח הדירה לבין רישומה בטאבו, מכיוון שהדירה הורחבה שלא כדין, ולכן נרשמה הערה על כך, וכן בגלל היעדרו ירושה. לטענת התובעים, זו הייתה הפעם הראשונה, שהנתבעים ציינו את הערת אי-ההתאמה כנימוק המונע את רישום הזכויות על שמם. 

על רקע זה הוגשה התביעה לבית המשפט המחוזי בתל אביב. התובעים ביקשו צו הצהרתי לפיו זיכרון הדברים תקף ובר אכיפה. כן התבקשו סעדים נלווים: הארכת המועד למימוש זכות הראשונים, להורות לנתבעים לחתום על הסכם מכר סופי בתנאים האמורים בזיכרון הדברים. התובעים טענו כי הנתבעים נמנעו, ללא הצדקה, לרשום את הזכויות בדירה על שמם, ולכן הם מנועים מלהסתמך על התנאי המורה על פקיעת זיכרון הדברים בחלוף התקופה שצוינה בו. עוד נטען בתביעה כי הנתבעים הצהירו הצהרה שקרית לפיה הם "היורשים החוקיים של הנכס" עוד בטרם ניתן צו הירושה בעניינו של א', תוך שהם מסתירים מהם עובדה זו. כמו כן, התובעים טענו כי אין כל ממש בטענה כי הערת אי-ההתאמה מונעת את רישום הזכויות על שם הנתבעים.

הנתבעים, מצדו, ביקשו לדחות את התביעה, תוך קביעה שביטול זיכרון הדברים נעשה כדין, ובהתאם לתנאיו. לדבריהם, שתי המניעויות שלא אפשרו את רישום הזכויות על שמם היו ידועות לתובעים עוד בשלב המשא-ומתן לכריתת זיכרון הדברים. לטענתם, התובעים הם שנהגו בחוסר תום לב, כאשר הם מבקשים ליהנות כיום מהתמורה שנקבעה בזיכרון הדברים, על אף שחלף המועד למימוש זכות הראשונים שלהם וזיכרון הדברים פקע, כאשר בינתיים מחיר הדירה האמיר.

במהלך הדיון בבית המשפט העידה התובעת שעניין הערת אי-ההתאמה צוין בטיוטות שהוחלפו בין הצדדים לאחר זיכרון הדברים, מבלי שצוין כי הוא מהווה תנאי לעסקה. 

השופט יונה אטדגי קיבל את עמדת התובעת וכתב בפסק הדין: "גרסת התובעת נתמכת גם בעובדה הפשוטה והברורה, שסוגיית הערת אי-ההתאמה לא צוינה כתנאי שצריך להסדירה ואי-הסדרתה יביא לביטול העסקה, שאילו היה כך, הדבר היה נכתב במפורש בזיכרון הדברים, ומה היה יותר קל מכך?". עוד כתב השופט כי הנתבעים לא הוכיחו כלל, שלא ניתן היה להעביר את הזכויות בדירה על שמם בגלל קיומה של הערת אי-ההתאמה. השופט דחה, איפוא, את טענת הנתבעים שלפיה אי ההתאמה בשטח הדירה היווה מניעה להעברת הזכויות בדירה על שמם. 

התובעים טענו עוד כי הנתבעים הסתירו מהם את העובדה, שבעת חתימת זיכרון הדברים, צו הירושה בעניינו של א' טרם ניתן והציגו מצג, שלפיו הם היורשים של בעלי הדירה וסכאים להירשם במקומם כבעלי הזכויות בדירה, כשכל מה שנדרש באותה עת הוא הוצאת צו ירושה בעניינו של האב. 

השופט אטדגי תמך בטענות התובעים וכתב: "אני מאמין בעניין זה לגרסת התובעים ואינני מאמין לגרסת הנתבעים, הן משום הימנעותם מהעדת העדים הרלבנטיים, והן משום שגם בזיכרון הדברים וגם בהסכם השכירות, כל הנתבעים, כולל ילדותיו של א', הצהירו פעמים אחדות שהם היורשים של המנוחים והזכאים, מתוקף כך, להירשם כבעלי הזכויות בדירה". השופט הוסיף עוד כי גם אם היעדרו של צו הירושה בעניינו של א' היה עולה במשא-ומתן שקדם לזיכרון הדברים או אף בשלב החתימה על זיכרון הדברים, דבר זה לא יכול היה להוות תנאי מתלה לקיומו של ההסכם.

אחד מהנתבעים אמר בעדותו כי ההימנעות מהוצאת צו ירושה בעניינו של א' היה מניע כלכלי, עקב החשש מנושיו. "שיקולים כלכליים אינם יכולים להיות עילה להפרת חוזה", קבע השופט, שהוסיף: "משהתחייבו הנתבעים לעשות את כל הנדרש מהם לשם העברת הזכויות על שמם, הרי שהפרת התחייבותם זו מהווה הפרת חוזה, אפילו אם היה מוכח שהם השתדלו לקיים את התחייבותם ופעלו בעניין זה בתום לב ובחריצות, דבר שכלל לא הוכח".

השופט קבע כי הנתבעים הפרו את זכרון הדברים, וקיבל את התביעה, וקבע כי זכרון הדברים תקף. השופט הורה לנתבעים לעמוד בתנאי זכרון הדברים, ולמכור את הדירה לתובעים במחיר נקבע בהסכם ביניהם. בנוסף, הוא הטיל עליהם לשלם שכר טרחת עו"ד בסך 40,000 שקל.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן