כיצד לנהל את סדר הפעולות, על מה לשים דגש ומה הם יתרונות הפרמטר הקבלני?
נוגה צדוק // באדיבות קידר מבנים
מאת: נגה צדוק, מחלקת התחדשות עירונית, קידר מבנים
פרויקט תמ"א 38 הוא מסע ארוך, שראשיתו בחלום וסופו בדירה חדשה או מחודשת. לאור מורכבות התהליך אנו עדים למקרים בהם מו"מ בין יזמים ובעלי דירות אינם צולחים, או לחלופין, להתקשרויות חוזיות אשר אינן מבשילות לכדי ביצוע הפרויקט בשל הליכים ארוכים ומייגעים המתנהלים בפני וועדות התכנון והרשויות.
קבלת הסכמות
אחד מתנאי הסף החשובים לביצוע פרויקט תמ"א 38 היא קבלת הסכמותיהם של בעלי הזכויות וחתימה על חוזה התקשרות מחייב מול יזם הפרויקט. חוק המקרקעין קובע כי הרב הנדרש לביצוע פרויקט תמ"א 38 במסלול חיזוק הינו – 66% מבעלי הזכויות והחלקים ברכוש המשותף. ובמסלול הריסה ובנייה (תמ"א 38 2) הינו- 80% מבעלי הזכות והחלקים ברכוש המשותף. ראוי כי הדיירים יקיימו אסיפת דיירים ויצביעו בעד ו/או נגד התהליך בכדי לבחון האם קיים רב כנדרש.
השלב הבא הוא בחירת עו"ד מטעם הדיירים – לאחר שבעלי הדירות גיבשו עמדה חיובית ובחרו לצאת לדרך יש למנות עורך דין המתמחה בתמ"א 38 מטעמם, אשר ילווה אותם לכל אורך תהליך הפרויקט, החל משלב המו"מ ועד למועד סיומו. ( חשוב לציין שהוצאות העו"ד ימומנו ע"י היזם ולא ע"י הדיירים) תפקידו של עוה"ד לקדם את התהליך מול היזם תוך עמידה בלוחות זמנים ומתן הגנה משפטית ראויה לבעלי הדירות.
השלב הבא בחירת יזם וחברה קבלנית
לצורך ביצוע הפרויקט, הדיירים ייאלצו לבחור יזם וחברה קבלנית שעימם יעבדו לאורך התהליך. עורך דין המייצג את הדיירים, יערוך דו"ח השוואתי להצעות שהתקבלו מהיזמים והקבלנים השונים. וכך, יוכלו הדיירים לבחון את ההצעות השונות ולבחור את היזם לשביעות רצונם, בהתאם לפרמטרים משתנים כגון: נסיון החברה ו/או היזם, התמורות, משך ההתחייבות ללוחות זמנים, גובה הבטוחות וכו'. גודלו של היזם אינו הפרמטר היחידי שעל בעלי הדירות לבחון לפני בחירתם, שכן גם לחברה המבצעת של הפרויקט ישנה השפעה מכרעת על הצלחתו. האפשרויות בשוק נעות בין חברות יזמיות אשר עובדות בשיתוף עם מספר קבלנים חיצוניים, לבין יזמים שהם גם המבצעים בפועל.
הפרמטר הקבלני
התחדשות עירונית היא קודם כל פרויקט בנייה קבלני, הצלחתו תלויה באיכות הביצוע! זהו הפרמטר החשוב ביותר שיקבע את איכות המוצר הסופי שיקבלו הדיירים חזרה לידיהם. לכן יש יתרון ברור לקבלן שהוא גם היזם על פני יזם שאינו קבלן. יתרון זה בא לידי ביטויי במספר פרמטרים:
כתובת אחת – החברה היא גם היזם וגם המתכנן והמבצע. כאשר היזם הוא גם המבצע, הטיפול בלקוחות אישי יותר. נוצר קשר ישיר בין הקונים ובין דרג המנהלים הבכיר בחברה, מה שמעניק לקונים תחושת ביטחון ושיש כתובת אחת לפניותיהם. כל השירותים והמחלקות נמצאים תחת קורת גג אחת ולדיירים יש כתובת אחת לכל פנייה.
עמידה בזמנים – במידה והיזם יצטרך לערוך תיקונים או שינויים בשלב הביצוע, הוא עלול למצוא את עצמו מאחר בלוחות הזמנים ואולי ייאלץ לייקר את הפרויקט. מצב כזה עלול לגרום להפסקת התהליך ולביטול החוזה. לעומת זאת, כשהיזם והקבלן חובשים את אותו הכובע, מצטמצמים הפערים בין הבטחות היזם לבין הסיכוי שהבטחות אלה אכן יתממשו, ובחינת העלויות נעשית מתוך ניסיון וביצוע בפועל.
הפרטים הקטנים – גמישות והיענות לשינויים/תוספות היא רבת חשיבות בישורת האחרונה. אין ספק כי יש יתרון ברור בהתנהלות ישירה מול הקבלן ללא מתווכים וצד שלישי.
קשר ישיר – הטיפול בדיירים צריך להיות אישי, ישיר ומהיר. הקשר של הדיירים מתקיים ישירות מול מנהלי חברת הביצוע וללא כל חולייה מקשרת שעלולה ליצור עיכובים מיותרים. הליווי צריך להמשך לאורך כל שלבי הפרויקט, עד לאכלוס, כולל תקופת האחריות.
סיווג קבלני וליווי קבלני
כאשר בוחרים יזם שהוא גם המבצע חשוב לא פחות לברר את רמת הסיווג של הקבלן . חשוב לדעת כי התנאי להצטרפותו של קבלן להתאחדות הקבלנים היא היותו קבלן רשום ברשם הקבלנים.
רמת הסיווג של קבלן נעה בין 1-5.
בנוסף, חשוב לבדוק איתנות פיננסית וליווי בנקאי לפרויקט. אחת האופציות למימון פרויקט הוא באמצעות ליווי בנקאי. בליווי בנקאי מלא וסגור הבנק המלווה שולט על הוצאות הפרויקט, ולשם כך פותח חשבון בנק מיוחד. למעשה, הבנק הופך לסוג של שותף בפרויקט. מבחינת הדיירים מדובר ביתרון גדול שכן השתתפות הבנק בפרויקט תמ"א 38 עם היזם מהווה הבטחה נוספת שמדובר בקבלן מוסמך ואמין. הבנק בודק את זהותו, את המאזן ותזרים של היזם, את דוחות הפרויקט ע"י שמאי מטעמו, ולבסוף גם מקצה כסף למימון הפרויקט. כל אלו הינם בקרה נוספת ובלתי תלויה של גוף פיננסי שבסופו של תהליך גם משקיע מכספו.
הכותבת, נגה צדוק, הנה מנהלת שיווק ומכירות במחלקת התחדשות עירונית בחברת קידר מבנים בע"מ
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
