היזמים ניצחו: קריית מלאכי לא תגבה היטלי פיתוח בהתחדשות מתחם 101

עיריית קריית מלאכי לא תוכל לגבות היטלי פיתוח מיזמית פרויקט פינוי בעיר, לאחר שמועצת העיר החליטה כבר לפני 25 שנים לפטור את המתחם מהיטלים, והפטור נותר בעינו למרות הזמן שחלף. כך קבע בית המשפט המחוזי בבאר שבע, בפסק דין שבו קיבל באופן חלקי עתירה של היזמית. מנגד, בית המשפט קבע כי העירייה תוכל לגבות היטלי שצ"פ, מכיוון שחוק העזר בנושא זה נחקק לאחר ההחלטה על הפטור.

 את העתירה הגישו החברות מיי טאון וזיו ישראל בע"מ, המקדמות פרויקט פינוי בינוי בלב קרית מלאכי, במתחם "בלוק 101". מדובר במבנה מוזנח ומסוכן שנכלל בעבר בפרויקט שיקום שכונות, ועמד בלב פרויקט פינוי-בינוי. לצורך הריסתו והקמת פרויקט חדש הכולל מבני מגורים ומרכז מסחרי, שווקו המקרקעין על ידי רשות מקרקעי ישראל במכרז פומבי בשנת 1998, בתיאום הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה קרית מלאכי. במכרז נקבע כי הזוכה לא יידרש לשלם אגרות לרשות המקומית, וייהנה מפטור בשיעור 100 אחוז מהיטלי פיתוח. עוד נקבע כי היקף הבנייה הוא עד 240 יח"ד.

במכרז זכתה הצעתה של חברה יזמית, אך בהמשך נכנסו במקומה העותרות. על יסוד המכרז האמור, נחתם חוזה פיתוח מול רמ"י בשנת 1999, שבו נקבע כי המגרש משווק במצב פיתוח קיים, וכי ניתן פטור מלא – 100% מכל היטלי הפיתוח למעט ההיטל למתקני טיהור.

הפרויקט עבר גלגולים שונים, ביצועו, וחוזה הפיתוח פוצל לשני חלקים בשנת 2011. על המגרש הקטן אושרה בשנת 2004 תכנית ונבנו עליו 56 יח"ד. המגרש הגדול, שבגינו הוגשה העתירה, 

גם כן אושרה בשנת 2004 תכנית. בשנת 2019 אושרה תוכנית חדשה למגרש הנדון ו-14.6.2020 החליטה הוועדה המקומית לאשר בקשה להיתר בנייה להריסת מבנה קיים ולבנייה חדשה, בכפוף לתנאים להוצאת היתר. בין החודשים פברואר לאוגוסט 2024 הוציאה העירייה שלוש דרישות תשלום שונות בגין אגרות בנייה והיטלי פיתוח לפי חוק עזר לסלילת רחובות, חוק עזר לתיעול וחוק עזר לשטחים פתוחים. הדרישה האחרונה הועמדה על סך של 24.4 מיליון שקל.

על רקע זה הוגשה העתירה. ב-24.9.2024 ניתן תוקף של החלטה להסכמת הצדדים, שלפיה העותרות תשלמנה 10 מיליון שקל לטובת אגרות בנייה והיטל השבחה בהתאם לחיובים שהוצאו, והיתרה לטובת היטלי פיתוח. 

העותרות טענו כי מכתב הפטור משמעו הכרה בסילוק מהותי של הוצאות הפיתוח. לשיטת העותרות, המכרז ביטא התנהלות מקובלת בין רמ"י לבין העירייה, שבמסגרתה נטלה על עצמה המדינה את מימון הוצאות הפיתוח או את ביצוען. הסכם הפיתוח מהווה לטענתן חוזה לטובת היזם הזוכה, ושבו התחייבו כלפיו כי המגרש משווק במצב פיתוח קיים, ונקבע קיזוז 100 אחוז מכל היטלי הפיתוח. ומכאן מסיקות העותרות כי העירייה סברה שהבנייה המתוכננת אינה מעמיסה על תשתיותיה, מעבר למה שכבר קיבלה מהמדינה. לטענת העותרות, העירייה קיבלה תמורות משמעותיות מהמדינה, בכסף או בתשתיות, אשר היוו פירעון של חובת ההיטלים.

העירייה מצדה טענה כי יש לדחות את העתירה. טענת העירייה, העותרות היו מודעות לחובת תשלום ההיטלים לכל המאוחר ביוני 2020, הגשת העתירה בשנת 2024 בחלוף 4 שנים, מהווה שיהוי קיצוני החורג במידה ניכרת מ-45 הימים הקבועים בתקנות. בנוסף נטען לחוסר ניקיון כפיים, שכן העותרות גררו רגליים במשך קרוב ל-30 שנה. לטענת העירייה, הפרויקט, שהיה אמור להסתיים ב-2003 טרם בוצע, תוך הפרה בוטה של לוחות הזמנים במכרז ובחוזה הפיתוח. היזמיות, נטען, זכו למימון של כ-730 מיליון שקל, ומציגות מצג שווא של קריסה כלכלית, בעודן מנסות למקסם רווחים על חשבון הקופה הציבורית. לטענת העירייה, השתתפות המדינה במימון תשתיות ברשויות מוחלשות היא סיוע ממשלתי לרשות, ואין בה כדי להעניק "פטור" או "סילוק" ליזם פרטי.

השופט גד גדעון קבע בפסק הדין כי בנסיבות העניין, מכלול הראיות מצביע על כך שהמצג בדבר פטור ניתן כנגד תמורות (בכסף או בעבודות) שקיבלה העירייה, באופן שהופך את דרישת התשלום הנוכחית לחיוב בגין חוב שכבר נפרע. "העותרות הניחו תשתית עובדתית ראשונית לכך שהמדינה, במסגרת פרויקטים של שיקום שכונות, היא שמימנה את הפיתוח ההיסטורי במתחם. חובת ההגינות המנהלית המוגברת החלה על העירייה, מחייבת אותה בנסיבות העניין, שלא להיבנות מחלוף הזמן כדי להעביר לכתפי היזם נטל הוכחה בלתי-אפשרי. אין לצפות מהעותרות להמציא, לאחר למעלה מ-25 שנה, אסמכתאות בדבר העברות תקציביות שבוצעו בין משרדי הממשלה לעירייה בפרויקט שיקום שכונות".

עוד קבע השופט כי "נגרם לעותרות נזק ראייתי המקים חזקה לטובתן שלפיה עילת החיוב אכן מוצתה וסולקה. מאחר שמדובר במצג מפורש של סילוק, הנטל הראשוני להצדיק את הדרישה המאוחרת רובץ על העירייה. משהעירייה לא הציגה תשתית סותרת, יש לראות בחוב כמי שסולק מהותית עד לגובה קיבולת הבנייה המקורית". השופט קבע עוד כי דרישת העירייה מיזמים לקבל היטלים עבור שטחים שבגינם כבר קיבלה תשלום מהמדינה, "עולה כדי גבייה כפולה ועשיית עושר ולא במשפט מצד הקופה הציבורית. חובת ההגינות המנהלית אוסרת על הרשות לגבות פעם נוספת עבור תשתית שמימונה כבר הוסדר".

קיבולת הבנייה שבגינה ניתן הפטור עמדה על 240 יח"ד, והשופט קבע כי קיבולת זו פטורה במלואה מהיטל פיתוח. עם זאת, השופט ציין כי שטחי בנייה שנוספו מעבר לקיבולת המקורית יחויבו בהיטלים לפי תעריפי חוקי העזר העדכניים, שכן לגביהם לא נוצר מצג של סילוק החוב וכי הם מעמיסים על התשתיות מעבר למה שצפו הצדדים בשנת 1997.

מחלוקת נוספת התעוררה סביב דרישת תשלום בגין היטלי שצ"פים, בהתאם לחוק עזר משנת 2010. העותרות טוענות כי ההתחייבות לפטור חולשת גם על היטל זה. העירייה, מנגד, מדגישה כי 29 היטל השצ"פ בא לעולם כעשור לאחר כריתת ההסכם המקורי.

במקרה זה, השופט קיבל את עמדת העירייה, וקבע כי היטל השצ"פ הוא תוספת מאוחרת לסל היטלי הפיתוח המוניציפליים. "נוהל משרד הפנים שהסדיר את גבייתו פורסם רק בשנת 2006, חוק העזר לשצ"פ נחקק רק בשנת 2010. בעת מתן מכתב הפטור בשנת 1997 עילת חיוב זו לא הייתה קיימת, ולכן לא ניתן לומר כי המדינה סילקה עבור היזם חוב שטרם בא לעולם".

לפיכך, השופט קבע כי עצם החיוב בהיטל שצ"פ על מלוא שטח המגרש והבנייה החדשה הוצא כדין. עם זאת, נקבע בפסק הדין כי שטחי חניה פטורים מהיטל השצ"פ, וזאת בהתאם להוראות חוק העזר. לפיכך, פסק הדין הורה לעיריי להפחית את שטחי החניה מהשטח המחויב בהיטל שצ"פ.

בשורה התחתונה, נקבע בפסק הדין כי היטלי הסלילה והתיעול ייגבו רק עבור בנייה שנוספה מעבר לקיבולת הבנייה שבגינה ניתן הפטור. עוד נקבע כי בחישוב השטחים המחויבים היטל שצ"פ לא יחושבו שטחי המרתפים. השופט אף הטיל על העירייה הוצאות בסך 20,000 שקל.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן