banner
תכנית יוספטל קרית ים // הדמיה: עמוס ברנדייס אדריכלות ותכנון עירוני ואזורי בע"מ
תכנית יוספטל קרית ים // הדמיה: עמוס ברנדייס אדריכלות ותכנון עירוני ואזורי בע"מ

בית המשפט הקפיא את מתחם פינוי בינוי יוספטל בקריית ים

התקבלה באופן חלקי עתירה של חברת אאורה ושל הדיירים, שטענו כי ותמ"ל התעלמה מהיעדר כדאיות כלכלית בפרויקט – והוא חוזר לדיונים

זיו גולדפישר 21.05.2024

דרמה בתכנית התחדשות מתחם יוספטל בקרית ים: בית המשפט המחוזי בחיפה עיכב השבוע את ביצועה של תכנית התחדשות מתחם יוספטל בקרית ים, עד להשלמת הכדאיות הכלכלית של הפרויקט על ידי רשות מקרקעי ישראל. בכך קיבל בית המשפט באופן חלקי את עתירתה של חברת אאורה ובעלי הדירות במתחם נגד ותמ"ל, רמ"י, עיריית קריית ים והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.

תוכנית תמל/ 2039 "התחדשות עירונית – מתחם יוספטל – קריית ים", היא תכנית פינוי בינוי של שכונת יוספטל בצמוד לחוף בקרית ים, בתכנית הכוללת פינוי של 452 יחידות דיור קיימות בשיכונים ישנים ובניה של 1,876 יחידות דיור חדשות. התכנית הוגשה ביוזמת רמ"י ועיריית קריית ים, וכוללת בנייה מרקמית של עד 10 קומות ומגדלים בגובה של 19-30 קומות.

התכנית אושרה למתן תוקף בראשית השנה, למרות התנגדות של היזם ושל הדיירים. בהתנגדות שהגישו החברה היזמית אאורה והדיירים, נטען כי בהחלטת הוועדה נפלו מספר כשלים שמביאים לכך שהיא ניתנה בחוסר במכות וחוסר מקצועיות. בין השאר נטען כי הוועדה לא לקחה בחשבון שהמקרקעין נמצאים באזור שבו מי התהום גבוהים במיוחד, כך שעלויות הבנייה גבוהות באופן משמעותי ומאיינות את ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט. עוד נטען כי הוועדה חדלה מלערוך שינויים שהוצעו על ידי העוצרים כדי לאזן את הבסיס הכלכלי של התכנית, על אף שהיה ידוע כי ביחס לאחד המתחמים, מתחם 2, לא הייתה מחלוקת שהוא אינו בעל כדאיות כלכלית. לטענת העותרים, כבר בראשית דרכה של התכנית, היה ידוע לוועדה שספק גדול אם יש כדאיות כלכלית בתכנית. 

כשל נוסף שעליו הצביעו העותרים היה סירוב הוועדה לפתוח את התכנית לשינויים שביקשו העותרים בהענקת קרקע משלימה או מענק כספי שייקבע בתכנית. עוד טענו העותרים לחוסר סבירות קיצוני ואפליה, שבאו לידי ביטוי בהיעדר פרופורציה בין ההשבחה במתחמים שהוקצו לעותרים לבין ההשבחה במתחם שהוקצה לרמ"י – המתחם שהוקצה לרמ"י היה משופע בזכויות ובעודף רווחיות, בעו שהמתחמים זהוקצו לעותרים היו נעדרי כלליות במידה הנדרשת. כמו כן, העותרים טענו כי המסמך הכלכלי של התכנית והשומה נקבעו עוד לפני אישור התכנית, למרות האירועים הדרמטיים שהתרחשו במדינה, ביניהם הציון בשוק הדיור, העלייה בריבית ומלחמת חרבות ברזל.

המשיבות – רמ"י, ותמ"ל והרשות להתחדשות, השיבו כי יש לדחות את העתירה. לדבריהן, טענות העותרים הן תכנוניות מקצועיות מובהקות, בתחום שיקול הדעת המקצועי של ותמ"ל. לדבריהן, בית המשפט אינו מוסד תכנוני עליון ולא יתערב בהחלטות תכנוניות, אלא אם הן נגועות בחוסר סבירות קיצוני או בפגם משפטי, שלא קיים במקרה הזה. עוד טענו המשיבות כי הערכת היתכנותה הכלכלית של תכנית נרשת על מנת להגדיל את מימושה, ולא על מנת להבטיח את המימוש, שכן אין רך מעשית או חובה בדין להבטיח מימושה של תכנית.

השופט מנחם דניאל קיבל את טענות העותרים באופן חלקי. הוא דחה את הטענה שלפיה תנאי לאישור תכנית להתחדשות עירונית הוא ודאות מעל לכל ספק לכדאיות כלכלית, וקבע כי לא נפל פגם בחלוקת התכנית למתחמים. עם זאת, הוא קיבל את הטענות בכל הנוגע לחוסר הכדאיות של מתחם 2: "אני מקבל את טענת העותרים כי משקבע השמאי שמתחם 2 הוא מתחת לסף הכדאיות, והוועדה הגיעה למסקנה שלא ניתן לאשר את המוצע לגבי מתחם 2 אלא כנגד התחייבות רמ"י להשלים את הכדאיות הכלכלית מתוך מקורותיה, לא היה ניתן להסתפק בהתחייבות רמ"י שבניגוד לטענת המשיבות אינה מסוימת כלל".

השופט הורה לעכב את ביצועה של תכנית תמ"ל 2039 ולהשיבה לוועדה, כדי שזו תדון מחדש באישור התכנית לגבי מתחם 2, וזאת "בשים לב לקביעתה שיש צורך בהשלמת הכדאיות הכלכלית של התכנית לגבי מתחם זה, כך שהשלמת הכדאיות הכלכלית של מתחם תפורט ותוסכם בין רמ"י לבעלי הזכויות והיזם, ולא בצורה של התחייבות בעל פה".

בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל

קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות