ההתחדשות העירונית צוברת פופולריות בקרב בעלי דירות בשכונות הוותיקות, אשר מעוניינים לבנות דירות חדשות וכבר לא מפחדים בפינוי בינוי – איך מתחילים לקדם פרויקט, מה הם שלבי המינויים של בעלי המקצוע ובחירת היזם, מתי חותמים על חוזה ומה ההבדל בין בינוי פינוי לפינוי בינוי? המדריך המלא 2021 מיוחד ל"מגדילים"
מאת: עו"ד ומגשר גילעד ושדי*
במידה והנכם מתגוררים בשכונה ישנה ומתפוררת וחשקה נפשכם בשדרוג איכות החיים, יתכן ופרויקט פינוי בינוי הוא בדיוק מה שהנכם צריכים. פרויקטים רבים של פינוי בינוי קורמים עור וגידים בערים רבות ויזמים רבים צובאים על דלתות בעלי הדירות במתחמים המיועדים, על מנת לבצע בהם פרויקטים של פינוי בינוי.
בשונה מתמ"א 38 תיקון 1 בו מתבצע חיזוק ותוספות בנייה שונות לדירות הקיימות הרי שבפרויקטים של פינוי בינוי נהרסים הבניינים כליל ובמקומם נבנים בניינים חדשים גדולים וגבוהים יותר על פי רוב המיועדים לאכלס את דיירי הבניינים הישנים יחדיו עם דיירים חדשים, המהווים לרוב ריענון בריא לאופי השכונה.
כיצד מתחילים?
מינוי ועד
על פי רוב, פרויקטים של פינוי בינוי מתמקדים בשכונות או במקבצי בניינים סמוכים ועל כן תידרש נציגות של בעלי דירות שתהווה את הוועד הפועל לענייני הפינוי בינוי בשכונה. רצוי כי את הוועד הפועל לקידום הפרויקט ימנו כלל הדיירים או שכל בניין ימנה לו דייר אחד שיהיה נציג בוועד כאמור. רצוי כי הוועד ימנה מספר אי זוגי של חברים, על מנת שיהיה ניתן לקבל החלטות באופן דמוקרטי עפ"י רוב דיירים.
מינוי עו"ד
לאחר מינוי הוועד, יפנה הוועד לבחירת עו"ד מתמחה בתחום המקרקעין ופרט בתחומי התמ"א 38 ופינוי בינוי. עוה"ד צריך להראות נכונות ללוות את חברי הוועד בפגישותיהם השונות עם יזמים ובעלי מקצוע ולהיות חדור מוטיבציה לעבודה בזמנים קצובים ובאופן אינטנסיבי. עו"ד המורגלים לשבת במגדלי השן אינם מתאימים לפרויקטים של פינוי בינוי, המצריכים עבודה סיזיפית במוקד ההתרחשות – הלא הוא מתחם המגורים של הדיירים. כמו כן נדרשת מעוה"ד מידה רבה של אינטליגנציה רגשית, יחסי אנוש טובים ורקע בפתרון סכסוכים.
מינוי יזם
לאחר מינוי העו"ד והתגבשות הועד, יפנו הנ"ל לבחור יזם ראוי שיבצע עבורם את הפרויקט. לבחירת היזם ישנה חשיבות רבה שתשליך בעתיד על התקדמות הפרויקט, משך הזמן שייקח להקים את הפרויקט והתוצאה הסופית הנכספת.
בבואנו לפנות ליזמים, מומלץ לבצע בדיקה מעמיקה בנוגע לניסיונו של היזם, אמינותו, חוסנו הכלכלי וההון האנושי בחברה. לא כל יזם שמבצע פרויקטים של תמ"א 38 תיקון 1 מסוגל טכנית וכלכלית להקים פרויקט של פינוי בינוי.
יזמים חדשים וחסרי ניסיון לוטשים עיניים לעבר מתחמים המיועדים לפינוי בינוי ומנסים את מזלם. במתחמים רבים תקועים פרויקטים בשל יזמים חסרי ניסיון ודיירים שלא ביצעו בדיקה מקדימה מקיפה אודותם.
יזם רציני, בטרם יגיש הצעה כל שהיא לדיירים ו/או יתחייב בפניהם על תמורות שונות מחויב לבצע בדיקות מקדמיות רבות: תכנוניות, חוקיות, מוניציפליות, כלכליות, ועוד. אל מול אדריכל, בעיריות וברשויות שונות וזאת בטרם יגבש הצעה רצינית ומתווה מתוכנן להקמת פרויקט פינוי בינוי.
כל הצעה שתובא לפניכם חייבת לבוא לאחר שהיזם בדק את היתכנות הפרויקט, כלכליותו ומוכנות הרשויות לקדמו. כל מצג או הבטחה בנוגע לתמורות הדיירים בפרויקט בטרם בדק היזם את הנ"ל הינו לא אחראי ומעיד על חוסר יושרה ורצינות. יש להיעזר בעו"ד על מנת לבצע בדיקה אודות היזם, חוסנו הכלכלי וניסיונו.
מיקום, הצעה, מפרט
השלב הבא, לאחר שבחרנו להתקדם עם יזם מסוים, עלינו לבחון את תוכניותיו בנוגע לאופן ביצוע הפרויקט ומיקומו העתידי של הפרויקט החדש. להלן אפשרויות להקמת הפרויקט:
לאחר החלטה על המתווה יגיש את הצעתו לדיירים, ההצעה תכלול בקווים רחבים את התמורה שתתקבל אצל הדיירים בנוגע לגודל הדירה, מיקומה, וההצמדות החדשות. לדוגמא: כל בעל דירה יקבל דירה גדולה ב- x מ"ר בתוספת מרפסת שמש חנייה ומחסן צמודים בטאבו.
לאחר שישנו קיבול להצעת היזם, יעברו הצדדים לדון במפרט הטכני היורד לפרטים ושופך אור על כלל האלמנטים שיתווספו לכל בעל דירה כגון: גודל מטבח, תאורה וחשמל, אינסטלציה וצנרת, מקלחות ושירותים, חיפויים וריצוף, דלתות וחלונות ועוד..
חוזה משפטי
לאחר שחברי הוועד הגיעו להסכמות עם היזם לגבי המיקום והתמורות יפנו הצדדים באמצעות ב"כ עוה"ד לניסוח חוזה משפטי שיסכם את שלל ההסכמות וההגנות הנדרשות לדיירים בהתאם למתווה עליו החליטו הצדדים. בנוסף, ידונו הצדדים בשיקולי מיסוי, ביטוחים שונים, ערבויות ובטחונות והתחייבויות הצדדים לביצוע הפרויקט.
החתמת הדיירים
לאחר דין ודברים יגובש החוזה בין הצדדים. את החוזה יש להביא להחתמת כלל הדיירים (לפחות 80% נדרשים לחתום על מנת להוציא את הפרויקט לפועל). לכל עו"ד בעל ניסיון ישנה אג'נדה הנוגעת לאסטרטגיה הנוגעת להוצאת "מיזם ההחתמה" לפועל.
על פי רוב רצוי לקיים מפגשים מצומצמים עם בעלי העניין "הבטוחים" תחילה והשארת המתנגדים לסוף. כך או כך רצוי לפעול בשקיפות ולשדר אמינות לכלל הדיירים ,הן ע"י הוועד והן ע"י העו"ד המלווה.
חשוב לנקוט בשוויוניות על מנת לא ליצור מצבים של קנאה וצרות עין בין בעלי דירות שונים בפרויקט היכולים בקלות להכשיל פרויקט.
וועד הפעולה, עו"ד הדיירים והיזם הנבחר יכולים בשיתוף פעולה הדוק להקים פרויקט לתפארת.
בהצלחה.
*הכותב, גילעד ושדי, הינו עו"ד ומגשר מוסמך מטעם ועדת גדות ובתי המשפט, בעל תואר M.B.A, מלווה בעלי דירות וועדים בפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38.
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
