banner
גיל מעין // צילום פרטי | אילוסטרציה // Depositphotos
גיל מעין // צילום פרטי | אילוסטרציה // Depositphotos

האם הדירות הממשלתיות להשכרה ארוכת טווח נכשלו?

המדינה הקימה את חברת "דירה להשכיר" מתוך כוונות טובות אולם בפועל רק אלפי יחידות דיור בודדות נמצאות בצנרת, והן אינן מהוות אלטרנטיבה ריאלית לרכישת דירה עבור הציבור הרחב. מה הפתרון הנדרש וכיצד ליישם אותו? // דעה

גיל מעין 21.01.2021

"הנאים החדרים בעינייך?", שואלים השכנים את הדיירת החדשה, בסיפורה המקסים של לאה גולדברג בספר הילדים "דירה להשכיר". וראה זה פלא, ממש באותו שם נקראה לה חברה ממשלתית בשם דומה – "דירה להשכיר", אשר הוקמה עפ"י החלטת ממשלה בשנת 2014, לשם קידום נושא הדיור ובכלל זה הקמת דירות להשכרה ומטרותיה, בין היתר, איתור מתחמי קרקע לפיתוח לצורך יצירת אלפי יחידות דיור לשכירות ארוכת טווח ופיתוח שוק מוסדי לדיור להשכרה לטווח ארוך בישראל. החברה הוקמה בתקופת כהונתו של שר האוצר יאיר לפיד, כחלק מהבטחתו להביא לבניה של 150,000 דירות להשכרה. 

על פי המודל לפיו עובדת החברה, החברה מפרסמת מכרזים במסגרתם היא מציעה קרקעות ליזמים במחיר מופחת, והיזם הזוכה מקים פרויקט שכולו דירות להשכרה. 25% מן הדירות בפרויקט מיועדות לזכאי משרד השיכון והבינוי, שזכו בהגרלה הנערכת בין הזכאים שנרשמו אליה. הזוכים בהגרלה זכאים להתגורר בדירה בפרויקט לאורך תקופה ארוכה של עד 10 שנים, במחיר המשקף הנחה של כ-20% לעומת מחירי השכירות באזור, תוך פיקוח על גובה העלייה במחיר השכירות החודשית (עלייה שנתית בגובה עליית המדד+1% בשנה). 

היזמים שזכו בפרויקט יכולים להשכיר את הדירות שלא מוקצות לזכאים, לכל דורש במחירי השוק שאינם מפוקחים. כחלק מזכייתם במכרז, היזמים אחראים על ניהול הפרויקט לאורך תקופת החזקתם בדירות, וכעבור 20 שנה רשאים היזמים למכור את הדירות בשוק החופשי.

בסוף 2016 נכנסו 273 דיירים לפרויקט ההשכרה הראשון לטווח ארוך בפרויקט גליל ים בהרצליה, בשכר דירה מוגדר ומפוקח המוזל מן המחיר בשוק. נכון לינואר 2021, לפי אתר החברה ולפי פרסומים שונים, נמצאות בהקמה ובשלבי תכנון מתקדם כ- 5,000- 8,000 יחידות דיור בלבד, חלקן מיועדות לזכאים, מתוך שוק שכירות של כ- 750,000 דירות בישראל.

ובכן, 7 שנים לאחר הקמתה, האם מטרות החברה הושגו? האם הכיוון הכללי נכון והחזון הינו בר השגה?

בסיפורה של לאה גולדברג, הדיירים החדשים אמנם מרוצים מהדירה וחדריה, אולם אינם שבעי רצון מהשכנים. עד שמגיעה הישועה מהשכנה האידיאלית יונת השלום, הבוחרת לראות את היתרונות הברורים של הסביבה החברתית בבניין ולא את מגרעותיה הפיזיים של הדירה.

ובסיפור האמיתי צריך לומר, כנראה שהדירות להשכיר לא ממש נאות דיין. לא ליזמים, ודאי לא לגופים המוסדיים ואולי אף לא לדיירים עצמם.

אמנם אלפי יחידות דיור בודדות נמצאות בצנרת אולם זוהי טיפה בים. והמוסדיים, יוק, לא מספיק מעניין עבורם. לא כל שכן ודאי שזו עדיין אינה אלטרנטיבה ריאלית לרכישת דירה עבור הציבור הרחב. ומה ניתן ללמוד מכך? אולי שתהליכים משני מציאות ותודעה כלכלית דורשים הכנה מתאימה, סביבה תומכת ותרבות הולמת? אי אפשר לצפות שבן לילה, יהפכו את עורם המוני בית ישראל הרואים בדירה מענה הולם של בלוקים ומלט לפנטזיות הצורך בבעלות על נכס, ויעדיפו לשכור דירה לאורך זמן, גם אם יש אמת כלכלית מאחורי החלטה זו.

מהלך כזה צריך להיתמך בשינוי תודעתי עמוק שנדרש לו זמן, יחד עם הסדרה ממוסדת של שוק מתאים, לאו דווקא בדרך של הקמת ישות ייעודית שתעסוק בהקמת דירות להשכרה.

אפשר ללמוד מניסיונם של אחרים בעולם, כמו למשל בברלין, ולייצר שוק שכירות ללא השקעה ציבורית משמעותית וללא צורך בהמתנה ממושכת להוצאת מכרזים, בחירת יזמים ובניית הדירות לתקופה של שנים.

בדרך של חקיקה, ניתן להגדיר מגבלות סבירות על עדכון דמי השכירות, אפשרות של השוכר להישאר בדירה למשך שנים ממושכות, וכללי משחק ברורים של סטנדרט התחזוקה לאורך זמן החל על הבעלים. 

בשילוב של מסע הסברה ממומן נרחב, ללא ספק בדרך זו, ייוצר תוך זמן סביר, שוק שכירות שיהווה אלטרנטיבה שפוייה לבעלות בדירה, גם אם לא בכל המקומות שכר הדירה יהיה בר השגה לכל אחד. לא כולם חייבים לגור במדינת תל אביב ומי שכן, ודאי שצריך להכיר בכך שלמיקום יש מחיר. 

בדרך זו, גם הגופים המוסדיים ושחקנים אחרים בשוק יוכלו לאסוף דירות, בניינים שלמים ומקבצי דיור, להנות מהם כנכס המניב תשואה שוטפת ובעלת סיכון נמוך יחסית, ולצפות לאורך זמן גם לרווחי הון כתוצאה מעליית הערך של הנכסים, תוך קבלת הקלות למיסוי שוטף והוני כדי ליצור כדאיות כלכלית נאותה.

"כך בעמק יפה בין כרמים ושדות, עומד מגדל בן חמש קומות. ובמגדל גרים עד היום, שכנים טובים חיי – שלום."

חרף האמור לעיל ואם בכל זאת יש רצון לבחור בהשקעה ציבורית דרך משאב הקרקע של מדינת ישראל, מדוע ללכת לפתרון הקיצוני שנכשל להקצאת כל הקרקעות במכרזים החדשים ל"מחיר למשתכן" ולא לפתרון מתבקש יותר כמו "מחיר לשוכר"?  

לפי מתווה מוצע זה, להבדיל מהמצב הנוכחי בו הקרקעות מוצעות ברובן למכרזי מחיר למשתכן ובחלקן למכרזי דירה להשכיר, חלק משמעותי מכלל מכרזי רמ"י יוקצה לטובת "מחיר לשוכר", כאשר כללי המשחק לזכייה בקרקע יהיו שונים מאלו הנהוגים כיום:

  • אין מחיר מינימום.
  • התחייבות להשכרה לטווח ארוך.
  • בעלות אחידה או מגבלה של מספר הבעלים.
  • שכר דירה ריאלי קבוע מראש ודמי ניהול ידועים מראש.
  • תנאים ברורים לעדכון שכר הדירה ודמי הניהול במגבלות זמן.
  • הסדרים ברורים לתחזוקת הנכס ועלויות הניהול.
  • סטנדרטים ברורים לטיב התכנון והבנייה.

ההצעה הזוכה תהייה ההצעה הגבוהה ביותר עבור מחיר הקרקע לפי הפרמטרים שפורטו.

בדרך זו ייווצר שוק חדש רחב אלטרנטיבי ומשוכלל שימשוך שחקנים משמעותיים כמו קרנות ריט ייעודיות, מוסדיים וחברות נדל"ן מניב.

כך תיווצר ודאות ומגוון של פיתרונות שכירות לטווח ארוך וחלופה טובה וכלכלית למרדף הנואש אחר הבעלות על דירת מגורים בישראל. 

  • כותב המאמר, גיל מעין, הינו שמאי מקרקעין שותף בחברת הייעוץ האסטרטגי לנדל"ן Make it work

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות