שמאי מקרקעין ישראל יעקב // יחצ

החסמים בפרויקטי התחדשות עירונית מעלים את מחירי הדירות

שמאי המקרקעין ישראל יעקב הפשיל שרוולים, התחיל לרוץ ונוקב בעלויות  הבנייה של פרויקטי התחדשות עירונית כתוצאה מחסמים: "בדו"חות אפס אנחנו מוסיפים בין 10% ל- 15% לעלויות השוטפות בפרויקט תמ"א 38/1, מכיוון שאתה יודע איך אתה נכנס לפרוייקט אך אתה לעולם לא יודע איך תצא ממנו"

כרמלה קופר 21.01.2019

תמונה: שמאי מקרקעין ישראל יעקב // יחצ

ישראל יעקב, בעל תואר ראשון ובוגר תכנית לשמאות מקרקעין מאוניברסיטת ת"א, צמח מהשטח והתחיל את דרכו כמפקח בנייה בעבודת השמאות ועסק בניהול ופיקוח בנייה. כיום הוא בעל משרד עצמאי שמעסיק 10 שמאים ומלווה עשרות פרויקטים באזור המרכז. בין לבין הוא משמש כמרצה בלשכת עורכי הדין ובזמנו הפנוי- הוא רץ. למעשה, במרוץ הלילה שהתקיים בתל אביב הוא רץ יחד עם צוות משרדו 10 ק"מ, זאת לאחר שבשנה האחרונה החליט יעקב להיכנס למשטר אימונים והחל להתחרות בחצאי מרתון. עד כה הוא סיים חצי מרתון אמסטרדם וחצי מרתון טבריה ובימים אלו מתאמן לתחרות חצי מרתון בתל אביב, כאשר המטרה הבאה כבר סומנה:  מרתון מלא בברלין בספטמבר 2019. בראין ל"מגדילים", הוא מדבר על העלויות הכבדות ליזמים, כתוצאה מהחסמים והמכשולים בדרך להקמת פרויקט התחדשות עירונית ומסביר שבסופו של דבר- כל עיכוב מעלה את מחיר הדירה לצרכן.

יזם משקיע בממוצע בין 3%-5% מעלויות הבנייה
בעוד קצב התחלות הבנייה של פרויקטי התחדשות עירונית נמצא בעליה, החסמים והבירוקרטיה עדיין מהווים את האויב הכי גדול של המשך התהליך וגורמים להתייקרותם של הפרויקטים. למעשה, על פי נתוני הלמ"ס, כ-20% מכלל התחלות הבנייה בישראל מקורן בהתחדשות עירונית אולם לדברי ישראל יעקב, החסמים עדיין עולים לנו ביוקר, בעיקר "כאשר היזם נאלץ להתמודד עם דיירים סרבנים, הדורשים מעבר למקובל ולעיתים תוקעים את הפרויקטים להרבה שנים ובנוסף, יש רשויות המעכבות פרויקטים רבים מתוך חשש לקריסת התשתיות", אומר יעקב, עיכובים שבסופו של דבר מעלים את מחיר הדירה, "בפרויקט תמ"א 38 יזם משקיע בממוצע בין 3%-5% מעלויות הבנייה הישירה מרגע ההחתמות ועד היתר הבנייה. סכום זה בדר"כ ינוע בין חצי מיליון שקל ל- 2 מיליון שקל בהתאם להיקף הפרויקט. במידה ומדובר ביזם בינוני המשקיע בו זמנית ב-5 פרויקטים מדובר בסכום כולל שיכול להגיע עד ל- 10 מיליון שקלים. לזה צריך להוסיף עלויות מימון של כ- 4-12% לשנה, תלוי בגורם המממן (בנקאי או חוץ  קרנות מימון) ומישהו צריך לכסות את העלויות הללו".

כמה זמן לוקח היום לאשר פרויקט תמ"א 38 בישראל?
"מרגע ההחתמות ועד ההיתר לוקח בממוצע 2-3 שנים. עם זאת לא תמיד זה בגלל הרשויות המקומיות. יזם יעיל יכול לקבל היתר תוך זמן קצר יותר אם לדוגמא הוא ישכיל לבחור בעלי מקצוע המנוסים בפרויקטי תמ"א. אני מדבר בעיקר על אדריכלים ומהנדסים שחייבים להיות מקצועיים אבל מהירים על מנת לקדם את הפרויקט".

מה שיעור העלויות שצצות במהלך פרויקט תמ"א 38 בשל בלת"מים שונים?
"זה תלוי כמובן בפרויקט. בדו"חות אפס שאנחנו כותבים, אנחנו מוסיפים בין 10% ל- 15% לעלויות השוטפות בפרויקט תמ"א 38/1, מכיוון שבפרויקט חיזוק אתה יודע איך אתה נכנס לפרוייקט אך אתה לעולם לא יודע איך תצא.

"במהלך הפרויקט אתה יכול לגלות תשתיות שלא היו אמורות להיות מתחת לבניין ואז אתה נדרש להזיז אותן ו/או לשדרגן אותה. אתה לא באמת יודע מה מצב היסודות של הבניין. חפירת יסודות- בחלקים מסוימים לא ניתן להיכנס עם  מקדח ונאלצים לחפור ידנית. לזה צריך להוסיף עלויות שנובעות מהפסקת עבודה שנובעת בשל דיירים שאינם רוצים להתפנות מדירתם. ישנם מקרים בהם דיירים לא מאפשרים להיכנס לעבוד בדירתם כדי לחזק עמוד או קיר פנימי לממ"ד או להזיז עמוד או לאחר שתואם עם הדייר מועד הגעה הוא לא פותח את הדלת או נעלם ביום שתואם. לצערי מקרים אלה חוזרים פעמים רבות בפרויקטים בהם הדיירים לא מפונים. התוצאה- הפרת הסכם בין היזם לבין הדיירים הקיימים והחדשים הגוררים נזקים כספיים ותביעות הדדיות בבית המשפט".

עושה רושם שמבחינת עלויות כדאי לבנות רק תמ"א 38/2
"יש חברות שלא מוכנות לבנות תמ"א 38/1 מכיוון שמבחינתן מדובר ב"כאב ראש" והן לא מוכנות או רוצות להתמודד אתו. מצד שני, ישנם פרויקטים אשר מבחינה כלכלית תמ"א 38/2 אינה כדאית, כמו לדוגמא בנייני רכבת ובניינים בני 4 קומות, שלעיתים מבחינת זכויות הבנייה שהיזם יקבל מהרשות המקומית, משתלם יותר לחזק ולהוסיף 2 קומות, מאשר להרוס ולבנות מחדש".

לסיום, טיפ לשמאי מקרקעין בתחילת דרכו?
"תמיד להביא כמה שיותר ערך וטוב לכמה שיותר לקוחות המשרד, תוך שמירה על מקצועיות, יושרה ולמידה מתמדת".

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות