"מהפך תא 5500" - תשונה באופן מהותי: מינהל התכנון קובע כי היא אינה עומדת בהוראות תמ"א 70
בעקבות פנייתה של ח"כ יעל רון בן-משה בטענה לפגיעה במנגנוני המימון של המטרו – רפי אלמליח קובע: "התכנית הכוללנית תיבחן ותתוקן מהותית כך שתהיה התאמה להוראות תמ"א 70"
מינהל התכנון פועל לשנות באופן מהותי את תכנית המתאר הכוללנית החדשה של תל אביב, תא 5500, כך שתעמוד בעקרונות תכנית תמ"א 70 (תכנית מרחבי המטרו). כך כתב מנכ"ל המינהל, רפי אלמליח, בתשובה לפנייתה של ח"כ יעל רון בן-משה, אשר העלתה חשש לפגיעה במנגנוני המימון של פרויקט המטרו אם תקודם התכנית במתכונתה: "מינהל התכנון קבע מפורשות לפי סעיף 109 כי יש לתקן את התכנית".
הרקע להודעתו של אלמליח הוא פנייתה של חברת הכנסת רון בן-משה, זאת בעקבות פרסום מחקר שנערך על ידי חברת גיאוקרטוגרפיה, שממנו עולה כי היקפי זכויות הבנייה בתכנית 5500 נמוכים יותר מהתכנית הקודמת, תא 5000, ואינם מספקים כדאיות כלכלית לפרויקט המטרו.
המחקר מעלה פער משמעותי בין זכויות הבנייה שמקנה תכנית המתאר הכוללנית החדשה של תל אביב, תא 5500, הנמצאת בהליכי התנגדויות. מהמחקר עולה כי תא 5500 מציעה במקרים רבים זכויות בנייה נמוכות מהזכויות האפשריות בתא 5000, התכנית שאותה היא אמורה להחליף, וכן מהזכויות בתמ"א 70.
לדברי מחברי המחקר, הזכויות על פי התכנית נמוכות מהיקפי הבנייה הנדרשים ליצירת כלכליות תחת המטרו. במקרים רבים, נכתב, תכנית 5500 מצמצמת את פוטנציאל הפיתוח ביחס למצב הקודם ואינה מפצה על המס הנוסף החל. המחברים מגדירים את הממצא הזה כ"פער מבני חמור".
כך, למשל, נערכה בדיקה מעמיקה לתחנת שלבים בדרום תל אביב, שממנה עלה כי הרח"ק (מדד רצפה חלקי קרקע) המינימלי הנדרש לפי תמ"א 70 בטבעת הראשונה עומד על 7.5, ובטבעת השנייה על 5, כמו הרח"ק המרבי בת"א 5000. הרח"ק המירבי בת"א 5500, עולה מהמחקר, עומד על 3 בלבד, נמוך מאוד ולא רלוונטי לכדאיות כלכלית. ההפסד למדינה ולעיריית תל אביב רק בתחנת שלבים, נקבע, עומד על 9.1 מיליארד שקל ו-8,800 יח"ד שלא ייבנו, ובמקביל המדינה חשופה לתביעות פיצויים בהיקפים גדולים, דבר המחריף את סיכון התזרים. מחברי המחקר ממליצים להעצים את זכויות הבנייה סביב תחנות המטרו, במטרה לאפשר את מימוש הפרויקט.
על רקע פרסום המחקר, כאמור, פנתה חברת ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת, ח"כ יעל רון בן-משה (כחול לבן) לרפי אלמליח, וביקשה את התייחסותו לממצאיו. בין השאר שאלה ח"כ בן משה, אם אכן קיימת אי התאמה בין התוכנית המקודמת על ידי עיריית תל אביב לבין הוראות ועקרונות תמ"א 70 בכל הנוגע להעצמת זכויות בנייה סביב תחנות המטרו. כמו כן, היא שאלה מה בכוונת מינהל התכנון לעשות על מנת לוודא שתוכניות עירוניות יקודמו באופן התואם את המדיניות הלאומית בנושא המטרו.
במכתב תגובה של אלמליח, הוא מאשר כי תכנית המתאר תא 5500 אינה עומדת בהוראות תמ"א 70, וכי בכוונת מינהל התכנון לתקנה באופן מהותי. "תמ"א 70 קובעת רף מינימלי של אינטנסיביות פיתוח סביב לתחנות המהווה ממוצע פר טבעת ראשונה או שניה. על פי בחינה שנערכה על ידנו נראה כי התכנית הכוללנית אינה עומדת בהוראות תמ"א 70 באשר לרח"ק המינימום, ולפיכך נקבעה התכנית כטעונה אישור על פי סעיף 109 לחוק. כך שהתכנית הכוללנית תיבחן ותתוקן מהותית כך שתהיה התאמה להוראות תמ"א 70".
ח"כ בן משה מסרה ל"מגדילים": "אני מודה לראש מינהל תכנון על תשובתו המהירה והמקצועית. אני שמחה לראות שמינהל התכנון מעורה ומעורב ואף מקפיד כי המדיניות הממשלתית תיושם בקרב הרשויות המקומיות, לרבות תל אביב-יפו, וכל זאת מתוך ראיה כוללת של המטרופולין, ובדגש על מערכת הסעת המונים אשר לה השפעות תחבורתיות, סביבתיות וכלכליות מרחיקות לכת".
נגד תכנית תא 5500 הוגשו מאות התנגדויות, שמתוכן 20 הוגשו על ידי משרד עו"ד ענת בירן, שאמרה בתגובה כי: "עמדת מינהל התכנון היא שהתכנית סותרת את תמא 70 ואת מדיניות הדיור הארצית. זו טענה שהעלנו בכל ההתנגדויות לתכנית 5500. צפיפויות נמוכות מדי, מעט מדי זכויות למגורים, ותכניות לא כלכליות, הכל בסתירה להוראות תמא 70. התכנית תצטרך לעבור רויזיה משמעותית שכן עמדת מינהל התכנון מאששת את מה שנטען בהתנגדויות".
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
מכירים מישהו שצריך לקרוא את הפוסט? שתפו אותו. ?
