הוארך המועד להתנגדות לתוכנית המופקדת לרובעים 5-6, הכוללת הוראות חדשות שעלולות לפגוע משמעותית בזכויות הבנייה // פרשנות
עיריית תל אביב האריכה בכחודש את המועד להגשת התנגדויות לתוכנית רובעים 5-6 (תא/4320) עד ל-27 במרץ הקרוב, וזהו חלון ההזדמנויות האחרון לבעלי דירות ונכסים בתל אביב, כמו גם יזמים ואדריכלים, להתנגד לתוכנית ולהשמיע קולם מול הוועדה המקומית. בניגוד לפרסומים הקודמים של העירייה, התוכנית המופקדת שונה במתכונתה וכוללת גם הוראות חדשות שעלולות לפגוע משמעותית בזכויות הבנייה באזורים אלה.
מבדיקת התוכנית שעיריית ת"א הפקידה להתנגדויות, נמצא כי היא אינה תואמת למדיניות לפיה פעלה הועדה המקומית לאורך שנים, ואף פירסמה לגביה תנאים להוצאת היתרים. התוכנית המופקדת כוללת מספר שינויים מהותיים שעלולים לפגוע במידה ניכרת בהיתכנות הכלכלית של פרויקטים.
כך למשל, בניגוד לחישוב זכויות הבנייה באופן "נפחי", הרי שעתה כוללת התוכנית המופקדת גם מגבלת אחוזי בנייה שנעה בין 200% לכ-400%, כך שלעתים קרובות לא ניתן כלל למצות את הנפח המירבי הקבוע בתכנית (הנפח מוגדר לפי תכסית קרקע ומספר קומות).
בנוסף, התוכנית מחייבת במגרשים הגדולים מ-500 מ"ר, ושבהם תוספת בניה העולה על שטח מסוים (ולא ברור אם מדובר בתוספת מעל הקיים או מעל הזכויות המאושרות) הפרשת 20% מתוך אחוזי הבנייה לטובת שטחי ציבור. שטחים אלו נלקחים מתוך זכויות הבנייה הנוספות ועלולים לפגוע באופן משמעותי בהיתכנות פרויקטים וכן בנכונות של בעלי הדירות לקדם פרויקט בבניין.
חובה נוספת היא חובת חזית מסחרית במגרשים רבים בהם לא קיימת כיום חובה כזו. גם הוראה זו עלולה להקשות על קידום פרויקטים הן מבחינה כלכלית והן מבחינה של תכנון איכותי של קומת הקרקע, ולעורר התנגדויות מצד בעלי הדירות.
לא ברור כיצד ומתי נולד שינוי המדיניות שבא לידי ביטוי בתוכנית המופקדת לאחר שנים בהן נקטה הועדה המקומית במדיניות תכנונית ברורה ועקבית יחסית ברובעים 5-6. ההוראות החדשות, החוזרות להשתמש במונחים של שטחים עיקריים ושטחי שירות, ואחוזי בניה מירביים (בשונה ממושג הרח"ק הקבוע בתכנית המתאר של תל אביב), והמגבילות את אחוזי הבניה ובנוסף מטילות מטלות כבדות על היזמים ובעלי הדירות, עלולות להביא לכדי אובדן של עשרות עד מאות מטרים בזכויות בנייה, ולפגיעה של עשרות מיליוני שקלים במונחים כספיים. התוצאה תהיה העדר היתכנות כלכלית למימוש פרויקטים להתחדשות עירונית והתנגדויות מצד בעלי דירות למימוש התכנית. מומלץ לבעלי נכסים וקרקעות באזורים אלה להתייעץ עם אנשי המקצוע ולהביע את התנגדותם לתוכנית לפי שהמועד הסופי יפוג, על מנת לשמור על האינטרסים והזכויות שלהם. יש לקחת בחשבון שלתוכנית השפעות רבות על אופי הבינוי ברובעים, תוך הפקעה אפשרית של חלק מהשטחים. זכות ההתנגדות הינה בפני הוועדה המקומית, ולאחר מכן תעמוד בפניהם הזכות להגשת ערר לוועדת הערר המחוזית.
גבולות התוכנית לרובעים 5-6 הם רחוב בוגרשוב מצפון, הירקון ממערב, רחוב אחד העם מדרום ודרך בגין ממזרח. התוכנית של העירייה קובעת את זכויות הבנייה להתחדשות עירונית וחיזוק מבנים ברובעים אלה, והיא חלה על בנייני מגורים, מגרשים ריקים בייעוד מגורים ומסחר, ועל אזורים המיועדים לתכנון בעתיד.
התוכנית קובעת כי זכויות הבנייה בחיזוק מבנים קיימים לא יעלו על 200% מהשטח הבנוי הקיים. במגרשים הקטנים מ-500 מ"ר שעליהם בניינים טעוני חיזוק יינתנו זכויות של עד 325% מגודל המגרש, ובמגרשים גדולים מ-500 מ"ר יותר לבנות בהיקף של עד 390% משטח המגרש. למגרשים שעליהם בניינים שאינם טעוני חיזוק בהתאם לחוק יינתנו זכויות נמוכות יותר. בהריסה ובנייה מחדש יותרו מבנים של 5-7 קומות, כולל קומת עמודים, קרקע, וקומת הגג, ו-20% מתוספת השטחים (לכל הפחות 75 מ"ר) יוקצו לשימושים ציבוריים בבעלות העירייה ללא תמורה. מבחינת מרפסות, בנוסף לשטחים המרביים המותרים, יותר שטח של עד 14 מ"ר עבור מרפסות הבולטות מקירות הבניין החיצוניים, ובלבד ששטחן הממוצע של כל המרפסות בבניין לא יעלה על 12 מ"ר. לא תותר סגירת מרפסות באזורים אלה.
*כותבת הפרשנות, עו"ד ענת בירן, הנה בעלים ומייסדת ענת בירן משרד עורכי דין ענת בירן, המתמחה בתכנון ובניה, נדל"ן והתחדשות עירונית.
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
