איציק סימון // צילום: דני שביט
איציק סימון // צילום: דני שביט

אילו ביטוחים צריך לעשות לפרוייקטי פינוי בינוי?

מגמת ההתחדשות העירונית צועדת לעבר מתחמים פינוי בינוי, אשר לעומת תמ"א 38 מחייבים התייחסות רחבה יותר לאתגרים ולביטוחים הנדרשים לתהליך, שיכול להמשך שנים רבות

מגדילים 20.02.2020

איציק סימון // צילום: דני שביט

מאת : איציק סימון , מנכ"ל, הסוכנות המובילה לביטוחי בניה

המגמה כיום בתחום ההתחדשות העירונית מבקשת להוביל יותר ויותר פרויקטים לכיוון של פינוי בינוי, חלף הפתרונות הנקודתיים (והאפקטיביים) של תמ"א 38 על גרסאותיה השונות. 

הדברים נשמעו גם מפיו של שר השיכון לשעבר, וגם בהודעה שפורסמה לאחרונה על ידי הלשכה המשפטית של מינהל התכנון, לפיה, "עמדת מינהל התכנון הינה כי קיימת עדיפות לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית, באופן מתחמי, תוך מתן מענה לצורכי ציבור והיבטים תכנוניים נוספים, אשר יתרום לשיפור רווחת התושבים. זאת, על פני מתן היתר נקודתי במגרש או לבניין בודד" ("היתר נקודתי במגרש או לבניין בודד" = תמ"א 38, א.ס). 

הסיבות לעידוד פינוי בינוי על פני תמ"א 38 הינן מוכרות ומובנות. התחדשות עירונית שמבוססת רק על תמ"א 38, ללא תוכניות מתאר עירוניות ארוכות טווח, עלולה לייצר עומס על תשתיות קיימות, ולהביא לצמיחה באוכלוסייה ללא מענה במרחב העירוני. לאחרונה שמענו לא מעט הכרזות בדבר אי הארכת תמ"א 38. למרות שאינני סבור שנכון לעצור את המהפכה הטמונה בתמ"א 38, בעיקר לאור היתרונות הביצועיים של התוכנית לחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה, ומנגד הליכי התכנון הארוכים (מאד) הדרושים לפינוי בינוי, ראיתי לנכון להשתמש בבמה שניתנה לי באתר "מגדילים" בכדי לפרוס דגשים לגבי ביטוחי פינוי בינוי. 

התחדשות עירונית, כשמה כן היא, התחדשות של המרחב העירוני בשכונות וותיקות וישנות. מכיוון שהפרויקט מבוצע באזורים צפופים, ומכיוון שמדובר בעבודה הנעשית על ידי כלים כבדים אשר "חודרים" למרחב העירוני, סיכונים רבים עולים מן השטח. החל מסיכונים לצדדים שלישיים כגון נזקי גוף לשכנים/דיירים/עוברי אורח, דרך נזקים לרכוש ולמבנים סמוכים, וכלה בתאונות עבודה באתרים עצמם. 

לעומת ביטוחי תמ"א 38 (שהינם מורכבים לכשעצמם), ביטוחי פינוי בינוי צריכים להתמודד עם חשיפה כפולה ומכופלת. ככל שהפרויקט גדול יותר, ככל שהוא רחב היקף יותר, כך הסיכונים שבו גדלים, ולפיכך יש לדאוג כי  הביטוח הנרכש יעניק מענה ביטוחי בהתאם. 

למרות שהפרויקטים אינם זהים זה לזה, ניתן לשרטט כמה אתגרים שצריכים לקבל מענה ביטוחי בפרויקטים מסוג זה:

  • פוליסה קבלנית אשר נרכשת לא רק על ידי הקבלן אלא גם על ידי היזם – תחלופת קבלנים בפרויקטים של התחדשות עירונית איננה תופעה נדירה, וכך גם תחלופת יזמים. על מנת שהדיירים יוכלו לוודא שהם מבוטחים היטב במקרה של תחלופה כאמור, חשוב שתהיה להם מידה של שליטה בפוליסות הקבלניות. כך שבתחלופת קבלן/יזם, יוכלו הדיירים להיכנס לנעלי המבוטח הראשי בפוליסה. 
  • סיכונים הכרוכים בפינוי הדיירים – ה"פינוי" בפינוי בינוי הוא שלב קריטי בהצלחת הפרויקט, והוא מניח לפתחו של הקבלן/היזם אתגרים שונים, כגון: התמודדות עם דיירים סרבנים שאינם מוכנים להתפנות, נזקים לתכולת הדירות וכדומה. ברכישת פוליסת ביטוח פינוי בינוי יש להתייחס לסוגיות הללו ולוודא כיצד לעגן להן גם הגנה ביטוחית. 
  • השתכנות גורמי פשיעה ודרי רחוב בדירות הריקות – תופעה נפוצה לצערנו בפינוי בינוי היא השתכנות של גורמי פשיעה ודרי רחוב בדירות הריקות שפונו מדייריהן וממתינות לעבודות הריסה. כפרצה הקוראת לגנב, תרתי משמע, דירות הרפאים הללו מצליחות למשוך גורמים מוחלשים או עבריינים למיניהם. ההתמודדות עם ההשתכנות הבלתי חוקית כרוכה בהפעלת משאבים שונים, גורמת לעיכוב הפרויקט, מייצרת סוגיות משפטיות וראוי שתקבל מענה בפוליסת הביטוח הן מבחינת פינוי הדיירים הלא-חוקיים, והן מבחינת תגובותיהם שיכולות לכלול גרימת נזקים לרכוש, הצתות, פגיעה בעובדים ועוד. 
  • סיכונים הכרוכים בעבודת ההריסה עצמה – עבודות הריסה בפינוי בינוי הינן מסוכנות לכשעצמן שכן מדובר בהריסה מאסיבית של מספר בניינים, עד כדי שכונה שלמה. עבודות ההריסה יוצרות סיכונים לעובדים, לסקרנים, ולמבנים שכנים (שאינם קשורים לפרויקט ועלולים להינזק). הפתרון הבטוחי טמון ברכישת כיסויים הולמים כדוגמת כיסוי לנזקים כתוצאה של רעד והחלשת תמך קרקע בסכומים הולמים, וכן כיסויים רחבים לנזקי צד שלישי בכלל. 
  • פוליסות המספקות מענה לנזקי גוף עם גבולות אחריות ראויים – תאונת עבודה הן לצערנו מחזה נפוץ באתרי הבנייה בישראל. למעשה, רוב נפגעי העבודה בישראל הם פועלי בניין, ומרבית תאונות העבודה הקטלניות מתרחשות בענף הבנייה. בימינו, כאשר תביעה בגין תאונת עבודה יכולה להיות מוגשת על סכומים גבוהים המטפסים לכדי מיליוני שקלים, בין השאר בשל הלכת השנים האבודות המהווה את אבן הראשה של דיני הנזיקין במשפט הישראלי, חשוב מאד לוודא כי הפוליסה הנרכשת מספקת מענה ביטוחי הולם עם גבול אחריות גבוה (מאד) לנזקי גוף. 
  • נזקים למבנים סמוכים – מעצם היותם פרויקטים המבוצעים במרחב האורבני, קיימת בפינוי בינוי סכנה למבנים סמוכים ולסביבה. אלו נזקים אשר אינם מנויים כברירת מחדל בכל פוליסה לביטוח עבודות קבלניות ובכדי לייצר בעבורם הגנה ראויה יש לפעול מבעוד מועד. הן ברכישת של הרחבה ספציפית כנגד נזקים מסוימים לסביבה, והן בעריכתו של סקר תיעוד מצב מבנים סמוכים. 
  • השימוש בכלי צמ"ה, כלי רכב ועגורנים – בפרויקטים של פינוי בינוי עגורנים הם כמעט חלק בלתי נפרד מהביצוע וכך גם כלי צמ"ה, כלים הנדסיים, כלים כבדים וכלי רכב שונים. יובהר כי לא כל הכלים הללו נחשבים ככלי רכב, ומשכך לא לכל הכלים יש בהכרח ביטוח חובה. בהעדר ביטוח חובה, לא יהיה כיסוי לנזקי גוף, ועל כן יש לשרטט פתרון לזה בקביעת סכום ביטוח גבוה בפוליסה הקבלנית (בשפה מקצועית – הרחבה לנזקי גוף כתוצאה משימוש בציוד מכני הנדסי שאיננו חייב בביטוח חובה). כמו כן, יש לוודא שכל קבלני המשנה הנכנסים לאתר עם כליהם מחויבים לדאוג לפוליסות ביטוח מקיף, חובה וצד ג'. 
  • פרויקטים ארוכים, חורפים רבים – פרויקט של פינוי בינוי יכול להימשך זמן רב ולחלוש עם מספר עונות גשומות וחורפיות. כפי שראינו רק לאחרונה, איתני הטבע יכולים לגרום לנזקים עצומים, ובפרט באזורים המיועדים לפינוי בינוי, שמטבע הדברים אינם ממוקמים בשכונות חדשות עם תשתיות בסטנדרטים מודרניים. נזקי החורף עלולים להיות מוחרגים מהפוליסה ככל שייטען כי הם היו צפויים (שכן גשם בחורף הוא עניין של מה בכך), ועל כן יש לוודא היטב שהפוליסה הביטוחית מספקת לכך מענה הולם. 
  • התעכבות הפרויקט – כשם שאנו יודעים שפרויקטים של תמ"א 38 חורגים תכופות מלוחות הזמנים, כך הדברים נאמרים ביתר שאת לגבי פינוי בינוי. עיכובים בפרויקט מטילים מעמסה כלכלית כבדה על הקבלנים והיזמים. הן בשל תשלום שכר דירה לדיירים המפונים, והן בשל חשיפתם לתביעות והליכים משפטיים מצד הדיירים. העיכובים יכולים לנבוע מתחלופה של קבלנים או יזמים (שאיננה נדירה בענף הבנייה) ו/או מנסיבות "רגילות" לחלוטין. מכיוון שפוליסה לביטוח עבודות קבלניות נרכשת מראש לתקופה מוגבלת, רצוי לוודא כי היא כוללת גם אופציה להארכה (לרבות תנאים מוגדרים המאפשרים את מימושה של האופציה הנ"ל). בעניין זה נדגיש כי ללא מפרט הרחבות ברור המתמודד עם סיטואציה של עיכוב בפרויקט, חברת הביטוח עלולה לסרב להמשיך את הביטוח (בפרט אם הייתה תביעה משמעותית באתר) או לחילופין להעלות את הפרמיה ברמה משמעותית. 

לסיכום, 

הדגשים שהועלו במאמר זה לגבי ביטוחי פינוי בינוי הם מטבע הדברים רק כסולת מנופה, מעט המחזיק את המרובה. 

זכרו כי ברכישת ביטוח לפינוי-בינוי רצוי וראוי לפנות לסוכנות ביטוח המתמחה באופן ספציפי בענף הבנייה, והינה בעלת ניסיון מוכח בביטוחי התחדשות עירונית. רק הגנה ביטוחית מקיפה ואיכותית, הנגזרת ממכלול הסיכונים העומדים על הפרק (הצפויים והבלתי-צפויים כאחד), תוכל לסייע למעורבים בתהליך בקרות אירוע וביום פקודה. 

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות