פאנל ועדות ערר יום עיון עוד על נדלן // סיון כפיר

עו"ד רונית אלפר: "לא יתכן ששמאי יתעלם משומות אחרות"

יו"ר ועדת פיצויים והיטלי השבחה מחוז דרום אמרה את הדברים בפאנל יושבי ראש ועדות התכנון, במסגרת כנס שערך משרד עו"ד שוב

כרמלה קופר 20.02.2018

תמונה: פאנל ועדות ערר יום עיון עוד על נדלן // סיון כפיר

בפאנל המרכזי של הבוקר ביום העיון בנושא תכנון ובנייה והתחדשות עירונית, שערך היום משרד עו"ד צבי שוב, המומחה בתחום תכנון ובנייה והתחדשות עירונית,  דנו יושבי ראש של וועדות התכנון המחוזיות לפיצויים והיטלי השבחה בדילמות מרכזיות בנושאים של היטלי השבחה. כמו כן, בנושא  פיצויים ושומות ומחלוקות בין ועדות הערר לועדות המקומיות.  את הפאנל ניהל עו"ד צבי שוב מומחה לתכנון ובניה והתחדשות עירונית .

הנושא מרכזי ראשון בוא נערך דיון הוא שאלת התחשבותה של הוועדה המקומית בשומות של שמאים מכריעים. כשפעמים רבות היא לא מתחשבת בשומות אלה אלא בחוות דעתו של שמאי הוועדה בלבד, וכתוצאה מזה, מגיעים עררים רבים של בעלי הקרקע לפתחן של הוועדות.

עו"ד רונית אלפר יו"ר ועדת פיצויים והיטלי השבחה מחוז דרום: "שומה היא לא תמיד מדע מדוייק ותמיד יכולים להיווצר פערים בין שמאים שונים, ועם זה וועדות הערר והוועדות המקומיות צריכות להתמודד. שמאי מכריע חייב לתת חוות דעת לפי שיקול דעתו, אבל אין שום חובה חוקית שמחייבת את הוועדה המקומית לאמץ את השומה המכרעת, במיוחד אם היא שגויה. מצד שני, הוועדה המקומית מחוייבת לפעול באופן שוויוני כלפי הנישומים במיוחד אם בשני מקרים סמוכים הקרקעות הנן בעלי אותן מאפיינים ולכן לא ניתן לדרוש סכומים שונים מאנשים שונים.  לעניות דעתנו למרות ששמאי מקרקעין מחוייב לתת שומה עצמאית, לא יתכן שיתעלם משומות אחרות שניתנו, במיוחד אם מדובר באותו המקרקעין. מה שהנחה אותנו בהחלטות בעניין זה היא אותה אמירה של בית המשפט העליון שמדברת על עיקרון השוויון כעיקרון על, וזה מה שמתווה אותנו בהחלטות שלנו.

"בערר של מינה כהן למשל, היה מדובר במקרקעין סמוכים אך זהים לחלוטין שביחס לאחד מהם ניתנה שומה מכרעת ואנחנו דחינו את הערר בהחלטה מנומקת. באותו מקרה ואחרי לא מעט לבטים, החלטנו להכיל את השומה המכרעת הקודמת ומה שהנחה אותנו זה עיקרון השוויון בין נישומים זהים, וגם הרצון להימנע משומות סותרות בפערים ניכרים".

נושא מרכזי נוסף בו דנו יושבי הראש, הוא מקרים של מספר תכניות על אותה קרקע בהקשר של תביעות פיצויים. מה נחשב תכנון זוחל ומה נחשב תכניות שונות ומתי ניתן או כדאי לתבוע פיצויים? עו"ד רונית אלפר, אמרה כי: "מי שלא זוכר את פסק דין הר וועדה מקומית נתניה, שיוצג על ידי משה שוב ז"ל, הוא דן בשאלה מתי נראה בשתי תכניות שונות חלק ממהלך תכנוני אחד והזכות לתביעת פיצויים תקום לגבי התכנית המאוחרת בזמן. בית המשפט קבע שיתכנו מקרים שניתן לראות בשתי התכניות כאחת לצורך הגשת תביעת פיצויים. על ידי שלושה מבחנים – זיקה תכנונית הדוקה בין שתי התכניות , לדוגמה תכנית מקפיאה ותכנית משחררת זכויות. תנאי נוסף זיקה פורמלית ופרמטר נוסף הוא פרק הזמן הקצר בין שתי התכניות".

"בערר שמחי  אשר הגיע לפתחי ועדת הערר שלנו", הוסיפה אלפר, "אושרו בגני תקווה 3 תכניות במהלך השנים. הראשונה דנה בתכנית להקמת דיור מוגן. כעבור 4 שנים אישור תכנית נוספת בה עשו פינוי בינוי והגדילו את מספר הקומות. שנתיים מאוחר יותר, אישרו תכנית שלישית במסגרתה הגדילו את יחידות הדיור והכפילו את נפח הבניה. יש כאן תכנון זוחל על אותה קרקע. 3 התכניות בעלות מטרה משותפת לדיור מוגן אך לא הייתה להן זיקה עניינית משמעותית או פורמלית. תכנית אחת לא צפתה את השנייה יש כאן שינוי שנבע מכל מיני סיבות ולא היה מחוייב המציאות שתכנית אחת תבוא במקום השניה".

עו"ד איל תאודור שרון, יו"ר ועדת הערר של מחוז חיפה והצפון, אמר כי: "הרבה פעמים מגיע בעל מקרקעין לוועדה, מבקש היתר ומבקשים ממנו לפרסם הקלה. מפאת קוצר הזמן או חוסר הבנה, הוא מזדרז לפרסם את ההקלה מבלי לבדוק האם היא אכן נדרשת. כאשר הוא מקבל את חיוב היטל ההשבחה, הוא נזכר לבדוק האם בכלל נדרשה הקלה. אמנם ועדות הערר לא יגבו היטל השבחה במקום שלא צריך, אך האם יש דילמה, היא תשמש לחובתו של הנישום".

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות