banner
אילוסטרציה // Depositphotos
אילוסטרציה // Depositphotos

פטור ממס שבח במכירת דירה – מה מגיע לכם?

הכירו את האפשרויות לפטור ממס שבח בישראל

מכירת דירה היא אחת מההחלטות הפיננסיות הגדולות בחיים, ולצד מגוון היבטים חשובים שצריך להביא בחשבון, חשוב מאוד גם להבין לעומק את היבטי המיסוי בתהליך. אחד מהמרכיבים החשובים ביותר במכירת נכס הוא ההיטל שנקרא מס שבח, ולפעמים אפשר לקבל פטור חלקי או מלא ממנו. אם גם אתם נמצאים בתהליך של מכירת דירה או שוקלים את האפשרות הזו, אנחנו כאן כדי לספר לכם על סוגי הפטורים הקיימים, מהם התנאים לקבלת פטור וכיצד אפשר למקסם את הזכאות לפטור ממס שבח.

מס שבח – נעים להכיר
מס שבח הוא בעצם מס על רווחי הון שנוצרו ממכירת נכס – מיום הרכישה הקודמת שלו ועד המכירה הנוכחית הערך של הנכס עלה, ועל ההפרש הזה נגבה מס. מס שבח נקבע לפי שיעור אחוזים מההפרש שבין המחיר שבו מתכננים למכור את הנכס למחיר הרכישה הקודם, ואפשר לקזז ממנו את ההוצאות שנעשו לצורך שיפור ושדרוג הנכס. על פי החוק, רווחים ממכירת נכס אינם נחשבים כהכנסה רגילה כמו משכורת או הכנסות מעסק, אך הם כן כפופים למס שבח. מטרת המס היא לאזן בין העלות שהשקיע המוכר בנכס לבין השבח שנוצר מהשבחתו או בעקבות המכירה. 

חשוב לחדד כאן שמס שבח נגבה בלי קשר לשינויים שנעשו בנכס במהלך השנים. זה אומר שאם הערך של נכס עלה, יש לשלם את המס גם אם לא נעשו השבחות ספציפיות כלל. 

ההיסטוריה של מס השבח התחילה עם קביעת עקרונות לגביית מס שבח בשנת 1963, אז הוצגו חוקי מס רכוש ומס שבח מקרקעין לראשונה. מאז ועד היום החוק השתנה והתווספו אליו תיקונים רבים, שרבים מהם קשורים להנחות ופטורים במקרים שונים שעליהם נדבר בהמשך.

בדיקה ראשונית
כדי להבין אם אתם זכאים לפטור ממס שבח, יש לבצע בדיקה ראשונית של פרטי הנכס, תהליך המכירה וההוצאות המוכרות. שימו לב שכל שינוי קטן יכול להשפיע על הזכאות לפטור. יש להבין את כל התנאים המוגדרים בחוק ולפני ביצוע המכירה כדאי להיעזר במומחים בתחום המיסוי שיבדקו את כל הפרטים. ידע מוקדם יכול לעזור בתכנון מס שיחסוך לכם באופן פוטנציאלי לא מעט כסף. אם מגלים שלא קיימת אפשרות לפטור, תצטרכו להגיש דיווח תוך 30 יום מהחתימה. בחלק מהמקרים בעלי נכסים מגלים שעדיף שלא למכור את הנכס כרגע ולכן זוהי בדיקה חשובה יותר. 

מי זכאי לפטור ממס שבח?
יש כמה תנאים לזכאות לפטור ממס שבח, והם משתנים בהתאם לסוג הנכס ולמצב הפיננסי של המוכר. הזכאות לפטור עשויה להתקיים במקרים של מכירת דירה יחידה, דירה שהתקבלה בירושה ובמקרים נוספים כמו מכירה ללא תמורה. כל אחד מהתנאים יכול להוביל לפטור מלא או חלקי, תלוי בנסיבות הספציפיות של המוכר.

פטור במכירת דירה יחידה
אחד הפטורים הנפוצים ביותר הוא פטור בעת מכירת דירה שהיא הדירה היחידה של המוכר. כדי ליהנות מזכאות לפטור זה, על המוכר להצהיר כי מדובר בדירת מגוריו היחידה, והיא נדרשת להיות דירה המשמשת למגורי המוכר לפחות 18 חודשים מתוך 24 החודשים שלפני המכירה. המוכר לא יכול למכור דירה נוספת בתקופה זו, ומכירת הדירה צריכה להיות במטרה לממן רכישת דירה אחרת שבה הוא יגור.

פטור במכירת דירה שנייה
אדם שמוכר דירת מגורים ויש לו דירה נוספת בבעלותו, עשוי להיות זכאי לפטור ממס שבח במקרים מסוימים. הפטור יינתן אם חלקו בדירה הנוספת לא עולה על 33%, אם הדירה הושכרה בשכירות מוגנת לפני שנת 1997, או אם מדובר בדירה שנרכשה כתחליף לדירה הנמכרת בתקופה של עד 18 חודשים לפני או אחרי המכירה (או 24 חודשים במקרה של רכישת דירה מקבלן לאחר חודש יולי 2021). פטור נוסף עשוי להינתן אם הדירה השנייה התקבלה בירושה, בתנאים מסוימים ובהתאם לחלקו של המוכר בדירה.

פטור במכירת דירה שהתקבלה בירושה
הפטור ממס שבח במכירת דירה שהתקבלה בירושה ניתן במקרים שבהם המוכר הוא בן זוג, צאצא (כולל נכד), או בן זוג של צאצא של המוריש, ובתנאי שהמוריש היה בעל דירת מגורים אחת בלבד לפני מותו (כלומר במקרים שבהם המוריש היה בחיים ומוכר את הדירה, הוא היה פטור בעצמו ממס שבח במכירה). עם זאת, לא יינתן פטור אם הדירה נהרסה ונבנתה מחדש בפרויקטים כמו תמ"א 38 או פינוי בינוי, שכן מדובר בזכות אחרת. אם אפשר, כדאי לנצל את הפטור הזה לפני שבוחנים את האפשרות לפטורים אחרים.

סוגי פטורים ממס שבח
יש ארבעה סוגים אפשריים של פטורים ממס שבח:

פטור מלא
פטור מלא ניתן במקרים שבהם הנכס הוא דירת המגורים היחידה של המוכר, והוא עומד בתנאים המוגדרים על ידי רשות המיסים. במקרה כזה אפשר להימנע לחלוטין מתשלום מס שבח. זהו אחד הפטורים הנפוצים ביותר הניתנים לבני זוג או לבעלי דירה יחידה.

פטור חלקי
אם המוכר לא עומד בכל התנאים לקבלת פטור מלא, ייתכן שתהיה לו זכאות לפטור חלקי עם תשלום מס שבח על חלק מהרווח בלבד, בהתאם לקריטריונים הקבועים בחוק. לדוגמה, אם המוכר שיפץ את הדירה במחיר מסוים, אפשר לקבל פטור על חלק ממנו או על כולו. 

פטור חד פעמי
תושב ישראל שמוכר שתי דירות ומבצע רכישת דירה חלופית בשווי של לפחות 75% משווי הדירות הנמכרות, זכאי לפטור חד פעמי במרבית המקרים. עד לשנת 2014 הפטור היה זמין רק אם המוכר היה בעל דירה אחת בלבד בנוסף לדירות הנמכרות. לאחר תקופת המעבר החל משנת 2018, הפטור ניתן ללא הגבלה כזו, כך שאפשר להחיל אותו גם אם היו בבעלות המוכר שתי דירות מגורים בעת המכירה.

פטור במכירה ללא תמורה
פטור ממס שבח במכירת נכס ללא תמורה מתאפשר בדרך כלל כאשר מדובר בהענקת דירה במתנה לקרוב משפחה בהתאם לחוק. במקרה כזה מקבל הזכויות ישלם שליש משיעור המס. עם זאת, משנת 2014 המושג "קרוב משפחה" כולל רק בני זוג, ילדים והורים, והעברה בין אחים פטורה רק אם הדירה התקבלה בירושה. כמו כן, אם מקבל הדירה מתגורר בה לפחות שלוש שנים באופן רציף, או ארבע שנים לא ברציפות, הוא יהיה זכאי לפטור ממס שבח בעת המכירה.

מס שבח בחישוב לינארי
כשמדברים על תשלום מס שבח, חשוב מאוד להכיר את שיטת החישוב הליניארית שבה המס על מכירת דירה יחושב, לפי הרווח שנצבר מאז 2014 ועד למועד המכירה (גם אם הדירה נקנתה לפני כן). לדוגמה, אם אדם רכש דירה ב-2.5 מיליון שקלים ב-2012 ומכר אותה ב-3 מיליון שקל ב-2018, הרווח הכולל כאן הוא כמובן 500 אלף שקל. את הרווח יש לחלק לפי השנים (במקרה זה 6 שנים), ואז לחשב את השבח בשנים 2014 עד 2018 – עליו יילקח מס של 25%.

מתי יש לשלם מס שבח?
לאחר החישוב המדויק ישולם המס לאחר החתימה על הסכם המכר, ויש לשלם אותו עד למועד שנקבע על ידי רשות המיסים (לרוב עד 60 יום מיום החתימה). תשלום המס יכול להיעשות באופן חד פעמי או בתשלומים. כדי להבין את המועד המדויק של התשלום יש לפנות לרשות המיסים ולקבל ייעוץ מקצועי או להיעזר באיש מקצוע חיצוני, בייחוד אם יש מקרים מיוחדים שדורשים טיפול מורכב יותר.

עיקרון תא משפחתי לעניין מס שבח
שימו לב שחשוב להביא בחשבון את כל הדירות הנמצאות בבעלות בני המשפחה. אם שני בני הזוג מחזיקים בדירה, ייתכן כי הם יהיו זכאים לפטור משותף כשיחליטו למכור אותה. כל בני המשפחה נחשבים כיחידה אחת במסגרת חישוב מס השבח, והם יכולים לשתף את הפטור ביניהם. יש מקרים שבהם הפטור נחשב לכל בני הבית או למשק הבית המשותף, ולכן יש לשקול את כל היבטי המיסוי לפני כל מכירה.

לסיכום
חשוב להכיר את מס השבח והזכאות לפטור ממנו לכל מי שמתכנן למכור דירה בעתיד. אם אתם זכאים לפטור יכול להיות שהמכירה תהיה הרבה פחות מסובכת מבחינת המיסוי, ולכן חשוב מאוד לבדוק את זה לעומק.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות