דוח מיוחד שמפרסם היום מבקר המדינה מוצא שורה של ליקויים ביישום הסכמי הגג שנועדו לפתור את משבר הדיור בישראל: בין השנים 2008 – 2020 מחירי הדיור זינקו ב- 103%, בפועל שווקו קרקעות לבניית 80,000 יח"ד בלבד והסכמי הגג לא קידמו את ההתחדשות העירונית
מבקר המדינה מתניהו אנגלמן, פרסם היום (שלישי) דוח מיוחד ובו פרק שמוקדש להסכמי הגג, עליהם חתמה המדינה עם רשויות מקומיות. הדוח, שבוחן את יישום ההסכמים ברשויות שונות בין השנים 2013-2020, מציג שורה של ליקוים, ובהם אי עמידה בקצב שיווק הקרקעות למגורים ולמשרדים, העדר שילוב התחדשות עירונית במסגרת הסכמי הגג וחוסר מענה הולם למגזר הערבי ולמגזר החרדי.
תוכנית "הסכמי הגג" אושרה בספטמבר 2013 על ידי ממשלת ישראל, והעניקה סמכות לרמ"י, למשרד האוצר ולמשרד הבינוי והשיכון לחתום על הסכמים מול רשויות מקומיות במטרה לשחרר חסמים ולהאיץ את הבניה בשטחן וזאת לנוכח המחסור בדיור והעליות החדות במחירים. במסגרת הדו"ח מותח המבקר ביקורת על כלל הגורמים המעורבים ביישום התוכנית ובפיקוח עליה.
רק 33% מהקרקעות שווקו
במסגרת הסכמי הגג נקבע כי הרשות המקומית תתחייב לאפשר שיווק קרקע בתחום שיפוטה בקצב שיווק שלא יפחת מ-2,000 יח"ד לשנה. יישום ההחלטה היה מביא לכך שבמחצית השניה של שנת 2020, היו אמורות להיות משווקות קרקעות עליהן ניתן לבנות כ-241,000 יח"ד. אלא שבביקורת נמצא כי בפועל שווקו בהצלחה קרקעות לבניית כ-80,000 יח"ד, שהן רק כ-33% מהקרקעות שהיו מיועדות לשיווק.
הסכמי הגג לא קידמו את ההתחדשות העירונית
סוגיה נוספת שנבחנה על ידי המבקר היא שילוב התחדשות עירונית בהסכמי הגג, ממנה עולה כי הסכמי הגג לא שימשו ליישום פרויקטים של התחדשות עירונית. ביעדי התכנון הממשלתי לשנים 2017 – 2020 נקבע שהתכנון בתחום ההתחדשות העירונית יהיה בהיקף של כ-76,000 יח"ד, כ-18% מיעד התכנון הכולל לשנים אלו. כמו כן, לפי החלטת מועצת מקרקעי ישראל, בהסכמי הגג התאפשר לרמ"י להקצות מגרש השלמה לעד 10% מיח"ד שבהסכמי הגג לשם התחדשות עירונית, כך שהפוטנציאל הוא לבניית עד כ-44,000 יח"ד. אולם ממצאי הביקורת מעלים כי עד סוף שנת 2020, הוקצו מגרשי השלמה ביישוב אחד בלבד במסגרת תכנית הכוללת 3,500 יח"ד.
דיור לחרדים ולערבים
סוגיה נוספת שעולה מדוח המבקר עוסקת במגזר החרדי ובמגזר הערבי, שלא זוכים למענה הולם במסגרת הסכמי הגג. למרות שחלפו ארבע שנים מאז קיבלה הממשלה החלטה לקדם הקמתן של 200 אלף יחידות דיור עד 2035, נכון למועד סיום הביקורת (ינואר 2021) לא שווקה שכונה חרדית בשום עיר הטרוגנית שעימה נחתם הסכם גג. כמו כן נמצא כי בשלוש רשויות נמצאות בשלבי תכנון שונים שכונות המיועדות לאוכלוסייה החרדית, בהיקף של כ-2,350 יח"ד (ברמלה ונתיבות) וכן בעכו כחלק מתוכנית "שערי עכו" הכוללת כ-8,000 יח"ד לכלל האוכלוסייה, אולם גם אלו טרם שווקו. למרות הזמן הממושך שחלף מאז קיבל הממשלה את ההחלטה, במשרד הבינוי ואגף תקציבים במשרד האוצר טרם גיבשו מערכת תמריצים להכללת שכונות לאוכלוסייה החרדית במסגרת הסכמי הגג. גם במגזר הערבי, נחתם רק בספטמבר 2021 הסכם גג ראשון עם עיריית אום אל פאחם.
ליקויים במנגנון הפיקוח על הסכמי הגג
המבקר מותח ביקורת גם על מועצת רשות מקרקעי ישראל, המפקחת על פעילותה של רמ"י, וקובע כי בשנים 2013 – 2020 לא דנה מועצת רשות מקרקעי ישראל בנושא אי-העמידה בקצב השיווק ובחסמים המונעים את העמידה בו. נוסף על כך, הדוחות השנתיים שהוגשו למועצה על ידי רמ"י במהלך השנים האלו לא כללו דיווח על החסמים ביישום ההסכם או על הפער בין השיווק בפועל לבין השיווק לפי קצב השיווק שנקבע בהחלטת הממשלה על הסכמי הגג. גם הממשלה עצמה לא קבעה בהחלטתה מנגנון דיווח על אופן יישום הסכמי הגג.
שיווק שטחי מסחר ותעסוקה במסגרת הסכמי הגג
על פי ממצאי הדוח, עד יוני 2020 שווקו בהצלחה רק כ-7% בלבד מהקרקעות למסחר ותעסוקה הנכללות בתוכניות שבהסכמי הגג. כמו כן ביותר ממחצית מהרשויות שחתמו על הסכמי הגג עד סוף שנת 2017 (13 מתוך 25) שיעור הקרקעות למגורים ששווקו היה גדול בכ- 10% ויותר משיעור הקרקעות למסחר ותעסוקה ששווקו. הגדלת יחידות הדיור ללא הרחבת שטחי המסחר והתעסוקה, יש בה כדי להשפיע על מצבן הפיננסי של הרשויות ועל יכולתן לספק לתושביהן שירותים ברמה נאותה.
309 ימים בממוצע להוצאת היתר בניה
סוגיה נוספת שיכולה לשפוך אור על העיכובים בבניה היא שיעור היתרי הבניה שהוצאו ומשך הזמן שלוקח להוציא היתרים בכל אחת מהרשויות שחתמו על הסכמי גג. שיעור היתרי הבנייה מכלל יחידות הדיור הכלולות בתוכניות ב-11 רשויות שנבדקו היה בין 7% בבאר יעקב לבין 58% בראש העין, שהיא אחת הרשויות הראשונות שחתמו על הסכם גג. בממוצע הונפקו היתרי בנייה עבור 23% מכלל יח"ד הנכללות בתוכניות הכלולות בהסכמי הגג של 11 הרשויות שנבדקו. כמו כן, על פי הסכמי הגג משך לזמן שנקבע להוצאת היתר עמד על לא יותר מ- 90 יום, אלא שבפועל, עולה מהביקורת כי משך הזמן לקבלת היתר נע בין 132 יום בנתיבות ל-504 יום בנתניה, ובממוצע 309 יום. עוד נמצא כי מענק הסכמי הגג בעלות של 129 מיליון ש"ח ניתן לרשויות החתומות על הסכמי הגג בשנים 2019 ו-2020 על פי מדד של גידול האוכלוסיה ברשות, על אף שהתוכנית של משרד הפנים הייתה "תוכנית לתמרוץ רשויות למתן היתרי בנייה ליחידות דיור".
לסיכום כותב המבקר בדו"ח: "מינואר 2008 עד דצמבר 2020 עלה מדד מחירי הדירות בכ-103% במונחים ריאליים, ומאוקטובר 2013, המועד שבו החליטה הממשלה על קידום החתימה על הסכמי גג עם הרשויות המקומיות, עלה המדד בכ-34%. מומלץ כי רמ"י ומשרד הבינוי יבצעו מעקב כדי לבחון אם הרשויות עומדות בקצב שיווק יח"ד שנקבע בהחלטה על הסכמי הגג, יקיימו במשותף עבודת מטה לצורך מיפוי החסמים והקשיים בכל אחד משלבי מימוש הסכמי הגג ויפעלו יחד לגיבוש הצעות להסרת אותם חסמים והתגברות על אותם קשיים."
מרשות מקרקעי ישראל (רמ"י), נמסר כי: "מדינת ישראל חתמה מאז 2013 על 33 הסכמי גג עם רשויות שונות בישראל, במטרה להגדיל את היצע יחידות הדיור לציבור הרחב, זאת באמצעות שיווק של כאלפיים יחידות דיור מדי שנה בכל רשות. הסכמים אלו נועדו לתמוך בשיווק ובפיתוח של השכונות החדשות כדי לזרז את הקמתן.
יחד עם זאת במקרים לא מעטים מתעוררים חסמים שונים המעכבים את השיווק, (כגון צורך להקים מחלף, לשדרג מט"ש, להקים מוסדות ציבור, לשנות גבולות), שמקורם בבעיות תקציביות, ואחרות, אשר רשות מקרקעי ישראל איננה יכולה לתת להם מענה תקציבי על פי הכללים שהיא פועלת על פיהם, אולם היא מנסה לסייע בפתרונם ככל שיש בידה.
מבדיקה מעמיקה שנערכה ברשות, עולה כי מלאי יחידות הדיור המתוכננות והזמינות לשיווק מצומצם ביותר. כך לדוגמא 200,000 יח"ד אשר קיבלו תוקף במוסדות התכנון, אינן משווקות בשל חסמים שונים, ובכללם חסמי תשתית פיתוח והתניות לקידום השיווק שנקבעו בתכנית.
חסמים אלו, והעדר הגמישות התקציבית של הרשות לתת מענה מתוך הכנסותיה לשם הסרת חסמים מיידים המונעים שיווקם של יחידות דיור, הם הטעם העיקרי לפער המצוין בדו"ח בין היקף יחידות הדיור המתוכננות והכלולות בהסכמי הגג לבין היקף יחידות הדיור ששווקו בפועל. בנוסף היעדר שיתוף פעולה מצד הרשויות המקומיות החתומות על ההסכמים ומתנערות מהתחייבויותיהן מונעות גם הן את מימושו המלא.
תרומתה של הרשות בהיבט זה הינה בעיקר בשיווק קרקעות למטרות תעסוקה והרשות פועלת ביתר שאת בחודשים האחרונים להגדיל את היקפי הקרקעות המשווקות למטרה זאת וזאת כאמצעי משלים לשיווק יחידות הדיור למגורים.
אין ספק כי הגידול באוכלוסיית הערים הינו בעל השלכות כלכליות על הרשות המקומית אך לא ניתן להטיל את האחריות לכך על כתפיה של רשות מקרקעי ישראל ונדרשת פעולה שלובה של משרדי הממשלה האחרים יצויין כי בשלושת הרבעונים של השנה שיווקה רמ"י קרקע ל 70,000 יח"ד וצפויה להגיע לכ 80,000 עד סוף השנה".
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
