במקרה ייחודי וחריג, דנה הוועדה בערר הכנסייה נגד דרישת עיריית ירושלים לתשלום השבחה: "סיטואציה חריגה למדינת ישראל"
מה קורה כאשר קרקע בבעלות פרטית מוחכרת לדורות למדינה, ובעליה נדרש לשלם השבחה בעקבות מכירת הקרקע?
הסוגיה הייחודית והמורכבת הזו עלתה בסוף השבוע לדיון בוועדת הערר במחוז ירושלים, לאחר שעיריית ירושלים שלחה לפטריארך היווני דרישה לתשלום השבחה עבור קרקע בבעלות הפטריארכיה היוונית בשכונת טלביה, בעקבות מכירתה לקבוצת משקיעים. מכיוון שמדובר בקרקע שהוחכרה לדורות לקק"ל, הפטריארך היווני טען כי לא הוא זה שצריך לשלם השבחה, אלא החוכרת. "המקרים כדוגמת המקרה דנן הינם נדירים", קבעה הוועדה, שהחליטה למנות שמאי מכריע שיקבע מי ישלם וכמה.
הקרקע שנמצאת בלב הדיון ממוקמת במתחם גן הפעמון בירושלים. לאחר שהפטריארכיה מכרה את אדמותיה בירושלים למשקיעים (הכוונה לעסקת ניות), הפטריארכיה נדרשה לשלם השבחה בסך 356,800 שקל בגין תכנית 4366 שאושרה בשנת 1994. מדובר בתכנית ששינתה את ייעוד המקרקעין משטח ציבורי פתוח לשטח בייעוד אזור מסחרי מיוחד. העירייה טענה כי מדובר בתכנית משביחה, ולכן שלחה לפטריארכיה דרישה לתשלום השבחה.
הפטריארך טען כי הקרקע הוחכרה לקק"ל בשנת 1951 למשך 99 שנים (עד 2050) ועל כן הפטריארכיה אינה חייבת בהיטל השבחה. הפטריארכיה טענה שבמועד אירוע המס, שהוא מועד אישור התכנית בשנת 1994, הקרקע הייתה מוחכרת לקק"ל ולפטריארכיה לא הייתה אז כל יכולת לבנות ולנצל את הזכויות של התכנית לכל הפחות למשל 57 שנים (ממועד אישור התכנית, ב-1994). עמדת הפטריארכיה נסמכת על התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, שקובעת כי במקרה של חכירה לדורות, ישלם החוכר את ההיטל.
הוועדה המקומית ירושלים השיבה על כך כי: "הקביעה בתוספת השלישית לפיה היטל ההשבחה עבור מקרקעין המוחכרים בחכירה לדורות ישולם על ידי החוכר יצאה מנקודת הנחה כי מדובר במקרקעין שבבעלות רמ"י, שלא ניתן להעביר בהם בעלות והנהנה מההשבחה הוא החוכר". במקרה הזה, טענה הוועדה המקומית, הפטריארכיה נהנית מההשבחה כבעלים ועל כן יש לחייבה בהיטל השבחה. החייב בהיטל השבחה צריך להיות מי שמימש את הזכויות ונהנה מההשבחה. אם יוחלט שקק"ל היא החייבת יש לצרפה כמשיבה לערר, הוסיפה הוועדה המקומית.
באי כוחה של הפטריארכיה מתחו ביקורת על עמדה זו של הוועדה המקומית, והשיבו כי לשון החוק ברורה ולא קבעה סייגים למקרים שבהם היטל ההשבחה יוטל על החוכר: "אין יסוד לטענה כי הטלת היטל ההשבחה על החוכר תעשה רק במקרים מסוימים. פרשנות צריכה להשתלב באופן סביר בלשון החוק. במקרה זה לשון החוק ברורה וגם אם ההסדר הרצוי הוא כפי שטוענת המשיבה (הכוונה לוועדה המקומית) הרי שלשון החוק אינה מאפשרת קבלת טענתה. אם היה מקום לפרשנות המוצעת על ידי המשיבה הדבר היה נעשה באופן מפורש בהוראת החוק". בנוסף, הפטריארכיה טענה כי כלל לא חלה השבחה במקרקעין.
קק"ל, שצורפה לערר, תמכה בעמדת הוועדה המקומית ויצאה נגד עמדת הפטריארכיה. קק"ל טענה כי התוספת השלישית קובעת כברירת מחדל לחבות בהיטל השבחה את החוכר לדורות. עם זאת, טענה קק"ל, ברירת המחדל חלה רק במקרה דבו החוכר לדורות הוא זה שמימש את המקרקעין אך כאשר מדובר על מימוש של הבעלים, כפי שקורה במקרה הזה, הרי שהבעלים הוא שחייב בהיטל ההשבחה. "הטלת היטל ההשבחה על החוכרת (קק"ל) במקרה זה תוביל לתוצאה אבסורדית לפיה החוכרת תחויב בהיטל השבחה למרות שלא מימשה את זכויותיה בשום צורה וזאת בניגוד לעקרונות התוספת השלישית", הוסיפה קק"ל, וציינה כי: "מדובר בניתוק בין מימוש הזכויות לחייב בהיטל השבחה".
ועדת הערר, בראשותו של עו"ד עמית אופק, נאלצה להתמודד עם מציאות חריגה, שמקשה על קביעת החייב בהיטל השבחה, ולכן הוחלט למנות שמאי מייעץ. הוועדה הגדירה את ייחודיות המקרה במילים: "בערר מתעוררת סיטואציה חריגה למדינת ישראל שבה, כידוע, מרבית הקרקע היא בבעלות המדינה והמדינה היא המחכירה לפרטיים. במקרה זה הקרקע בבעלות פרטית והיא מוחכרת לדורות לקק"ל ומנוהלת על ידי המדינה. חריגות הסיטואציה היא שיוצרת את הקושי באיתור החייב בהיטל השבחה. בעוד העוררות (הפטריארכיה היוונית) טוענות כי החייב הוא החוכר בהתאם להוראות התוספת השלישית, המשיבה 1 (הוועדה המקומית) טוענת כי החייב הוא המממש ובמקרה זה העוררות)".
הוועדה ציינה כי היא לא מקבלת את עמדות הצדדים. בהתייחסה לעמדת הפטריארכיה, קבעה הוועדה כי הטענה שלפיה החוכר צריך לשלם את ההיטל, קבעה הוועדה: "הקושי עם גישה זו הנצמדת ללשון החוק הוא כי התוצאה היא חיוב של חוכר שלא מימש את המקרקעין וכל התכלית של ההפרדה בין מועד יצירת ההשבחה למועד התשלום לא מתקיימת במקרה זה".
הוועדה דחתה גם את עמדת הוועדה המקומית, וציינה כי: "הפרשנות לפיה יש לחייב את הבעלים על מלוא ההשבחה למרות שהוא מימש זכויות בכפוף לחכירה, מבוססת על הטענה כי התוספת השלישית מעגנת מנגנון שיפוי בין הבעלים והחוכר ועל כן גם אם יחויב הבעלים מעל לחלקו בהתעשרות הרי שקיים מנגנון שיפוי והוועדה המקומית אדישה לחלוקה בין הבעלים לחוכר. הקושי בעניין זה הוא שהמשיבה טועה בקריאת מנגנון השיפוי. לא מדובר במנגנון דו סיטרי אלא במנגנון חד סטרי הקובע כי החוכר זכאי להחזר מהבעלים במקרה בו שילם יותר. אין בסעיף מנגנון שיפוי דומה למקרה בו הבעלים שילם יותר מהסכום שהיה עליו לשלם שבאמצעותו הוא יכול לדרוש החזרים מהחוכר".
הוועדה הוסיפה עוד, וקבעה כי לקיומה של חכירה במקרקעין יש השפעה על שווי זכות הבעלות באותן מקרקעין נוכח המגבלות שמטילה החכירה על יכולתו של הבעלים לממש את זכויותיו במקרקעין: "הטלת מלוא היטל ההשבחה על הבעלים היא הטלת היטל, שלפחות בחלקו, הוא על התעשרות שלא התרחשה. הבעלים של קרקע מוחכרת נהנה מעליית ערכה עקב אירוע ההשבחה אך באופן חלקי בלבד ובהתאם למשך החכירה שעוד נותר, תנאי החכירה וכיוצ"ב. בהיעדר התעשרות אין מקום לחייב בהיטל השבחה". הוועדה הבהירה כי שתי הגישות המבקשות להטיל את החיוב בהיטל השבחה במלואו על אחד הצדדים אינן יכולות להתקיים.
האתגר העיקרי שעמד בפני הוועדה הוא בחינת היחס בין שווי הבעלות לשווי החכירה ובהתאם לחייב בהיטל את הגורם המממש. הוועדה ציינה כי לזכות הבעלות כשלעצמה קיים שווי כלכלי גם כאשר קיימת זכות חכירה, אך שווי זכות הבעלות תלוי בתנאי החכירה ובמשכה. לכן, כדי לקבוע את מהו החלק בהשבחה אותו מימשה הפטריארכיה.
הוועדה קבעה כי השמאי המייעץ יתבקש לקבוע מהי ההשבחה למקרקעין בגין תוכנית 4366, וככל שקיימת השבחה, מתבקש השמאי המייעץ לקבוע את היחס בין שווי זכות החכירה במקרקעין לשווי זכות הבעלות, נכון למועד המימוש, בהתחשב בהסכמי החכירה, תקופותיהם ותנאיהם, לרבות אפשרויות הארכת החכירה.
ועדת הערר הבהירה כי מדובר, כאמור, במקרה נדיר שלא תהיה לו השפעה משמעותית על נושא היטלי ההשבחה: " המציאות מלמדת כי המקרים כדוגמת המקרה דנן הינם נדירים, מפני שמיעוט המקרקעין ברחבי ישראל בבעלות פרטית ומיעוט מוחלט מבין המקרקעין שבבעלות פרטית מוחכרים לדורות, כך שהמנגנון האמור לא ישפיע רבות על עולם היטל ההשבחה. בכל הנוגע למקרקעין שבבעלות המדינה ובניהול רמ"י, הרי שההסדרים הקיימים מעוגנים בחוק ולא ניתן ללמוד דבר מהמנגנון האמור לסיטואציות שכיחות יותר הקשורות באדמות מדינה".
ממשרד עורכי הדין קמנקוביץ זלמנוביץ, המייצגים את הפטריארכיה נמסר: "מרשתנו לא מנהלת הליכים משפטיים בתקשורת. מלוא טענותיה נטענו בפני ועדת הערר".
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
