הבניינים הישנים ברחוב השלשה // מגדילים
הבניינים הישנים ברחוב השלשה // מגדילים

התאחדות הקבלנים לאזרחים: "תפנו לעיריות ותפעילו לחץ להמשכה של תמ"א 38"

"אני מייעץ לכל התושבים החיים בבתים ישנים ללא מיגון, המעוניינים בפרויקטים לפי תמ״א 38 להשתמש בכוחם ובזכותם כתושבי העיר" – בכירים בענף הבנייה והנדל"ן בישראל מנתחים את השלכות המלחמה על ההתחדשות העירונית בישראל

כרמלה קופר 19.05.2021

"יש לקוות שסבב הלחימה הנוכחי יביא לריכוך ראשי הרשויות המקומיות מאחר והם האחראים הישירים לשלומם וביטחונם של תושביהם.  בעוד אותם ראשי ערים קוראים לתושביהם שוב ושוב להישמע להוראות ולהיכנס לממ"דים, על פי הנתונים שאספנו ופורסמו בכלי התקשורת למרבית תושביהם כלל אין ממ"דים", כך אומר חיים פייגלין, סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, "על כן צו השעה בעת הזו היא להאריך את תוקפה של תכנית המתאר הארצית תמ״א 38 ללא הגבלה בזמן ולאפשר לכל בניין שחפץ בכך לקבל היתר בניה ולהתמגן – בעיקר באזורי הביקוש, אשר לגביהם הוכח שהם מהווים יעד מועדף לירי טילים מצד ארגוני הטרור האסלאמיים. אני מקווה שגם ממשלת ישראל לרבות משרד הביטחון, משרד השיכון, משרד הפנים, מנהל התכנון, השלטון המקומי והרשות להתחדשות עירונית – כולם יצטרפו לעמדת משרד האוצר ויסייעו להאריך את תוקפה של תמ״א 38 ובכך להציל חיים".

חיים פייגלין // צילום: כפיר סיון
חיים פייגלין // צילום: כפיר סיון

לשאלה מה הוא מייעץ לתושבי ישראל לעשות בכדי לקדם התחדשות עירונית, הוא משיב: "הייתי מייעץ לכל התושבים החיים בבתים ישנים ללא מיגון, המעוניינים בפרויקטים לפי תמ״א 38 להשתמש בכוחם ובזכותם כתושבי העיר. עליהם לפנות לעיריות ולהפעיל את הלחץ כאזרחים להמשך קיומה ותפקודה היעיל של התכנית אשר יכולה להציל את חייהם. זהו צו השעה לעת הזו".

רן מלאך, מנכ"ל בוני התיכון התחדשות עירונית: "הארועים הביטחוניים שאנו חווים מעת לעת ממחישים לנו בכל פעם מחדש עד כמה תהליכי התחדשות עירונית בשכונות הוותיקות חיוניים להצלת נפשות. אין לנו את הפריבילגיה לנוח על זרי דפנה ולחכות לסבב הבא. גלגלי הבירוקרטיה חייבים לנוע מהר יותר כדי לקדם פרויקטי התחדשות עירונית, במיוחד בפריפריה שבה נדרשת התערבות הממשלה ותמרוץ העיריות כדי להפוך פרויקטים אלו לכלכליים.

עו"ד רן מלאך מנכ"ל בוני התיכון התחדשות עירונית // צילום: דויד סקורי
עו"ד רן מלאך // צילום: דויד סקורי

לא יעלה על הדעת שבמציאות הביטחונית שאנו חיים בה כיום, לא יהיה לכל משפחה מיגון דירתי שישמור על חייה ובמקום זאת, הם נאלצים לרוץ לחדרי המדרגות באמצע הלילה. על כל הנוגעים בדבר לקחת צעד קדימה ולהתמקד באינטרס החשוב ביותר, שמירה על חיי אדם, בין היתר, באמצעות בניה על פי תקן רעידת אדמה והקמת מרחבים מוגנים דירתיים צו השעה הינו שמוסדות התכנון, כמו גם הדיירים יתגייסו יחדיו למטרה נעלה זו."

"להרחיב את שטח הממ"דים ל-18 מ"ר או לאפשר שני ממ"דים"

רוני מזרחי נשיא לשכת הקבלנים ובעלי קבוצת "מזרחי ובניו", מציע כלים מעשיים לקידום התחדשות עירונית, בדגש על הפריפריה, וסבור גם הוא שיש להמשיך את תמ"א 38 אחרי אוקטובר 2022. "על מנהל התכנון להתנצל על הפסקת התמ"א 38 ולהודיע על המשך התכנית. אדרבא, יש להרחיב את תמ"א 38/2 ולאפשר לקבלנים לאחד מגרשים ולקבל במקביל גם זכויות לבניית קומת מסחר ועסקים במקביל למגורים", אומר מזרחי, שמוסיף כי: "על הממשלה לסייע לרשויות המקומיות במימון תשתיות משלימות, מה שהיווה במהלך השנים האחרונות מוקש מרכזי בקידום התמ"א. בפריפריה יש להחיל בתהליך מהיר של אישור בטווח של עד 90 יום תמ"א 38/2 הריסה ובנייה מחדש, לכל אותם בניינים שנפגעו במהלך העימות האחרון וישנם הרבה מאוד כאלה. בד בבד ועל מנת להפוך התחדשות עירונית בפריפריה לכלכלית, יש לתת לקבלנים יחס של עד 15 דירות חדשות על כל דירה ישנה שתהרס וכן, קרקע משלימה לפיתוח מוסדות ציבור או אופציה לניוד זכויות, קבלת זכויות בנייה במרכז הארץ בתמורה לבנייה בפריפריה".

רוני מזרחי // צילום: עזרא לוי
רוני מזרחי // צילום: עזרא לוי

מזרחי אף קורא להגדיל את שטחי הממ"ד, לאחר שלטענתו "הוכח כי הממ"דים בגודל 9 מ"ר אינם מספיקים להכיל את המשפחה המורחבת ובמיוחד באזעקות חוזרות ונשנות במשך ימים ארוכים. יש לאפשר התקנת ממ"דים בשטח של עד 18 מ"ר או לחלופין 2 ממד"ים בכל דירה שתבנה להבא. בנוסף, יש לחייב את כל העיריות והרשויות מקומיות לקדם תמ"א 38 שהיא הפתרון המהיר והיעיל היחידי למיגון העורף".

סמי מצלאוי, יו"ר חברת מצלאוי: "אנחנו רגילים לכך שבכל סבב לחימה בו האוכלוסייה האזרחית סופגת טילים, יש פניות של אזרחים שרוצים לקדם התחדשות עירונית כי הצורך בממ"ד הופך לצורך חיוני לאומי. בימים אלו, לאור המצב הביטחוני הרגיש, כמות הפניות אף גדלה מהרגיל וזאת בעקבות הפגיעות הקטלניות באזור המרכז.

סמי מצלוואי בכנס מגדילים // צילום: דרור סיתהכל
סמי מצלוואי בכנס מגדילים // צילום: דרור סיתהכל

מזה כ-13 שנים שאני מתריע בכל פורום אפשרי שזה יקרה, וחבל שזה לא טופל בהתאם. בימים האחרונים קיבלנו עשרות פניות מדיירים שנמצאים במצוקה בגלל שאין להם ממ"ד בדירותיהם, בערים כגון בת ים, רמת השרון, פתח תקוה, תל אביב וקריית אונו, המבקשים סיוע בקידום ההתחדשות העירונית. המציאות הזו מחדדת את הצורך להכריז על ההתחדשות העירונית כיעד לאומי וצו השעה. כי גם לאוכלוסיות חלשות שמתגוררות שנים בדירות רעועות שאינן מספקות להן הגנה מפני רעידות אדמה או מתקפות טילים מגיע להיות בטוחים".

אמיר לוטן // יחצ
אמיר לוטן // יחצ

אמיר לוטן, מנהל תחום התחדשות עירונית בקבוצת לוינשטין, אומר כי: "אני מקווה שהמדינה מצידה תגביר את התמיכה בהתחדשות עירונית בכל הארץ, ומעריך גם שבעלי הדירות מצידם ידחפו לבצע חידוש ומיגון לבניינים שלהם. לצערנו הניסיון מלמד שאחת לכמה שנים מתרחש סבב לחימה מול החמאס וכדאי להיערך כבר עכשיו. בנוסף, אם לא יהיו שינויים של הרגע האחרון תמ"א 38 מסתיימת בשנה הבאה ולכן כדאי להזדרז ולקדם פרויקטים מכוח התוכנית לפני סיומה אחרת יאחרו את המועד". באשר להשפעה על התנהלות הרשויות, הוא אומר: "מצד אחד גם ראשי הרשויות ראו את החשיבות של ההתחדשות העירונית וכמה הכרחי למגן בניינים ישנים. מצד שני, הרשויות לא מקבלות היטלי השבחה מפרויקטי התחדשות עירונית והמניע שלהן לקדם פרויקטים מסוג זה מוגבל מאוד. לצערי אני חושב שהשיקולים הכלכליים יחזרו לתת את הטון בקרב ראשי הערים והמצב יחזור לקדמותו טרם סבב הלחימה". באשר להשפעה על הדיירים, הוא מציין כי: "הפגיעות הישירות בבניינים בערים רבות בישראל, שהביאו לצערי גם לקורבנות נפש, ידחפו את בעלי הדירות לקדם פרויקטי התחדשות בבניינים שלהם. אני סבור גם שהמציאות תגרום לבעלי דירות שהיו סקפטיים עד כה בפרויקט להבין עד כמה חשוב לבצע התחדשות בבניין".

איתי הוז, סמנכ"ל רגולציה ופיתוח עסקי בחברת בית וגג, התייחס גם הוא למצב ואמר כי: "אנו מקווים מאד שמצב החירום הבטחוני שעבר עלינו בשבוע האחרון, אשר בעטיו נפצעו ונהרגו תושבי ישראל, לרבות תושב ר"ג שהתגורר בדירה ללא מיגון וללא יכולת להגיע פיזית למרחב מוגן מחוץ לביתו, יוביל לשני דברים מהותיים: ראשית, שמנהל התכנון ימשיך את מתכונת התמ"א עד למציאת פתרונות אמיתיים ופרקטיים. פתרונות אשר יאפשרו התחדשות עירונית בבתים הישנים במרכזי הערים, במקום התוכניות הענקיות שמנהל התכנון מעוניין שיתבצעו, אולם מניסיוננו אישורן יימשך בין עשור לשניים, תוך סיכון חיי אדם כפי שחווינו לצערנו בשבוע האחרון.

איתי הוז // צילום: נמרוד כהן
איתי הוז // צילום: נמרוד כהן

שנית, חלק מהרשויות המקומיות צריכות להפסיק לחפש בשיטתיות מחט בערימת שחת, במקום לראות את טובת הציבור ולקדם במהירות תוכניות להתחדשות עירונית, ובייחוד כאלה שכבר יש עליהן אישור והסכמה. הרשויות המקומיות ממשיכות להערים קשיים תוך כדי בירוקרטיה אינסופית והעמסת המערכת בחוסר יעילות משווע ובכך מעכבות את ביטחון תושביהן. הימים האחרונים הוכיחו בצורה חד משמעית, שהכרחי שכל בניין בישראל, יהיה הן מחוזק מפני רעידות אדמה והן יהיה עם מרחב מוגן לאור המצב הבטחוני הרגיש בארצנו. לכן, דיירי הבניינים הישנים, חייבים בעת זו לדרוש, לבחון ולקדם בהקדם האפשרי תהליך לבית מוגן, מצד שני, הרשויות צריכות להיות קשובות ומוכנות לפעול ולקדם בקשה קיומית זו באופן מידי".

דליה עסיס // צילום: אלן צ'פלסקי
דליה עסיס // צילום: אלן צ'פלסקי

דליה עסיס, שמאית מקרקעין מתכננת ערים ומרצה לנדל"ן באוניברסיטת בר אילן, סבורה "שהתובנה אינה צריכה להיות לפתחם של הדיירים, אלא דווקא לפתחה של המדינה ושל הרשויות המקומיות". לדבריה, "על מנת להתניע את הדיירים לקדם התחדשות עירונית, בין אם מדובר בתמ"א 38 או פינוי בינוי, לא די בפוסט טראומה של מטחי טילים ובכך שבדירתם אין ממ"ד או מקלט. צריך לייצר עבורם מודל שיוכל סוף סוף להתניע ולקצר את התהליכים הביורוקרטים הסיזיפים ולהבטיח להם  תודעתית שאכן התהליך שהם מקדמים כדאי להם מכל הבחינות, הן כלכלית הן מבחינת רמת ואיכות החיים והן מבחינת הבטחון האישי. לשם כך על המדינה לסייע לרשויות המקומיות היכן שצריך, דוגמת תקציבים לתשתיות משלימות, קיצור הליכים ביורוקרטים וודאות מול היזמים שאכן כל הדיירים, עד האחרון שבהם, יהיו מרוצים. על כן, לסיכום, גם אם יהיו מן הסתם בתקופה הקרובה פניות רבות מצד דיירים לקדם התחדשות עירונית לא די בכך. על הממסד, על כל הדרגים שלו לבוא, להושיט יד ולסייע".

ישראל יעקב // צילום: איגור פינקלשטיין
ישראל יעקב // צילום: איגור פינקלשטיין

לדברי שמאי המקרקעין ישראל יעקב, "כפי שהיה בסבבים הקודמים, מדובר על השפעות קצרות טווח במהלכם הביקושים לדירות עם ממ"ד יעלו והביקושים לדירות יד שנייה ללא ממ"ד ירדו. לגבי פרויקטי התחדשות עירונית, אני לא חושב שהסכר ייפתח ברשויות שעד כה עיכבו היתרים לפרויקטי תמ"א. יש לנו זיכרון קצר. עוד מספר ימים הכל יירגע והבהלה לממ"ד תיפסק בוודאי בשוק עם ביקושים גבוהים כמו שוק הנדל"ן הישראלי. דיירים המעוניינים לקדם פרויקטי התחדשות עירונית צריכים למהר מכיוון שתמ"א 38 כפי שאנו מכירים כיום נמצא בסוף דרכו ולכן אני ממליץ להזדרז ולהתחיל את ההליכים מול רשויות התכנון כמה שיותר מהר".

אודי דרזנר // אלעד מלכה
אודי דרזנר // צילום: אייל טואג

אודי דרזנר, מנכ"ל פרומוט, המספקת מתקני חניה גם לפרויקטים של תמ"א 38, מתייחס לכדאיות הכלכלית, ואומר כי: "נראה כי עיקר ההשפעה של המבצע צפויה להיות בסבירות גבוהה הארכת תוכנית תמ"א 38, שכן גם למדינה ברור כיום שאין לה אלטרנטיבה של ממש לתוכנית. עם זאת, המצב לפיו התמ"א מיושמת כמעט אך ורק באזור המרכז, תוך הזנחת רמת המיגון בפריפריה בכלל ובעוטף עזה בפרט, הוא מחדל שאסור שיימשך. כולי תקווה שאחת מהשלכות המבצע תהיה סבסוד לביצוע פרויקטים של התחדשות בפריפריה. כמו כן, מגמת הפחתת תקני החניה בחלק מהישובים באזור המרכז אולי נכונה בראייה תכנונית, אך אחת ההשלכות שלה היא הפחתת הכדאיות הכלכלית ליזמים המבצעים את הפרויקטים, ולכן ראוי לחשוב על הנושא פעם נוספת. ייתכן כי בימים אלה שבהם המדינה מעוניינת בהאצת ההתחדשות העירונית יש לחשוב מחדש על מדיניות הפחתת התקנים".

ישראל אברמוב // צילום: יח"צ
ישראל אברמוב // צילום: יח"צ

ישראל אברמוב, יו"ר קבוצת פרקש יזמות ונדל"ן, אומר כי: "זוהי בדיוק ההזדמנות הנכונה לכל הדיירים במתגוררים בשכונות הוותיקות לפנות לעיריות ואף ללחוץ עליהן, במידה הצורך לקדם כמה שיותר מהר התחדשות עירונית, בין אם מדובר בפינוי בינוי ובין אם מדובר בתמ"א 38, כי התחדשות עירונית תציל הרבה נפשות. נקודה. העובדה שכיום פחות מ-30 אחוזים מבנייני המגורים באזורים הצפופים במרכז הארץ, שם מרוכז רוב בניינה של אוכלוסיית המדינה, אומרת דרשני אחד גדול. גם על מדינת ישראל להטות שכם ולסייע מיידית לעיריות ולרשויות המקומיות בתקציבים שיאפשרו קידום תשתיות משלימות החל מכבישים, שצפ"ים תיעול וביוב וכלה במוסדות ציבור. רק פעולה משולבת שכזו של דיירים, יזמים, עיריות וממשלה, תביא את מדינת ישראל במהלך העשור הקרוב להיות מוגנת הרבה יותר בפני טילים ובפני רעידות אדמה".

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

חוק ההסדרים הוא לא יותר מאקמול

חוק ההסדרים הוא אקמול לחולה במחלה ממארת. זה לא יעזור. זה רק יגרום לחולה לשכוח לכמה דקות את...
עו"ד רונית עובדיה, משרד הררי טויסטר ושות' 29.07.2021
נשמח לדבר אתך
נגישות