ניצחון לבעלי הקרקע: ביהמ"ש אסר להפחית שווי קרקע בגין ציפיות להפקעה עתידית

בית המשפט המחוזי מרכז קיבל באופן חלקי את ערעורם של בעלי קרקעות במתחם "חלקה 14" בראשון לציון, מתוך חטיבת קרקע בשטח של כ-134 דונם. פסק הדין של השופטת יעל טויסטר ישראלי מהווה ניצחון משמעותי לבעלי הנכסים בכל הנוגע להגנה על זכות הקניין מפני "שומות ספקולטיביות", אך במקביל הותיר על כנה את הקביעה התכנונית המגבילה את זמינות הבנייה במתחם. 

המערערים בשלושת הערעורים המאוחדים יוצגו על ידי עוה"ד שמואל שוב והילה לביא ממשרד שוב ושות', ועל ידי עו"ד ליאורה אפרתי. המחלוקת נסובה סביב תוכנית רצ/61, ששינתה את מערך הייעודים בחלקה לעומת התוכנית הקודמת (רצ/1/1). בעוד שהתוכנית הקודמת העניקה זכויות לבניית כ-889 יחידות דיור, התוכנית החדשה הפקיעה כ-87% משטח החלקה לצרכי ציבור (דרכים, מסילה, שצ"פ וחניה) וצמצמה את מספר הדירות ל-336 בלבד. ועדת הערר, בהסתמך על שומה של שמאי מייעץ, קבעה כי התוכנית אינה פוגעת אלא משביחה. קביעה זו התבססה על "תרגיל שמאי" שבו שווי הקרקע ב"מצב הקודם" הופחת ב-50% מראש, בנימוק שכל קונה סביר היה מצפה ממילא להפקעות ענק עתידיות ולצורך בתוכנית מפורטת שתצמצם את הזכויות. 

פסק הדין נדרש להכריע בשתי סוגיות מרכזיות, שרק אחת מהן התקבלה לטובת בעלי הקרקע:

הפסד בסוגיית זמינות הבנייה: המערערים טענו כי ניתן היה להוציא היתרי בנייה מכוח התוכנית ההיסטורית (רצ/1/1) באמצעות תשריטי חלוקה בלבד. בית המשפט דחה טענה זו וקבע כי בשל גודל החלקה, המורכבות התכנונית וריבוי התשתיות הארציות העוברות בה, כל קונה סביר היה מבין שנדרשת "תוכנית מפורטת" הכוללת איחוד וחלוקה, ולא ניתן להסתפק בחלוקה פשוטה.

ניצחון בסוגיית השומה הספקולטיבית: כאן קיבל בית המשפט את עמדת המערערים במלואה. השופטת פסלה את החלטת ועדת הערר שאישרה שומה ש"מחקה" מראש 50% משווי הקרקע ב"מצב הקודם", בנימוק שקונה סביר היה מצפה ממילא להפקעות עתידיות.

ביטול ה"תכנון הספקולטיבי"

השופטת מתחה ביקורת חריפה על השמאי המייעץ, שקבע כי התוכנית החדשה (רצ/61) – אשר הפקיעה 87% מהשטח וצמצמה דרמטית את זכויות הבנייה – אינה פוגעת בערך הקרקע. קביעה זו התבססה על ההנחה המוקדמת שבמצב הקודם השטח ממילא היה "שווה פחות" בגלל ציפיות להפקעה. השופטת קבעה כי מדובר ב"תוצאה אבסורדית המכפילה את הפגיעה בקניין הפרט". 

על פי פסק הדין, אין להפחית משווי הקרקע במצב הקודם ציפייה המבוססת על הערכות כלליות או ספקולציות לגבי מדיניות הרשות, אלא יש להסתמך על נתונים אובייקטיביים וסטטוטוריים בלבד. השופטת טויסטר ישראלי הורתה על החזרת התיק לוועדת הערר לצורך מינוי שמאי מייעץ חלופי, שיאמוד את שווי הקרקע במצב הקודם מבלי להפחית ממנה סכומים בגין ציפיות להפקעה, הפרשה לציבור או הפחתת זכויות בנייה שאינן מופיעות בתוכנית המאושרת.

בנוסף, חייב בית המשפט את הוועדה המקומית ראשון לציון לשלם למערערים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 150,000 ש"ח.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן