עו"ד נדב בריח // צילום: לירון אלוני
עו"ד נדב בריח // צילום: לירון אלוני

איפה הכי כדאי לשדרג דירת 4 חדרים ל-5 חדרים באזור השרון?

הפערים בין מחירי דירות 4 ו- 5 חדרים הן פועל יוצא של פערים בין היצע לביקוש, כאשר הם  יכולים להגיע לעשרות אחוזים כאשר משווים בין שדרוג במרכז העיר לבין השכונות // דעה ופרשנות

מגדילים 19.02.2019

תמונה: עו"ד נדב בריח // צילום: לירון אלוני

מאת: עו"ד נדב בריח  

מניתוח  דו"ח התחלות הבניה שמפרסם הלמ"ס מידי רבעון עולה נתון מעניין לפיו בשנת 2017 הפכה דירת 5 חדרים לדירה הכי נבנית בשוק.  כ 37.91% מסך התחלות הבניה בארץ היו של דירת 5 חדרים , שהפכה יותר פופולארית מדירת 4 חדרים, שהייתה עד אז הכי פופולארית בשוק. המגמה  ממשיכה גם ב 2018 כאשר כ- 37.33% מסך התחלות הבניה בארץ היו של דירות 5 חדרים ורק 33.32% של דירות 4 חדרים.

גם באזור השרון מרבית הבנייה בשנים האחרונות היא בניה של דירות גדולות 4 ו- 5 חדרים. תושב עולה לרשות לא מעט כסף, הרבה יותר ממה שמיסי הארנונה מחזירים לה עליו ולכן גם הרשויות מעדיפות דירות גדולות שמשמעותן , דמי ארנונה יקרים יותר.

פערים של עשרות אחוזים בין דירת 4 ל-5 חדרים
ניתח את נתוני רשות המיסים , בדק  את הפערים בין דירות 4 ל- 5 חדרים בערי השרון ומצא כי במרכז הרצליה הכי זול לשדרג מדירת 4 ל- 5 חדרים –  כ 11% בלבד. לעומת זאת הפער בין דירות 4 ל- 5 חדרים בשכונת הרצליה הירוקה הוא 50% בממוצע.

הפערים בין דירות 4 ו 5 חדרים במרכז רעננה מגיעים ל 25%  ומאידך דווקא בשכונה כמו נווה זמר הפער בין דירות 4 ל 5 חדרים קטן יותר – כ 20% .

בכפר סבא הפערים בין שני סוגי הדירות במרכז העיר עומדים על 26% ואילו בשכונת כפר סבא הירוקה, שם  בזכות הביקושים הגבוהים לדירות קטנות יותר מצד מצמצמי דיור וזוגות צעירים מהסביבה , המחירים טרם מיצו עצמם הפער בין דירות 4 ל 5 חדרים עומד על 16% בלבד

בהוד השרון במרכז העיר הפערים דומים לפערי מרכז כפר סבא  23% ובשכונת גרין פארק עומדים על 16.5%.

שיעור התחלות הבניה באחוזים לפי סוג דירה [מספר חדרים] מכלל התחלות הבניה

*ניתוח נתוני הלמ"ס – התחלות בניה
*ניתוח נתוני הלמ"ס – התחלות בניה

הפערים בין מחירי דירות 4 ו- 5 חדרים הן פועל יוצא של פערים בין היצע לביקוש. לצורך העניין לא רק אילו דירות נקנות יותר 4 או 5 חדרים אלא גם מה המצב בעיר מבחינת אוכלוסייה- וותיקה או חדשה וגם היכן מתבצעת הבניה בפועל, במרכז העיר או בשכונות חדשות.

הקהלים של דירות 4 חדרים הם לרוב צעירים ו/או משקיעים אשר קבלת החלטות שלהם נובעת מהפונקציה של המחיר בעיקר.  דירות 5 חדרים קורצות בעיקר למשפרי דיור שהם אוכלוסייה שעושה את הבחירות שלה לא רק לפי מחיר אלא גם לפי מיקום.

כמו כן יש לזכור כי מחירי דירות בפרויקטים הם מאוד דינאמיים. מחירים שהיו בתחילת בנייתה של שכונה חדשה יכולים להשתנות על פי רמות הביקושים והמאפיינים של הקהל המגיע למשרדי המכירות.  בשכונות חדשות רואים בבירור כי בתחילת הדרך הביקושים הם לדירות הקטנות בעיקר ובהתאם הפער לא גדול במחיר בין דירות 4 חד' ל – 5 חד' . אולם, בהמשך, עם התבססות השכונות ואכלוסן – נוצרים ביקושים משמעותיים יותר מצד משפרי הדיור במקום שרכשו בתחילת הדרך דירות קטנות וכעת מעוניינים לשפר דיור ולעבור לדירות גדולות יותר של 5 ובהתאם, בשלב זה גדל משמעותית הפער במחיר בין דירות קטנות לדירות גדולות. לנתון זה מצטרפת העובדה כי חלק גדול מהתכניות (תב"ע) החדשות מאפשרות היום זכויות בניה גדולות יותר מאשר בעבר דבר המשפיע על תמהיל הדירות שנבנות ומהווה פקטור משמעותי בתמהיל הבניה החדשה".

*הכותב הנו בעלים של חברת שיווק הנדל"ן "בי נדל"ן"

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות