נדחה ערעור של דיירי מגדל המלך דוד בתל אביב: ישלמו ארנונה כדיירי מלון דירות

נדחו עררים שהגישו דיירי מגדל המלך דוד בתל אביב נגד קביעת מנהל הארנונה בעירייה לחייבם בארנונה לפי סיווג של דירה במלון. בית המשפט המחוזי בעיר, שדחה את טענת הדיירים, אימץ את החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה של העירייה, לפיה מגדל המלך דוד הוא מלון, ולכן סיווג הארנונה לדירות המגורים היא של דירות במלון – ארנונה הגבוהה בעשרות אחוזים מארנונה למגורים. במקביל, בית המשפט ביטל החלטה של ועדת הערר להכיר באחת מהדירות בבניין כדירה למגורים, וקבע כי מרגע שהבניין הוגדר כמלון דירות, כי דירות המגורים בו יסווגו, לצרכי ארנונה, כדירות במלון, ללא קשר לשימוש הנעשה בהן בפועל.

פסק הדין שנפסק באחרונה ניתן במסגרת שני עררים: האחד, ערר שהגישו 54 בעלי דירות בבניין, הנמצא ברחוב הירקון 87 נגד מנהל הארנונה בעירייה, בעקבות שינוי סיווג הארנונה של דירתם, והשני ערר שהגיש מנהל הארנונה נגד אחת הדיירות בבניין, שוועדת הערר קבעה כי דירתה תסווג כמגורים רגילים.

במשך שנים סווגו הדירות במגדל המלך דוד בסיוג של "מגורים", אך בראשית שנת 2021 שונה סיווג הדירות המצויות במגדל המלך דוד ל"דירה במלון". מדובר בהחלטה בעלת משמעות כספית, נוכח העובדה שעל פי צו הארנונה בתל אביב (נכון ל-2024), גובה הארנונה למ"ר בדירה במלון הוא 119.51 שקל, שיעור הגבוה בעשרות אחוזים מסיווג הארנונה למגורים. הסיבה לשינוי בסיווג הארנונה נעשה בעקבות בבדיקה שערכה עיריית תל אביב שמצאה כי "הנכס ממוקם במלון וכולל קבלת שירותים". 

במכתב של מנהל הארנונה בנוגע לדירות המגורים נכתב כי "הנכס ממוקם במגדל דוד – השטח המורחב של מלון דן וכולל חניה בחניון המגדל ושירותים נוספים. יתרה מזאת, הנכס נמצא תואם את היתר הבנייה של הבניין – מלון דירות".

הדיירים הגישו ערר על ההחלטה לוועדת הערר על קביעת ארנונה כללית שליד עיריית ת"א. בערר טענו הדיירים כי מגדל המלך דוד אינו מהווה חלק ממלון דן המצוי בסמיכות (ברחוב הירקון 99), וכי מגדל המלך דוד נפרד לחלוטין ממלון דן הן מבחינת הבעלות והן מבחינה פיזית, אינו חלק ממלון דן ואינו מהווה הרחבה של שטח מלון דן.

מנהל הארנונה, מנגד, השיב כי מגדל המלך דוד אינו בניין נפרד ועצמאי אלא מחובר חיבור ברור וקבוע למלון דן ומהווה חלק מהבניין המורחב. עוד טען מנהל הארנונה כי בין חלקי המבנה קיימים מעברים פנימיים, וכי העובדה שיש 2 כניסות ממספרים שונים, אינה מעידה כי קיימים במקום שני בניינים נפרדים. עוד נטען כי היתר הבנייה לפיו נבנה מגדל המלך דוד קובע כי במקום ניתן לבנות מלון דירות בן 20 קומות.

ועדת הערר קבעה כי על בסיס העובדות, קיים במגדל המלך דוד מרכיב מובהק של "דירה במלון", ולכן מגדל המלך דוד הינו מלון דירות. עם זאת, הוועדה הוסיפה כי כל בעל דירה או מחזיק בדירה המבקש לטעון כי דירתו אינה חלק ממלון הדירות, צריך להגיש השגה ולהציג בה את ראיותיו בנוגע לשימוש בפועל בדירתו, במנותק ממלון הדירות. הוועדה קיבלה את תצהירה של אחת מהדיירות, שלפיה השימוש שהיא עושה בדירה הינו למגורים, וסיווגה את דירתה כ"מגורים". לאחר שאף אחד מיתר הדיירים לא הגיש תצהיר שכזה, הערר שהגישו נדחה. בכך, למעשה, ועדת הערר דחתה את נקודת המוצא של מנהל הארנונה לפיה אין חשיבות לשאלת השימוש ביחידות עצמן לעניין סיווג הארנונה שלהן.

על רקע זה הוגשו הערעורים לבית המשפט המחוזי – בעלי הדירות ערערו על החלטת ועדת הערר ועל קביעת מנהל הארנונה, ומנהל הארנונה ערער על ההחלטה להכיר באחת מהדירות כסיווג למגורים. מנהל הארנונה טען כי מרגע שהועדה קבעה בהחלטה כי הבניין הינו "מלון דירות", יש לסווג באופן אוטומטי את נכסי המגורים של המשיבים בבניין בסיווג הספציפי הקבוע בצו הארנונה שניתן לנכס שנמצא במלון דירות – "דירה במלון". עוד נטען כי הסיווג של הנכסים המשמשים למגורים, נגזר באופן ישיר מסוג הבניין בו מצויים הנכסים וללא שיקול דעת נוסף.

הדיירים, מצדם, טענו כי מנהל הארנונה לא הצביע על שינוי שחל בשנת 2021 שהקים עילה לשנות את הסיווג הקיים. לטענתם, הדירות לא ממוקמות ב"בניין המשמש כמלון" כטענת מנהל הארנונה ומגדל המלך דוד אינו חלק ממלון דן. מדובר, לדבריהם, במגדל עצמאי ונפרד ממלון דן. דירות המגורים במגדל משמשות את המחזיקים ובעלי הזכויות למגורים בלבד ובהתאם לכך חויבו ע"י העירייה למעלה מ- 25 שנים.

סגנית נשיא בית המשפט המחוזי בתל אביב, השופטת אביגיל כהן, החליטה לדחות את ערעור הדיירים ולקבל את ערעור מנהל הארנונה. השופטת קבעה כי בניגוד לעמדת ועדת הערר, דין דירתה של הדיירת שסווגה למגורים כדין יתר הדירות במגדל. "אין בפועל מחלוקת על כך בין הצדדים, וזאת בניגוד לקביעת הוועדה".

עוד קבעה השופטת כי רגע שנקבע כי מגדל המלך דוד הוא בגדר "מלון" אזי חל הסיווג הספציפי בצו הארנונה לגבי כלל הדירות בבניין. "המחלוקת לא נגעה לשימוש בדירות וממילא לא נדרשה הגשת תצהירים ושמיעת עדותם של כלל הדיירים בסוגיה שלא הייתה שנויה במחלוקת בין הצדדים. הסוגיה היחידה שהייתה טעונה בחינה וליבון עובדתי נגעה לאופי הבניין ולשאלה אם יש לראותו כבנין מגורים רגיל או כדירות במלון". השופטת ציינה עוד כי נוכח מסקנת הוועדה לפיהן מגדל המלך דוד הינו מלון דירות, היה מקום לסווג את כלל הנכסים בדירה בסיווג זהה: "דירה במלון". על רקע זה, כאמור, החליטה השופטת לקבל את ערר מנהל הארנונה.

בנוסף, השופטת בחנה את השאלה, האם הדירות במגדל המלך דוד הן דירות בבניין שהוא מלון כנטען ע"י מנהל הארנונה או שמדובר בדירות בבניין מגורים רגיל, כנטען על ידי הדיירים. השופטת התבססה על קביעת ועדת הערר, שהעלתה שורה של קביעות המוכיחות קשר בין בניין המלך דוד למלון דן, ביניהם: המגדל הוקם ע"י מלונות דן עפ"י היתר בניה שניתן לשותפתה "מגדלי דן" לבניית מלון דירות; קיים חיבור בין מגדל המלך דוד למלון דן, גם אם נחסם בשלב מסוים; חברת הניהול קשורה לחברת מלונות דן; למלונות דן זכות בעלות ב- 6 דירות; למלונות דן נציגים באספות הדיירים ועוד. השופטת קבעה בפסק הדין כי "עפ"י הראיות שעמדו בפני ועדת הערר מקובלת עלי המסקנה של ועדת הערר לפיה מדובר בענייננו בדירה במלון". בעקבות זאת, נדחה ערר הדיירים. 

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן